A hiénáké az amerikai ingatlanterep

Az elmúlt 12 hónapban az üzleti ingatlanok értéke 27 százalékot esett a Moody''s friss becslése szerint. Április és június között azonban egyes szegmensekben, például az irodapiacon 4,1 százalékos emelkedés volt, ez az első növekedés 2007 második negyedéve óta, s sokan biztató jelnek vélik. Nem feledhető azonban, hogy a szektor egésze továbbra is a mélyponton van, a legújabb hírek szerint 400 postát is be kell zárni a válság miatt, ez megintcsak növeli az üresen álló bérterületeket.

Újabb öt amerikai pénzintézet jutott csődbe a hétvégén a gazdasági válság és a csökkenő ingatlanárak következtében. Ezzel 89-re nőtt az idén csődbe jutott bankok száma az Egyesült Államokban. Az öt bank közül négynek a székhelye az Egyesült Államok közép-nyugati térségében volt, egynek pedig Arizonában. Az öt közül a legnagyobb az Iowa állambeli Vantus Bank.

Eszközértéke 458 millió dollár volt és 368 millió dollár betétet kezelt az FDIC befektetéseket biztosító állami pénzalap adatai szerint. Az öt bank csődjével összefüggő költségek 401,3 millió dollárjába kerülnek a biztosítási pénzalapnak. A jelen pénzügyi válságban az eddigi legnagyobb amerikai bankcsőd a Washington Mutual nevéhez fűződik. A több mint 300 milliárd dolláros mérlegfőösszegű takarékbank 2008-ban omlott össze.

Vannak persze olyanok is, akik szerint a nyár folyamán megjelent makrogazdasági adatok egyértelműen az Egyesült Államok gazdasági helyzetének javulását jelzik, de az ingatlanos szakma java része szkeptikus.

Ben Bernanke, a Fed elnöke is az amerikai gazdaság talpra állásáról, az üzleti környezet javulásáról szóló előrejelzését fogalmazta meg augusztus végén. A tények felülmúlták az előzetes becsléseket 5 millió lakóingatlan értékesítése helyett több mint 5,2 millió ház/lakás talált gazdára, ez jelentős, 7,2 százalékos emelkedést mutat.

A Reuters elemzői szerint ekkora növekedésre 2007 augusztusa óta nem volt példa. "A lakáspiaci adatok tendenciái megerősítik , hogy a jelzáloghitel-válság legsötétebb felhőit az őszi szél elfújja az ingatlanpiac felől." - fogalmaztak egyesek.

A Floridai Ingatlanértékesítők Szövetsége felmérést végzett, amelyben 2008. és 2009. év második negyedévét hasonlították össze. Eszerint az állam összterületén az eladások az idén 23 százalékkal nőttek, Miamiban például 2009 második félévében 73 százalékkal több ingatlant vásároltak,  miközben a térségben az eladási átlagár 35 százalékkal csökkent. Ugyanakkor Sarasota 10 százalékos értéknövekedést és 20 százalékod eladási fellendülést ért el az idei év első negyedéhez képest. A banki kényszerzárások mennyisége erősen csökkenő tendenciát mutat.

Az év első hónapjaiban az eladók még örömmel fogadtak majdnem minden vételi ajánlatot, de manapság már koránt sincs ekkora alkukészség. Sőt! Amennyiben valaki a bankok által visszavett lakásokat szeretné megvásárolni, a vételi ajánlat ma már legalább akkora, vagy gyakran magasabb az ajánlati árnál.

Sok, banki tulajdonba visszavett ingatlan ezért gyakran egy nap alatt, a meghirdetett ár fölött kel el, és több párhuzamos ajánlattal kell versenyeznie a vásárlónak. Tehát a töredékáron történő ingatlanvásárlás nem tart örökké. Azokat az ingatlanokat, amelyekért két évvel ezelőtt pár százezer dollárt fizettek, most kevesebb, mint egy jobb autó áráért lehet megszerezni - emlékeztet a Florida Investment.

Hitelfelvétel esetén a bankok mintegy 30 százalék önerőt kérnek, így a kiszemelt ingatlanokat kedvező pénzügyi konstrukcióval lehet tulajdonba venni, esetleg bérbe adni a tulajdonos távolléte alatt. Floridában az utóbbi 17 év alatt 31 százalékos népességnövekedést regisztráltak, mely népesedési tendencia támogatja az ingatlanok későbbi értékesíthetőségét.

Ez a helyzet tehát Floridában. A keleti parti nagyvárosokban eközben az üzleti célú ingatlanpiac legfeljebb azt érte el, hogy megállt vagy lelassult a zuhanás. Sokkal kevesebb új irodaházat vagy bevásárlóközpontot kezdtek építeni, inkább elhalasztották a projekteket egy-másfél évvel. Megdrágult a finanszírozás, jóval több fedezetet kérnek a még működő bankok és a leendő bérlők sem tolonganak. Különösen az irodapiac szenved: a bezáró vállalatoknak természetesen irodákra sincs szükségük, mások meg összevonják irodaterületeiket. Ez egy darabig életben tartja a piacot, de egyre több lesz az üresen kongó irodaház. VGO - Mester Nándor