A fapadosok ahol tudnak, segítenek

Nem panaszkodhatott az, aki Budapest belvárosában található üzlethelyiségét 2005 nyarán szerette volna hasznosítani, a tavaszi keresleti felfutás ugyanis a nyár folyamán is kitartott. A kereskedők, vendéglátósok és ingatlantulajdonosok várakozásai a piaci tranzakciók szerint továbbra is kedvezőek, s a kiskereskedelmi térkép átstrukturálódása nyomán egyben fokozódó ütemben alakulnak ki (illetve újjá) Budapest üzleti központjai - véli az Eston International magyar ingatlan-tanácsadó és szakmai szolgáltató cég két üzletágvezetője, Horváth Eszter és Kákosy Beáta.

A belvárosi (utcai) üzlethelyiségek forgalmának domináns részét két fő vásárlási hullám - a tavaszi és a karácsonyt megelőző "roham" - alakítja. Az üzlethelyiségek piacán hasonló szezonalitás figyelhető meg; nem így 2005-ben, amikor a szakértők egész nyáron át tartó, kiemelt keresleti hullámot tapasztaltak. Korábban számos publikáció a belvárosi üzleti negyed elnéptelenedésének kedvezőtlen jövőképét vázolta, ám az idei piaci trendek - több tényező együttes hatására - rácáfolnak erre a teóriára.

A hazai, illetve budapesti vendégforgalom fellendülése 2004 vége óta folyamatosnak mondható, a magyarországi kereskedelmi szálláshelyek összesített vendégéjszakáinak száma az idén lépte át először a 7,8 milliót. A diszkont-légitársaságok megjelenése kedvező hatással volt mind a versenyhelyzetre, mind a forgalomra.

A pesti belváros számos részén már lezajlott, valamint a sok helyen megindított városrehabilitációs projektek szintén kedveznek az üzlethelyiségek piacának. Itt a már sok helyen bemutatott városrész-átépítések (pl. a ferencvárosi és a projektindítás alatt lévő Corvin-Szigony program) mellett kiemelhetők a kisebb léptékű, de ugyanilyen fontosságú területrendezéseket. Így a Szabadság tér kedvező átalakulását, a Városháza előtti bazársor lebontását vagy a budai oldalon a Várkert bazár (volt ifjúsági park) újrafejlesztésének előkészítését is.

Az Eston International értékesítési adatai alapján a legnagyobb érdeklődés az amúgy is szűk kínálatú városrészeken jelent meg. Köztudott, hogy a Váci utca régi (északi) részén gyakorlatilag nincs több eladó üzlethelyiség; amennyiben mégis piacra kerül egy ingatlan, az üzletkötés szinte azonnal - több ajánlattevő esetén pár nap alatt - lezárul. Ez érvényes a bérleti jogok átadására is. A Deák tér és környéke, valamint az Andrássy út Erzsébet tér-Oktogon közötti szakasza hamarosan szintén ilyen pozícióban lesz. A már megindított és a tervezett fejlesztések kapcsán felfokozott vevői és bérlői igénnyel számolhatunk a közeljövőben a Kiskörúton, ahol a bazársor bontása után vegyes funkciójú kereskedelmi létesítmények megjelenése várható, és a Kossuth Lajos utca-Szabadsajtó út mentén a Klotild-palota tervezett értékesítését követően. A déli Váci utca presztízsértéke növekvőben van; bár a több ezer négyzetmétert bérlő kereskedők és üzletláncok még nem jelentek meg itt nagy számban, a vendéglátóhelyek és régiségkereskedések száma, színvonala érezhetően nőtt.

Az idei sláger az utcai üzlethelyiségeknél a vendéglátásra vagy egyéb, a városi turizmusra alapozó tevékenységre alkalmas ingatlan. A regisztrált kereslet és a lebonyolított tranzakciók adatai szerint főként a vendéglátóhelyek kialakításakor jelentkeznek különleges igények. Mint minden ingatlannál, az elhelyezkedés az ilyen üzleteknél is kiemelt fontosságú, ám itt a jó megközelíthetőség és a megfelelő parkolási lehetőség mellett fontos, hogy a helyiséget könnyen észrevegyék a gyalogosok és nagy legyen a (gyalogos) vonzáskörzet is.

Szintén igen keresettek a teraszos helyiségek, és jellemzően előnyös, ha a környéken sok (lehetőleg eltérő profilú) vendéglátóhely üzemel. Az adott üzlettípus kialakításakor a másik kritikus tényező az időzítés, hiszen a vendéglátás szigorúan szabályozott. Nem mindegy például, hogy meleg- vagy csak melegítőkonyhás egység megnyitását tervezik, hiszen ez az engedélyezésben akár több hónapos eltérést is eredményezhet. Bár a városi turizmus szezonális változásai viszonylag kismértékűek (szemben például a Balatonéval), az üzletnyitás és bejáratás megfelelő időzítése mégis körültekintő tervezést - illetve szakmai és ingatlanpiaci rálátást - igényel.

Az érdeklődés a következő hónapokban is kitart - vélik az Eston szakértői. Az eddigi tapasztalatok azt mutatják, hogy a megújuló városi környezet elősegíti a kisebb utcai üzlethelyiségek felértékelődését (keresettségét) is. A beharangozott, nagy volumenű kereskedelmi fejlesztések (így pl. a Blaha Lujza téri sajtószékház helyén épülő komplexum vagy a már említett Klotild-palota megújítása) a szakmai befektetők kedvező várakozásait támasztják alá. Ennek eredményeképpen nemcsak átstrukturálódnak az egyes városrészek, de új kiskereskedelmi központok kialakulásával is számolhatunk.