Már csak okosan lehet és érdemes irodát fejleszteni

A z elmúlt több mint egy évtizedben hatalmas változáson ment át a hazai irodapiac. A válság hatására megroppant az addig száguldó építőipar, ami évekre vetette vissza a fejlesztéseket. Ennek következtében számos kisebb szereplő eltűnt a piacról, a tőkeerősek közül pedig sokan a jövőbe mutató projektjeik előkészítésére fókuszáltak. A krízisből való kilábalást követően, a gazdasági növekedés hatására látványoson megnőtt a bérlői kereslet, így újból magára talált és szinte megtáltosodott az irodaszektor.

A piaci robbanás azonban a lehetőségek mellett számos kihívást is hozott magával. A 2007-es évhez képest körülbelül hatvanezerrel kevesebben dolgoznak az építőiparban, a munkaerőhiány pedig látványos bérnövekedést eredményezett az ágazatban, emellett az építőanyagok is nagyot drágultak.

Ezek a folyamatok – párhuzamosan az üresedési ráta csökkenésével – az irodabérleti díjak növekedésével jártak és járnak mind a mai napig. Ahogy a lakóingatlanok esetében, az irodaszektorban is kiélezett verseny zajlik mind a kivitelezői kapacitások, mind a legjobb helyen lévő telkek megszerzéséért. Az A plusz kategóriás irodaházaknál tapasztalható szűkös kínálat miatt a fejlesztésre kész ingatlanok vevői között is erős versengés alakult ki.

Az elmúlt években nemcsak a kereslet, de az igények is gyökeresen megváltoztak, a jövőt formáló trendek pedig már itt vannak velünk. A fenntartható, energiahatékony működés mára alapvető követelménnyé vált, az Y generáció munkába állása, a digitalizáció vagy a dolgozók jóllétének előtérbe kerülése pedig új kihívások elé állítják a fejlesztőket.

Ezekre már most megfelelő választ kell adniuk azoknak a szereplőknek, akik tíz év múlva is érvényesülni akarnak. Ahogyan az irodaházpiac elmúlt évtizedét az olyan fenntarthatósági minősítések, mint a BREEAM vagy a LEED határozták meg, úgy azokat a követelményeket, amelyek révén egy fejlesztés jövőbiztossá válhat, a legjobban Well Building Standard (Well) foglalja össze.

A Well-minősítés által felállított követelmények elősegítik, hogy olyan irodaházak épüljenek, amelyek a környezetvédelem mellett az ott dolgozók egészségére és komfortérzetére is kedvező hatással vannak.

Ha ezek a feltételek adottak, nő a munkahely attraktivitása, javul a munkavállalók produktivitása, csökken a fluktuáció és a betegség miatti hiányzás.

Már-már közhely, hogy a frissen munkába álló Y generáció teljesen más elvárásokat támaszt a munkahelyével, munkaadójával kapcsolatban, mint a korábbi nemzedékek. Míg régen az állásra jelentkező legtöbbször a munkába álláskor látta először az új irodáját, addig ma már az állásinterjú része a munkahely, az iroda és a közvetlen környék által kínált szórakozási és rekreációs lehetőségek bemutatása. A munkavállaló pedig nagyrészt ennek alapján dönti el, hogy végül melyik munkaadót választja.

A dolgozók jóllétének fókuszba kerülése összefüggésben van a relatív munkaerőhiánnyal, amellyel a következő években is számolniuk kell a munkáltatóknak, köztük is főként a nagy irodaházak bérlőinek, jellemzően a diplomás, több nyelvet beszélő dolgozókat versenyképes fizetésért foglalkoztató szolgáltató központoknak. A munkáltatók kénytelenek egyre jobban megbecsülni a munkavállalóikat, akik mind magasabb elvárásokat támasztanak az irodákkal és azok környezetével szemben.

Az attraktív béreken túl a jó helyen, metróközelben lévő, jó szolgáltatási környezettel ellátott, extrákat is nyújtó, tágas iroda fontos munkaerő-toborzási eszközzé vált.

Munkavállalónként akár napi egy óra is lehet az időmegtakarítás, ha az iroda jól megközelíthető és megfelelő szolgáltatási környezetben helyezkedik el, így a magasabb bérleti díj végül forintosítható hasznot hoz a bérlő és/vagy a munkavállaló számára. Ezek a trendek pedig az A plusz kategóriás irodákat fejlesztő vállalatoknak kedveznek.

Nem véletlen, hogy a dolgozók munkakörnyezetének komfortos kialakítása kezd a legfontosabb tényezővé válni az irodaépületekben.

Az irodán belüli kikapcsolódási lehetőségek – konyha, étkező, pihenőszoba, gaming- és sportolási lehetőség, és még sorolhatnánk – persze nem öncélú elemek, hanem azt szolgálják, hogy a dolgozók minél kevesebb időt töltsenek az irodán kívül, és a munkatársaknak minél többször legyen alkalmuk az informális érintkezésekre, ami végső soron a közös munkát segíti.

A munkavállalók számára is vonzó, kiváló szolgáltatási környezetre jó példa a Corvin sétány, ahol egymás szomszédságában található a több mint száz, minden igényt kiszolgáló üzlet, étterem, fitneszközpont és a sétány több mint százezer négyzetméternyi modern irodaházai. De hasonló mintát követ a formálódó Dél-Buda városközpont-fejlesztés, ahol az ország legnagyobb multimodális közlekedési csomópontjában a főváros első okosplázája és a 65 ezer négyzetméteres Budapest ONE irodaház épül.

Az Etele Plaza esetében nem üres lózung az okos jelző, és nem is a ma már általánossá vált, egyedi mérőeszközökkel felszerelt épületüzemeltetési rendszert takarja, hanem a vásárlóknak kényelmet és élményt kínáló okosmegoldásokat. Ezek a jövőben mindinkább alapvető elvárásként fognak megmutatkozni, hiszen már most a mindennapjaink részét képezik a különféle mobiltelefonos applikációk, és egyre szélesebb körben használatosak a különböző digitális eszközök is.

Persze a fejlődés magának az építkezésnek a folyamatait sem hagyja érintetlenül. Az előregyártott és moduláris elemek további térnyerését, a robotizáció és az automatizáltság terjedését, az adatelemzés fontosabbá válását és az okosmegoldások széles körű használatát nemcsak a hatékonyságnövelés iránti igény, de az építőipart is sújtó munkaerőszűke is szükségessé teszi. A következő évtized a technoló­giai fejlődés segítségével sosem látott változásokat hoz majd az irodapiacon, ahol csak az innovatív szereplők vehetik sikerrel az akadályokat.