Átrendeződő ipari ingatlanok

Az elmúlt napok eseményeinek tükrében meglehetősen bizonytalan, hogyan alakul a következő fél évben az ipari ingatlanok befektetési piaca. Talán szeptember végén már többet lehet látni abból, milyen irányba mozdulnak el a folyamatok – fejtette ki kérdésünkre Remi Couture, a King Sturge vezető elemzője. Bár a globális gazdasági helyzet javult az elmúlt hónapokban, a hazai kormányváltás és az új gazdaságpolitika egyelőre nem könnyíti meg a befektetők tisztánlátását. A tavaszi hónapokban tapasztalható fokozott mozgással párhuzamosan meglehetősen magas volt az idei második negyedévben a szektorban az üresedési ráta, jellemzően több cég a korábbi három-négy kisebb raktárát inkább egy központosított nagy ingatlannal váltotta fel – mesél a tapasztalatokról Remi Couture.

Ezt a megállapítást igazolja a Budapest Research Fórum (BRF) 2010 második negyedére vonatkozó piaci összesítése is. A fórumot alkotó CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, GVA Robertson, Jones Lang LaSalle, King Sturge felméréséből jól látszik, hogy április–júniusban a kereslet elérte az 54 540 négyzetmétert; ez ugyan 50 százalékos növekedést eredményezett az év első negyedéhez képest, ám annak szerkezete nem a piac bővülésére, inkább átrendeződésére utal. A jelentősebb növekedési adatok elsősorban annak köszönhetők, hogy a korábbi időszakhoz képest a második negyedévben gyakorlatilag megkétszereződött a bérleti szerződéskötések száma. Ám ezen belül előszerződések szinte nem is születtek (lásd a grafikonon), viszont jelentősen megnőtt a szerződéshosszabbítások és -bővülések aránya, míg új bérleti kontraktusok megközelítőleg hasonló méretekben köttettek, mint az első negyedben. A hosszabbítások magas, 47 százalékos aránya és a regisztrált ipari állományon belüli költözések miatt az április–júniusi időszakban nem nőtt az átlagos bérbeadottság, továbbá számos bérlő csökkenteni kényszerült területét, így az üresedési ráta emelkedett, s jelenleg 19,8 százalékon áll – állapítja meg a jelentés, igazolva a gyakorlati tapasztalatokat. A big box típusú ingatlanok, azaz a logisztikai parkok 81 százalékos bérbeadottsága a második negyedben meghaladta a city (városi) logisztikáét, ahol a területeknek ekkor csupán 68 százaléka volt bérbe adva.

A BRF összesítése szerint a tíz legnagyobb tranzakció a bérbe adott terület 76 százalékát tette ki az elmúlt negyedévben. A bérelt területek átlagos mérete a logisztikai parkokban átlagosan 2700, míg a városi logisztika esetében 800 négyzetméter. Június végére a teljes hazai ipari ingatlanpiaci állomány elérte a 1 769 500 négyzetmétert.

Átadták Százhalombattán 10 220 négyzetméteren a ProLogis Park Budapest–Batta második fázisát, amelyre egy logisztikai szolgáltatással foglalkozó cég kötött előbérleti szerződést még 2009 végén. Dél-Budán a Nagytétényi Ipari Park egy kisebb egységgel bővült, ahol hasonlóan az első, illetve a második negyedhez, várhatóan nem lesz kiemelkedő az új kínálat mennyisége az elkövetkező negyedévekben sem – állapítja meg a felmérés. A Waberer’s 18 ezer négyzetmétert fejleszt a BILK-ben, az Oriflame 17 ezer négyzetméteres új raktárát pedig, amelyre 2010 első negyedében született előszerződés a Goodmannel, szintén az év második felében adják át.

Ahhoz, hogy az ipari ingatlanok iránti új kereslet növekedjen, s ezzel az üres területek aránya csökkenjen, nem vitás, hogy hosszan tartó gazdasági fejlődés szükséges. Az első fél év tapasztalata alapján a bérlői aktivitás növekedni látszik, a két negyedév adataiból mégsem vonhatunk le messzemenő következtetéseket – állapítja meg a felmérés, amelyhez Remi Couture hozzáteszi: a harmadik negyedév sokat elárul majd arról, hogy vajon a fejlődés rövidebb vagy hosszabb távra szól. Az mindenesetre fontos szempont, hogy ne törjön meg az ország exportképessége s a kivitel alakuló dinamizmusa. E gazdasági pálya mentén a King Sturge vezető elemzője szerint talán már ez év végére, de 2011-re biztosabban javulás várható, ehhez természetesen az is szükséges, hogy a nemzetközi szervezetekkel megakadt egyezkedést valamilyen formában konszolidálni lehessen. HÉ