Erősödik a kereskedelmi ingatlanok leértékelődési kockázata
Az első fél év erőteljes gazdasági növekedését követően a harmadik negyedévtől a bizonytalanabbá váló növekedési kilátások, a jelentősen megemelkedett energiaár, a növekvő építési és finanszírozási költségek kihívás elé állítják a kereskedelmiingatlan-piac valamennyi szereplőjét keresleti és kínálati oldalon egyaránt – sorolta a jegybank friss piaci jelentésében azonosított kockázatokat Nagy Tamás, az MNB igazgatója.
Kettős az idei év képe, az első fél év még egy gazdasági kilábalás kedvező képét mutatta, de a harmadik negyedévben nagyon gyorsan csökkent a gazdasági aktivitás, amely a negyedév végére nulla közelébe süllyedt – hangsúlyozta Nagy Tamás.
Mindezek emelkedő kihasználatlansági rátákat, csökkenő befektetési forgalmat és emelkedő hozamokat vetítenek előre, és ezek a folyamatok az ingatlanok leértékelődési kockázatát hordozzák az MNB jelentése szerint.
Az irodapiacon a kihasználatlansági ráta a második fél évben két számjegyű lett, június végén a budapesti piacon még éppen 9,9 százalék volt.
A távmunka 15 százalékos aránya mellett a hibrid munkavégzésé még nagyobb, így a bérleti kereslet harmadával marad el a járvány előtti szinttől. Az irodapiacon ez a gyengébb kereslet találkozott a kínálattal, miközben a csőben lévő fejlesztések révén a meglévő irodaállomány 11 százaléka kerülhet hamarosan piacra. Ha ez továbbra is alacsony kereslettel találkozik, akkor a kihasználatlansági ráta tovább emelkedik. Az újonnan induló projektek mindenesetre lelassultak. Az új átadások ütemezésében növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák.
Az ipari-logisztikai piacon pedig időközben 6,4 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Jelenleg még optimista a bérleti piaci hangulat az ebben a szegmensben, de 2022 második felétől már egyértelműen látszik, hogy itt is csökken az új keresések száma.
Ezek a kihasználatlansági szintek nem tekinthetők magasnak, ugyanakkor az irodapiacon a mutató 2019 végi 5,6 százalékos szintjéhez képest teljesen más a helyzet, és ez fokozott figyelmet érdemel.
Az iroda- és ipari-logisztika szegmensben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlanság további emelkedése irányába mutatnak.
Vegyes a kép a hotelpiacon is. Bár a hazai szállodák forgalma 2022 első hét hónapjában jelentősen javult éves összevetésben, júliusig duplázódott a vendégéjszakák száma. A kereskedelmi szálláshelyeken belül a szállodák bevétele 2022 első hét hónapjában két és félszeresére emelkedett éves összevetésben, amiben a Budapestre visszatérő, 3-4-szeresére nőtt külföldi vendégforgalomnak és a járványügyi korlátozásokkal még érintett alacsony 2021-es bázisadatoknak is szerepe volt.
Az idén mintegy 2300 szállodai szoba átadása várható, ami emelkedő átadási volument mutat, és összességében a meglévő kapacitás 4 százaléka, miközben az energiaárak emelkedése, valamint a csökkenő fizetőképes kereslet emelkedő kockázatokat jelez a turizmus további növekedésére nézve.
A hazai ingatlanbefektetési piac 600 millió eurós forgalmat ért el, ami hét százalékkal maradt el a 2021-es első fél év értékétől. A forgalom jelentős részét (47 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, háromnegyede pedig hazai befektetőkhöz kötődött.
A folyamatban lévő tranzakciók nem álltak le, de a gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok hatására a befektetők a kivárás mellett döntenek, ami várhatóan a 2023-as befektetési forgalomban érezteti majd a mérséklő hatását.
A hozamok érdemben nem változtak az idei év első felében, előre tekintve viszont a piaci szereplők hozamemelkedésre számítanak.
A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek árfolyamhatástól szűrt állománya lényegében stagnált az első fél évben – közölte a jegybank.
A fizetési moratóriumban részt vevő projekthitelek az első fél év végén már csak az állomány 2 százalékát tették ki. Ez az arány a szállodai szegmensben a legmagasabb, 12 százalék.
A projekthitel-állomány devizaaránya az NHP Hajrá keretösszegének kimerülésével enyhén emelkedett, és 81 százalékot tett ki a második negyedév végén. Az első fél évben a bankok hasonló volumenű projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban, jelentősebb növekedés az ipari-logisztikai szegmensbe folyósított összegekben mutatkozott.
Az első fél évben szigorodtak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételei, előre tekintve pedig a bankok nettó értelemben vett harmada helyezett kilátásba további szigorítást az MNB Hitelezési felmérésének tanúsága szerint. A felmérésben részt vevő válaszadó intézmények 40 százaléka érzékelt csökkenő keresletet az év első felében, míg a második fél évre 58 százalékuk várja ugyanezt – közölte az MNB piaci jelentésében.
Visszaesést érzékelnekA Royal Institution of Chartered Surveyors felmérésében megkérdezett szakértők 2022 első és második negyedévében a kereskedelmiingatlan-piaci ciklust 38 és 40 százalékban a kezdeti visszaesés szakaszába helyezték, emellett a válaszadók 23 és 13 százaléka a piac erős visszaesését jelezte. |
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.