Egyre homályosabb a lakáspiaci kép

Az új lakásokról szóló hírekben hónapok óta az egyik legfontosabb elem, hogy a mostani szabályok szerint a kedvezményes, 5 százalékos áfa 2019 végéig lesz érvényben, az azt követő időszak egyelőre kérdéses. Ez önmagában nem új dolog, de érdemes megnézni a részleteket ahhoz, hogy a lakáspiacon, azon belül is az új lakások szegmensében várható változásokat elemezni lehessen.

Az egyik legfontosabb tényező, hogy a mostani kilátások szerint az újlakás-boom 2019 végéig tart, de nagyon sok dolog nyitott marad a lejáró határidő után.

Első körben érdemes áttekinteni az építőipar helyzetét, ehhez pedig 2016-ig kell visszamenni, abban az évben ugyanis nagyon jelentős, csaknem 20 százalékos éves visszaesés volt a szektorban. Igaz, a 2016-os hanyatlás az építőiparon belül elsősorban az egyéb építményeknél bekövetkező több mint 30 százalékos zuhanás számlájára írható, az épületépítéseknél alig 4 százalékos volt a csökkenés. 2017-ben kiugró növekedést ért el a szektor, és behozta a lemaradást. Az építőipar termelése ugyanis a múlt évben majdnem 30 százalékkal nőtt, így a 4 százalékos GDP-növekedéshez 1 százalékponttal járult hozzá a hivatalos KSH-adatok szerint.

Az építőipari fejlődésben pedig szerepet kaptak az újlakás-építések is. A lakásépítések megugrása miatt jelentős építőipari kapacitások fejlődtek ki, sőt a piaci igényekhez képest még lenne helye további erőforrásnak.

Ugyanakkor egyelőre bizonytalan, hogy mi lesz a folyamatban lévő kivitelezéseken használt kapacitásokkal és az ott dolgozó szakemberekkel. Fontos lenne, hogy 2020 után is megmaradjanak, ezzel megalapozva a lakáspiac további fejlődését. A szakemberekre nemcsak a lakásépítéseknél, hanem a -felújításoknál is szükség lesz. Ez azért is lényeges, mert a lakásállomány amortizációjának ellensúlyozásához évente legalább 20-30 ezer új lakásra lenne szükség. A lakásfelújításokról kevesebb a részletes adat, pedig ezeknél is jelentős felfutás volt az utóbbi években, ami kedvezően befolyásolta a lakásállomány helyzetét.

Visszatérve az új lakások építéséhez, azt is érdemes figyelembe venni, hogy az építőipart sújtó munkaerő- és kapacitáshiány a lakásfejlesztéseket az ágazaton belül is jobban érinti. Elsősorban azért, mert – részben a kedvezményes lakásépítési áfa miatt – nem sok beruházó vállal be 2020 utáni átadású fejlesztést. Emellett – ahogy arra a jegybank nemrég megjelent lakáspiaci jelentése is rámutatott – a lakásépítések jövedelmezősége kedvezőtlenebb, mint az állami beruházásoké és kereskedelmiingatlan-fejlesztéseké.

A lakásépítéseknél ugyanis nagyobb a munkaerő-szükséglet, ami nagyobb terhet ró a fejlesztőkre az építkezések irányításában is. Ezért a kivitelezők szívesebben szerződnek le állami vagy uniós forrásból finanszírozott építkezésekre vagy kereskedelmi ingatlanok fejlesztésére, mint lakásépítésekre.

Az említett tényezők is hozzájárulnak ahhoz, hogy a piacra kerülő új lakások sorsa, pontosabban azok árának alakulása sem teljesen egyértelmű. Kérdés ugyanis, mi lesz például azzal a budapesti új lakással, amelyhez 2018-ban vagy 2019-ben jut hozzá a vevő, de egy-két éven belül el akarja adni. Ehhez fontos tudni, hogy a kínálati piacon a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára idén májusban 700-750 ezer forintnál járt, a használt lakásoké pedig 500-550 ezer forintnál tartott. Az említett esetben két forgatókönyv valószínűsíthető. Az egyik, hogy az eladásnál a tulajdonos kénytelen lesz olcsóbban, akár az eredeti vételárnál alacsonyabb összegért túladni az egyébként újszerű lakáson. A másik, hogy a használt lakások árszintje igazodik az újszerű ingatlanokéhoz. A két verzió közül utóbbira van nagyobb esély a mostani piaci helyzet alapján, hiszen az új lakások tulajdonosait semmi nem kényszeríti az árcsökkentésre. Márpedig, ha valóban így lesz, akkor nem várható, hogy a használt lakások árát a piacon megjelenő új lakások lejjebb szorítanák.

Ráadásul a kedvezményes áfakulcs kivezetésével 2020-ban akár 20 százalékkal is emelkedhetnek az új lakások bruttó árai, ami azt jelentené, hogy az új lakások átlagos négyzetméterára megközelítheti az egymillió forintot.

Ezt pedig Magyarországon nagyon kevesen tudják megfizetni. A mostani kilátások alapján tehát nem lehet látni, hogy pontosan milyen változásokra lehet számítani a lakáspiacon, azon belül is az új és a használt lakások piacán, valamint a társaságfejlesztéssel foglalkozó építőipari vállalkozásoknál. Fontos lenne a kedvezményes áfa körüli bizonytalanságot kivenni a rendszerből, és pontot tenni az ügy végére. Ha ez megtörténik, akkor a társasházfejlesztők kockázata jelentősen csökken, és bevállalhatnak újabb építkezéseket 2020 után, ilyenekre ugyanis ma alig van példa. Mindemellett szükség van arra is, hogy a lakásárak és a lakásépítések növekedése kiugrásoktól és nagyobb visszaesésektől mentes legyen, azaz kiegyensúlyozott legyen a fejlődés.