Ingatlanpiaci kakofónia

Egy bérelt ingatlan átruházása esetén a bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót terhelő kötelezettségekért. A Ptk. szerinti szabály tehát a bérelt ingatlan eladójának és vevőjének egyfajta közös felelősségét állapítja meg a bérlő felé. Ezért azonban a szabálynak két, egymástól homlokegyenest eltérő értelmezése látott napvilágot tanácsadói körökben.

Az egyik álláspont szerint az egyetemlegesség a bérelt ingatlan eladóját terheli, azaz az eladó a bérlővel szemben az eladást követően is köteles helytállni. Ennek az értelmezésnek a logikája abból ered, hogy a bérlő a szerződését az eredeti bérbeadóval kötötte, és méltánytalan lenne az, ha a későbbiek során egy esetleg kevésbé fizetőképes vagy megbízható új bérbeadóval szemben tudná csak a szerződésből eredő igényeit érvényesíteni. Ezt az értelmezést támasztja alá mind a jogszabály miniszteri indoklása, mind pedig a már napvilágot látott Ptk. kommentár.

A jogi tanácsadók másik csoportjának véleménye szerint a fenti értelmezés téves, hiszen az abszurd és vélhetően a jogszabályalkotó céljával teljesen ellentétes eredményre vezetne. Ezáltal ugyanis a bérelt ingatlan eladója olyan jövőbeni kötelezettségekért válna egyetemleges kötelezetté, amelyek az átruházás időpontjában számára nem voltak ismertek. Ráadásul ez a felelősség korlátlan ideig állna fenn, azaz akár az ingatlan eladását követő több évvel is terhelné a korábbi bérbeadót. Az ilyen felelősség ráadásul nehezen lenne értelmezhető az ingatlan többszöri eladása esetén.

Ezen álláspont védelmezői úgy vélik, hogy az új Ptk. szabályát úgy kell értelmezni, hogy az egyetemleges kötelezettség a bérelt ingatlan eladását követően nem az eladó bérbeadót, hanem éppen a vevő bérbeadót terheli, mégpedig az eladó bérbeadó kötelezettségeiért – így például szavatossági igényekből eredő kötelezettségekért. Ezen szabály nélkül ugyanis a bérlő nem lenne abban a helyzetben, hogy az új bérbeadóval szemben érvényesítse az átruházást megelőzően keletkezett követeléseit. A történetben éppen az a különös, hogy úgy tudjuk, az új Ptk.-nak egy kidolgozás alatt álló másik kommentárja már ezt az értelmezést veszi alapul.
Nem csoda, hogy a fenti véleménykülönbségek miatt az ingatlanügyletek jogi dokumentációjánál jelenleg áll a bál: a kétfajta értelmezési lehetőség rendkívüli bizalmatlanságot szül mind ingatlanok eladói, mind pedig vevői körében. A bizonytalanság pedig senkinek nem jó, ráadásul kifejezetten hátráltatja a többéves Csipkerózsika-álmából éppen ebben a pillanatában ébredező ingatlanpiacot.

Ami a jogászi vitát illeti, a jogalkotónak valószínűsíthetően az első álláspont volt a fejében, amikor a szabályt megalkotta. Láthatóan nem számolt azzal, hogy a felelősség időbeli korlát nélküli fennmaradása ilyen riadalmat fog kelteni az ingatlanpiaci szereplők körében.

Akármelyik álláspont is válik a vita végén elfogadottá, nagyon nyugtalanítóan hat, hogy a polgári jog alaptörvénye jelenleg olyan szabályt tartalmaz, amelyet két, kifejezetten ellentétes módon lehet értelmezni. Különösen nem szerencsés, ha a gyakorlat elősegítésére hivatott, rohammunkában összerakott kommentárok is egymástól eltérő értelmezéseket tartalmaznak.

Csak remélni lehet, hogy a jogalkotó vagy a jogalkalmazó gyorsan tud reagálni a fenti és az ehhez hasonló, a gyakorlatban az elmúlt fél év során felmerült dilemmákra, hogy ezáltal a Ptk. tényleg azt a biztos jogi alapot nyújthassa, amelynek betöltésére hivatott.