Nem árthat sokat a hotelpiacnak a negyedik hullám

Az idei nyár úgy fejeződik be a hazai szállodapiacon, hogy mindenki a további visszaépülésben reménykedik, ugyanakkor tudják: számos feltételnek teljesülnie kell ehhez. Például annak, hogy a főbb küldő országokon belüli korlátozások ne vegyék el a külföldre, köztük a hazánkba utazni vágyók kedvét.

Az átoltottság terén jó helyen állunk, de ez önmagában nem segít. Fontos, hogy az őszi időszakban megmaradjon a belföldi turizmus nyári lendülete, és hogy a külföldiek is megérkezzenek. Ezenkívül biztonságot nyújthat a korábban banki moratóriumot választó szállodatulajdonosoknak és üzemeltetőknek, ha a kormány meghosszabbítja ezt a rendelkezést, így sok nehéz helyzetbe került, főleg fővárosi hotel túlélheti ezt az időszakot.

A külföldi turisták egy része továbbra is tisztában van azzal, hogy Magyarország még mindig olcsónak számít Európában, és egyelőre nincsenek korlátozások, mint sok más országban. Tulajdonképpen egy visszatartott kereslet megjelenéséről beszélhetünk tavasz óta a fővárosban és vidéken is.

Befektetési szakemberként ugyanakkor azt is érzékelem, hogy – akárcsak a globális piacon – itthon is megnőtt a befektetők érdeklődése. Ők nyilvánvalóan a jó helyen lévő, de külső okok miatt nem jól teljesítő, esetleg pénzügyi gondokkal küzdő szállodákat keresik, természetesen minél olcsóbban. A magyarországi lehetséges célpontok azonban inkább 2022 tavaszán vagy nyarán kerülhetnek olyan pozícióba, hogy már érdemes legyen konkrét ajánlatot tenni rájuk.

A nemzetközi ingatlanbefektetéseket nézve 2020-ban 69 százalékkal csökkent a globális hotelbefektetések volumene 2019-hez képest. Az akkori rekordév 27 milliárd eurós forgalma 8,5 milliárdra csappant, és az idén sem jobbak a kilátások, a befektetők és az eladók is kivárnak, illetve egyelőre nem találkoznak a vételi és eladási árra vonatkozó elvárások. Biztató azonban, hogy

a befektetők nem állnak le, és egyre több az európai hoteltranzakció.

A mediterrán térség (főleg Spanyolország és Portugália) nagyon aktív, és az egész kontinensen előtérbe kerültek az üdülőhelyi szállodák. Az adatokból az is látszik, hogy a nyugat-európai fő- és nagyvárosok továbbra is népszerű befektetési célpontok, és vannak portfólió- vagy menedzsmentplatform-ügyletek is. Ilyen volt az, amikor a Hyatt lánc megvette az Apple Leisure Group-ot 2,7 milliárd dollárért. Ezek szerintem azt mutatják, hogy a befektetők hisznek a resort típusú destinációk és szállodák jövőjében.

Fontos szempont még, hogy a nemzetközi szabadidős és üzleti turizmustól nagyban függő Budapest (akárcsak Bécs vagy Prága) sokkal nehezebben küzdheti ki magát a válságból, mint a vidéki hotelek és resortok vagy azok a városok, ahol számottevő a belföldi kereslet. Az utóbbi kettőnél magas a hazai és a helyi kereslet aránya, és ha nem lesznek újabb belső korlátozások, ezek könnyebben ledolgozhatják a veszteségeiket.

A budapesti hotelek legfontosabb feladata szerintem most az lenne, hogy

ne árcsökkentéssel próbáljanak vendéget szerezni, mert gyorsan elveszhet annak a hosszú építkezésnek az eredménye, amelyet 2019 végére sikerült elérni.

A munkaerőpiaci kilátások egyébként inkább áremelkedést indokolnának. A piac abból a szempontból is érdekes lesz, hogy több új ötcsillagos szálloda nyílik, ezek a legmagasabb fizetőképességű szegmenst célozzák meg, nekik nagyon fontos lesz erős átlagárral működniük, de ahhoz nagyobb keresletnek kell megjelennie.

Ugyanakkor vidéken sem felhőtlen a szállodások élete. A kevésbé jó helyen lévő vagy rossz műszaki állapotú ingatlanok leértékelődőben vannak. Egyre gyakoribb, hogy a harmadlagos lokációkban található hotelek tulajdonosai alternatív hasznosításon gondolkodnak. Ez nemzetközi gyakorlat,

több ilyen ingatlanból lehet kollégium vagy munkásszálló.

Néhány megyeszékhelyen már léptek is. 

A járvány által befolyásolt hazai szállodaberuházásokat nézve úgy látszik, hogy a befejezéshez közeli hoteleket biztosan készre építik. A projekt elején tartó vagy nem kiemelt övezetbe tervezett szállodák beruházói azonban kivárnak vagy újraterveznek.

Természetesen vannak olyan projektek, ahol a beruházó már leszerződött a kivitelezővel tavalyi vagy év elejei áron. Ezek vélhetően folytatják a projektet, de feltehetően lesznek elszámolási viták, feszültségek, miközben erősen bezavar a munkaerőhiány és az építőanyagok hihetetlen drágulása. A jelek szerint fel kell adni a tavaly év végén még életszerűnek gondolt stratégiát, amely szerint a következő két évet mindenképpen építkezéssel, felújítással lehet és kell tölteni.

Látható, hogy a hazai piacon még mindig óvatosak a befektetők. A belvárost továbbra is keresik, főleg a működő hoteleket, de már nem erőltetik a belvárosi fejlesztési telkek és komplett átépítést igénylő ingatlanok megvételét, még akkor sem, ha jelentős árengedménnyel kínálják őket. Érzékelik a kivitelezési költségek hihetetlen emelkedését, és még túl sok a bizonytalanság a turisztikai keresletben ahhoz, hogy gyorsan belevágjanak. Ezenkívül az is visszatarthatja őket, ha egy megkezdett projektnél már nem kivitelezhető a lakó- vagy irodafunkcióra váltás. A telkekhez hasonlóan stagnál a belvárosi átalakítandó épületek, műemlék épületek piaca is. Közülük sok áll, a tulajdonosok nem igazán engednek az árból, inkább kivárnak.