Felsejlik 2008, megint nagy baj lehet az ingatlanpiaccal

A Federal Reserve márciusban megkezdett kamatemelési sorozatáról sok embernek eszébe jut, hogy a feltörekvő piacokon okozott már a múltban válságot a hitelköltségek elszállása, pedig a kockázatok ezúttal inkább az ingatlanpiacról kiindult 2008-as eseményekre hajaznak – figyelmeztet jegyzetében Neil Shearing, a Capital Economics fő közgazdásza.

A Bokros-csomagra, az 1995-ös majdnem államcsődre és az elszálló kamatokra sokan emlékeznek Magyarországon, arra kevesebben, hogy akkortájt más feltörekvő gazdaságok – Mexikó, Oroszország és ázsiai országok – is bajba kerültek. Akkor is – 1994 őszén – kamatemelési sorozatba kezdett az amerikai jegybank, ami világszerte feltolta a hitelköltségeket és erősítette a dollárt, a dagadó devizaadósságú országok számára – amilyen Magyarország is volt – ez hatalmas pofont jelentett.

Hasonló sokkra a feltörekvő piacokon most nem kell számítani, bár az infláció szárnyalása miatt a Fed vágtában emelheti a kamatokat. A legtöbb feltörekvő gazdaság a fájdalmas tapasztalatokból okulva csökkentette a függőségét a külső finanszírozástól és a nemzetközi kamatváltozásoktól. Vannak persze most is sérülékenyebb gazdaságok, például fenntarthatatlanul magas a külső adósság Törökországban, Tunéziában és Srí Lankán, másutt pedig a fizetési mérleg hiánya magas, mint Chilében vagy Romániában. A 90-es évek közepének sokkja azonban nem várható, hogy megismétlődne a Fed kamatszigorítása miatt – írta Shearing.

Óvatosságra kell hogy intsen ugyanakkor az, hogy a reál értelemben számított globális házárindex magasan a trendvonal felett fut, ami riasztóan hasonló a globális pénzügyi válság előtti mintához. A hasonlóságot nem érdemes eltúlozni, hiszen a válságot követően a háztartások jelentősen csökkentették a jövedelmükhöz mért eladósodásukat, és ennek a szintje az elmúlt években sem növekedett.

A házárakat az tolta fel, hogy rendkívül alacsonyak voltak a kamatok. Az Egyesült Államokban a közepes háztartási jövedelemhez mért jelzálogtörlesztési költség nemcsak a 2007-esnél alacsonyabb, de a 2000-es évek elejéhez képest is, amikor az ingatlanárak sebes emelkedése megkezdődött.

Ebből az is következik, hogy az ingatlanpiaci kereslet érzékeny a kamatok szintjére. Egy mérsékelt kamatemelkedés még csak a szélsőségesen drága házpiacokon okozna esést az árakban, mint Kanada, Ausztrália, Új-Zéland vagy Hongkong. De ha akár csak még egy kicsit emelkednek a kamatok, annak sokkal kiterjedtebb lenne a hatása. Ha a kamatok 4 százalék köré nőnek, az már az Egyesült Államokban és a briteknél is lenyomhatja a házárakat.  Ez a hatás súlyosabb, ha a jegybankok megfordítják a mérlegük eddigi felduzzasztását.

Shearing szerint ezúttal az ingatlanárak zuhanása sem okozna a 2008-ashoz hasonló pénzügyi válságot, többek között azért, mert a bankok tőkeellátottsága jobb, mint akkor volt.  Vannak olyan országok azonban, ahol visszavethetik a gazdaság teljesítményét, például Kanadában vagy Új-Zélandon. Közép-Európa helyzetét nem elemezte külön a közgazdász, a térségben egyedül Romániát jelölte meg rizikós országként a Fed kamatemelési ciklusának periódusában.