Kipukkan a raktárbuborék?

A világjárvány a raktárakat – amelyeket fészernek neveznek a szegmensben – a kereskedelmi ingatlanok középpontjába helyezte, de most a kamatemelések és a kereslet lehűlése miatt szenvednek – derül ki a Financial Times elemzéséből. 

A raktárak piacának az elmúlt évtizedben tapasztalt rohamos növekedése az online kereskedelem fellendüléséhez köthető, mivel az online kiskereskedőknek több tárolóhelyre van szükségük, mint hagyományos versenytársaiknak.A piac nagyjából két részre oszlik: a városon kívüli, hatalmas raktárcsarnokokra (big box) és a kisebb, városi telephelyekre.Az elmúlt évtizedben az üresedési ráta mindkét fajtánál folyamatosan csökkent az öreg kontinensen. Az online kiskereskedelem növekedése mellett a raktárak iránti keresletet az élelmiszerboltok és a szállítási, logisztikai cégek (DHL, GLS, FedEx) terjeszkedése is fűtötte. Új típusú bérlők is megjelentek, például a filmstúdiók. A nagyobb kereslet természetesen felhajtotta az árakat.

Az ágazatban a beruházások is folyamatosan nőttek, és a növekedő kereslet a legnagyobb bérbeadók számára is szerencsét hozott. Az egyik nagy nyertes a Segro volt, amely főként az Egyesült Királyságban rendelkezik raktárakkal és adatközpontokkal. A tavaly év végéig tartó évtizedben a vállalat részvényeinek árfolyama 600 százalékkal emelkedett.

Ahhoz, hogy egy adott projekt megérje a költségeket (építés, fenntartás, adósságtörlesztés) meg kell hogy haladja a potenciális bérleti díj bevételét. Az ingatlan értékéhez viszonyított bérleti díj bevétele – az úgynevezett bérletidíj-hozam, amelyet százalékban fejeznek ki – a kereskedelmi ingatlanbefektetők számára kulcsfontosságú mérőszám. Általánosságban elmondható, hogy ha egy ingatlan hozama magasabb, mint a teljes hitelfelvételi költség, akkor a befektetés jövedelmező. Miközben a hitelfelvételi költségek rendkívül alacsonyak voltak, a befektetők 3 százalék alatti bérleti hozammal vásároltak raktár kapacitásokat. A kamatlábak emelkedésével azonban a kamatfizetés és a hozam közötti különbség csökkent vagy teljesen eltűnt, ami arra kényszerítette a befektetőket, hogy felülvizsgálják számításaikat.

A kamatemelések mellett a munkaerő- és építőanyag-költségek inflációja újabb teher a befektetők számára, ami jelentősen megnöveli a raktárok építésének és fenntartásának költségeit. A keresletet a világjárvány turbózta fel, de vannak arra utaló jelek, hogy csökkenőben van. Az Amazon egyrészt hatalmas helyigénylő, másrészt az online kiskereskedelem hangulatának egyik legfontosabb barométere, így áprilisi profitfigyelmeztetésé megrengette a szegmenst.

Az ágazatnak egyre több aggodalommal kell szembenéznie. Az online kereskedelem a lassulás jeleit mutatja, a világgazdaság lehűlésnek indult, és a hatalmas raktárkomplexumokkal ellen a helyi lakosok egyre hangosabbak tiltakoznak az öreg kontinensen.

Ezek a tényezők akadályozzák az ágazat növekedését

Az Amazon figyelmeztetését követő két hétben az Egyesült Királyságra összpontosító Tritax Big Box és Segro vállalatok kapitalizációjuk 20 százalékát veszítették el, az Egyesült Államokban tevékenykedő Prologis mintegy 30 százalékot. Azóta egyikük sem tudta visszanyerni ezt a veszteséget. Kevesen számítanak arra, hogy a világjárvány alatti online kereskedelmi növekedés folytatódik. Az amerikai Prologis, a világ legnagyobb raktártulajdonosa által tavaly aláírt új bérleti szerződések egynegyede online kereskedelmi vállalkozásoknak szólt. Az idei év első felében ez az arány 14 százalék volt. A Prologis most arra számít, hogy az amerikai raktárak üresedési rátája jövőre kismértékben növekszik.

Európában még mindig alulkínálat van raktárhelyiségekből, a befektetők bizakodók azzal kapcsolatban, hogy képesek lesznek új bérlőket találni, ha a meglévők kiszállnak. Igazán bajban azok lehetek, akik rosszabb minőségű épületeket vásároltak, ők kiszolgáltatott helyzetbe kerülnek, ha ez a tendencia megfordul. Alistair Calvert, a logisztikai ingatlanbefektető Clarion Partners Europe vezérigazgatója szerint azok a bérbeadók vannak leginkább kitéve a gazdasági kilátások romlásának, akik olyan hosszú távú bérleti szerződéseket kötöttek, amelyekben nem szerepel a bérleti díj infláció miatti felülvizsgálata.

Az ágazat további növekedésének másik akadálya sokkal prózaibb: a helyi közösségek idegenkednek a gondolattól, hogy az ehhez szükséges hatalmas csarnokok a szemük előtt legyenek.Németországban például az egyik fejlesztő azért mondott le telkekről, mert a helyi polgármester akadályozta az új raktárépület építését. Franciaországban a tervezett Amazon-fejlesztések miatt tiltakoztak helybéli lakosok.

Önmagukban az ilyen aggodalmak fékezhetik a logisztikai ágazat növekedését, de nem valószínű, hogy kisiklatják. Hiába lassul az online kereskedelem növekedési üteme, a befektetők arra számítanak, hogy a globális gazdaságban bekövetkező változások folytán az általános kereslet tovább emelkedik.

Ennek hátterében az áll, hogy a vállalkozások célja a jövőbeni hiányok előkerülése, ehhez pedig nagyobb raktározási kapacitásra van szükségük. A globális ellátási láncok zavarai a magasabb üzemanyagköltségekkel együtt arra ösztönzik a vállalkozásokat, hogy az árukat a vevőkhöz közelebb tárolják, ami növeli az európai raktárterületek iránti keresletet.

Például a Tritax EuroBox egy hatalmas raktárat adott bérbe Dél-Hollandiában a Lidlnek. A raktár tele van olyan nem romlandó árukkal, amelyeket a Lidlnek nem áll szándékában azonnal értékesíteni. Ez egy rugalmassági csomag számukra – tele tésztával, paradicsomkonzervekkel és olyan árukkal, amelyek nem romlandók. A koronavírus-járvány során kiürülő polcok révén megtanulták a leckét – magyarázta a Tritax EuroBox vezérigazgatója.