Kockázatot rejtenek a kedvező feltételek

Épphogy megjelentek az első fecskék az ingatlanbefektetéseknek különleges kedvezményeket biztosító szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT-ek) háza táján, máris olyan szabályozói kockázat bukkant fel, amely gondot okozhat azoknak a befektetőknek, akik ezt a társasági formát választva akarnak ingatlanba fektetni.

A SZIT-et mint jogi formát 2011-ben hozta létre az Országgyűlés, egy olyan időszakban, amikor nagy szükség volt az ingatlanfejlesztések felfutására,

hiszen a válság után kihasználatlan kapacitások tömkelegén ültek a piaci szereplők. A SZIT lényege, hogy nyilvános részvénytársasági formában működve összegyűjtse a befektetők forrásait, és főként magyarországi bejegyzésű ingatlanokba fektesse.

A SZIT-ek elterjedését a jogalkotó azzal kívánta ösztönözni, hogy jelentős adókedvezményekben részesítette azoknak a társaságoknak az alapítását és működtetését, amelyek ezt a formát választották. A SZIT, annak elővállalkozása, valamint a SZIT százszázalékos külföldi vagy belföldi székhelyű projekttársaságai főszabály szerint mentességet élveznek a társasági adó és a helyi iparűzési adó megfizetése alól. A SZIT és projekttársaságai 2 százalékos kedvezményes vagyonszerzési illetékkel juthattak hozzá ingatlanokhoz, a kapcsolt felektől történő ingatlanszerzés pedig illetékmentességet élvezett, miközben az illeték a főszabály szerint 4 százalék volt.

A kedvezményekhez a jogalkotó különleges transzparenciát biztosító kötelezettségeket társított, a SZIT nyilvántartásba vételéhez, tőzsdei bevezetéséhez és működtetéséhez szigorú feltételeknek kellett megfelelni. Ezzel létrejött egy adózási és jogi szempontból transzparens, biztonságos ingatlanbefektetési keret, amely által az országon belül tarthatóvá válna az ingatlanportfólióba befektetett társasági vagyon. A 2011-es szabályok szerint egyetlen SZIT sem jött létre Magyarországon, ezért 2016-ban és 2017-ben módosították a szabályozást, és a legújabb konstrukció 2017. június 20-án életbe is lépett.

Az új szabályozás életben tartotta a SZIT-eket és elővállalkozásukat illető adókedvezményeket.

A cégeket az állami adóhatóság veszi nyilvántartásba, és a NAV ellenőrzi a törvény által előírt feltételek fennállását is. A SZIT fő szabályként egy legalább 5 milliárd forint induló tőkével, legalább 25 százalékos közkézhányaddal rendelkező, nyilvánosan működő részvénytársaság. A cég a projekttársaságain, más SZIT-en, valamint főtevékenységként épületépítési projekt szervezésével foglalkozó gazdasági társaságon kívül nem rendelkezhet részesedéssel más társaságokban; a tevékenységet tekintve kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával és üzemeltetésével, ingatlanüzemeltetéssel és építményüzemeltetéssel, valamint vagyonkezeléssel foglalkozik.

Miután a piaci igények alapján a SZIT szabályai letisztultak, hamarosan meg is jelentek az első fecskék: a BÉT honlapján olvasható közlemény szerint január 1-jei hatállyal a NAV bejegyezte a Graphisoft SE és a projekttársaságai SZIT-státuszát. Piaci hírek szerint a Graphisoftot más cégek is követnék a piacon, de az ezen gondolkodóknak érdemes alaposan körüljárniuk a feltételeket, mert nincs kizárva, hogy a rendkívüli kedvezmények felkeltik az Európai Unió versenyhatóságának figyelmét is.

A SZIT nem egyedülálló technikai megoldás Európában, előzményei a számos tagországban működő REIT-ek (real estate investment trust).

A KPMG kutatása szerint nem példa nélkül való, hogy az ezek által biztosított egyes kedvezményeket az Európai Bizottság tiltott állami támogatás szempontjából vizsgálja.

A finnországi REIT szabályozási modell 2009-es bevezetésekor felmerült, hogy a bérleti célú lakóingatlanok piacát adókedvezményekkel ösztönző finn jogszabály tiltott állami támogatásnak minősülhet. Az ügyet a finn hatóságok megkeresésére az Európai Bizottság megvizsgálta és C-2010/2974-es számú határozatában azzal a feltétellel nyilvánította elfogadhatónak, ha a modell egyik – adómentes tartalékképzésre vonatkozó – elemét nem léptetik hatályba.

Mick Wallace ír parlamenti alsóházi képviselő 2016-ban nyújtott be írásbeli panaszt az Európai Bizottság versenypolitikai főigazgatóságához, amelyben kérte az ír REIT-ekre alkalmazott, kedvező adószabályok értékelését a tiltott állami támogatás megvalósulása szempontjából. Ez aggodalmat vált ki az ír kereskedelmi ingatlanszektorban, mert magában rejti annak lehetőségét, hogy az Európai Bizottság górcső alá veszi a teljes REIT-szabályozást.

Mindebből természetesen nem következik, hogy a magyar SZIT hasonló uniós átvilágítás alá kerül, de a két említett példa arra utal, hogy a REIT-ek – és ebbe a kategóriába tartozik értelemszerűen a SZIT is – legalábbis szem előtt vannak, vagyis létezik egy szabályozói kockázat, amelyet mindenképpen érdemes tekintetbe venni.