Elkanyarodott a lakáspiac 2019-ben

Rendhagyó évet zárt 2019-ben a régóta magas fordulatszámon pörgő, nagyon erős keresletet és két számjegyű drágulást mutató országos lakáspiac. Bár a végleges mérleghez szükség lesz a tavasszal megjelenő hivatalos adatokra – nem túlzás trendfordulóról beszélni. A folyamatok, fordulatok pedig egy kiegyensúlyozottabban működő piac képét rajzolják ki, ahol a vevők az eddiginél nagyobb szerepet kapnak. Árcsökkenésre viszont nem érdemes számítani.

Az elmúlt években a két számjegyű drágulás megszokott volt országszerte, különösen Budapesten és a nagyobb vidéki városokban, többek között az erős albérletpiaccal rendelkező egyetemvárosokban.

Az áremelkedés a fokozott kereslet, ezen belül a befektetési célú vásárlók megjelenésének következménye volt.

Azért beszélhetünk trendfordulóról, mert tavaly az év közepén megcsappant a kereslet a használt lakások piacán, miután a befektetési céllal vásárlók egy jelentős része távozott a piacról. Ebben szerepe volt annak, hogy

megjelent a szuperállampapír, amely lényegében kockázatmentesen kínál kvázi ugyanakkora hozamot, mint a lakáskiadásból elérhető jövedelem.

Persze azért azt fontos megemlíteni, hogy a lakásbefektetésnél a jövőbeli felértékelődés is javíthatja az összképet, ha az érintettek egy későbbi időpontban eladnák az ingatlant. Mindenesetre a lakáspiacon erősen megcsappant a kereslet a nyáron, ez pedig az árakban is megjelent. Jelentősen lelassult, sőt éven belül stagnált az áremelkedés üteme. Ám éves szinten még így is emelkedésről volt szó, bár a jövőben a két számjegyű áremelkedéstől el kell búcsúzni.

Az albérletszezon is fordulóponthoz érkezett 2019-ben: a nyári szezon után – augusztus végén – ugyanis kiderült, hogy a kiadó lakásoknál is a plafon közelébe kerültek a bérleti díjak. A szezonban a budapesti és a debreceni bérleti díjak nem emelkedtek, és éves szinten is csak 5-6 százalékkal kerültek feljebb. Volt olyan egyetemváros, ahol még kitartott a tempós drágulás, például Miskolcon, de Pécsen olcsóbbak lettek az albérletek.

Érdemes az új lakásokra külön kitérni, ahol 2019 lesz az elmúlt évek legjobbja. Ennek oka, hogy a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfa az eredeti, később módosított szabályok szerint az év végéig átadott lakásokra vonatkozott, emiatt a társasházfejlesztők az utolsó negyedévre időzítették a tömeges átadásokat.

Bár kiemelkedően sok új lakás kerül majd a statisztikába, azt érdemes kiemelni, hogy még mindig nem éri el a piac a 30-40 ezres lakásszámot, amire az állomány megújulásához szükség lenne.

Ugyanakkor azt is meg kell említeni, hogy rengeteg lakásfelújításra került sor az utóbbi években. A felújítások azért is lényeges epizódok egy-egy ingatlan életében, mert ezeknek köszönhetően a kevesebb épülő új lakással is szinten tartható a hazai lakásállomány minősége.

Összességében az látszik, hogy a fent említett okok miatt a 2019-es lakáspiaci forgalom elmarad majd az előző évitől, 155 ezer lakás cserélhetett gazdát, 5 százalékkal kevesebb, mint 2018-ban.

Fontos megemlíteni azt is, hogy bővült az állami lakástámogatási rendszer a falusi CSOK-kal, amely a kistelepülések lakáspiacán hozhat változást, de túl korai még mérleget vonni az új lehetőség konkrét hatásairól. Ahogy arról is korai még beszélni, hogy a szuperkedvezményes babaváró kölcsön hogyan befolyásolja a lakáspiacot.

Ami biztos, a 2019-es folyamatok eredményeként az eddiginél egyenletesebben működő lakáspiac képe rajzolódik ki, amelyen a vevők pozíciója erősebbé válik. Ráadásul nagyobb kínálatból válogathatnak, mert sok lakáseladó eddig várt, és kihasználva, hogy az árak elérték a plafont, megválnak az ingatlanuktól. Az állami támogatások pedig felértékelődhetnek a jövőben a lakásdrágulás lassulása miatt, mert eddig sok esetben lényegében csak a tempós drágulást kompenzálták. A fenti folyamatok következtében 2020 elején megjelenhetnek a piacon azok a vevők, akik az elmúlt években kivárásra játszottak, hiszen a már meglévő ingatlanjukat forgatnák be a következő otthonuk megvásárlásába. Ők a csúcson tudják értékesíteni lakóingatlanukat az árak tetőzése miatt. A most kezdődő év lendületét ezek az eladók és vevők alapozhatják meg a lakáspiacon.