Toporgás a küszöbön

Az elmúlt 1,5-2 évben egyre lassulóbb ütemben, de folyamatosan csökkentek az ingatlanok árai. Ez a tendencia természetesen a befektetők fantáziáját is megmozgatja, így mi is találkozunk az árak későbbi emelkedésére spekuláló vásárlókkal, tömegesnek azonban még egyáltalán nem mondható a piaci ár alatti ajánlatokat kereső, befektetési céllal vásárlók aránya a piacon – állítja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezetője. Ennek többek között az is az oka, hogy jelenleg a befektetési célt nem mindig követi tett. Tapasztalatuk szerint azon eladók aránya, akik valamilyen külső kényszer (törlesztési problémák, megélhetési nehézségek) hatására önmaguk döntenek úgy, hogy megválnak az ingatlanuktól, körülbelül 5-15 százalékát teszik ki az értékesítőknek. Az ő esetükben elképzelhető, hogy valamilyen sürgető határidő hatására hajlandók nagyobb árengedményt adni és akár a piaci ár alatt értékesíteni az ingatlanukat. Azonban nem minden ilyen helyzetben lévő eladó tud rugalmas lenni az értékesítésnél. Azok a tulajdonosok, akik hitelüket az ingatlanuk eladásából szeretnék törleszteni, nem mehetnek egy bizonyos ár alá ahhoz, hogy a fennálló tőketartozásukat vissza tudják fizetni. Ebből kiindulva azt mondhatjuk, hogy a befektetők megjelentek a piacon, de csak minimális a választék áron alul kínált ingatlanokból – összegzi a szakember.
A lehetséges célpontokat vizsgálva kiderült, hogy az ország minden területén megjelentek már a piaci ár alatt kínált ingatlanokat kereső befektetők, így nem igazán lehet lokációkat kiemelni.

Versenytárs Felmerül a kérdés: használtat vagy új építésűt keresnek inkább a befektetők? Az az érdekes szituáció alakult ki, hogy a jelenlegi viszonyok között az új építésű ingatlan versenytársa lehet egy használt lakásnak is, igaz, ebben a szegmensben a kínálat jóval mérsékeltebb. Ez azért alakulhatott így, mert az új építésű lakások piacán Budapesten csak elvétve találni nagyobb lakóprojektet. A jelenleg folyó beruházások néhány kivétellel csak pár lakásos társasházak. A finanszírozás beszűkülésével és a kereslet jelentős visszaesésével a fejlesztők is leállították a nagy projektjeiket, ennek hatására az új építésű kínálat javarészt a már átadott, de még el nem adott készletből áll. Ezeket a lakásokat a beruházók hajlandók akár jelentős kedvezménnyel is eladni vagy a vevők számára nagyon kedvező fizetési konstrukciót biztosítani. A vevők a már elkészült, átadott projektekből vásárolnak szívesebben a nagyobb biztonság érdekében.

Taktikusok A tipikus befektetési összeg tekintetében is nehéz átlagot megnevezni, mivel ez is minden esetben az adott befektető lehetőségeitől függ. Ha általánosítani szeretnénk, akkor két főbb befektetői taktikát lehet kiemelni a jelenlegi piacon. Az egyik csoportot a kiadás céljából vásárló magánbefektetők alkotják, akik jellemzően 8–12 millió forint közötti lakásokat keresnek, saját maguk adják bérbe, illetve üzemeltetik azokat. A portfóliójuk átlagosan 20 millió forintig terjed. Ők az ingatlanok bérbeadásánál realizálják a hasznukat. Az ingatlanok elhelyezkedése, kialakítása is ennek megfelelő. Ezeknél a lakásoknál nem lehet jelentős áremelkedésre számítani, így a befektető a kiadásra koncentrál, ebben van gyakorlata. A válság kirobbanása után, illetve a finanszírozási lehetőségek szűkülésével sokan jósolták a bérleti piac felélénkülését és a bérleti díjak emelkedését. Ez a várt bővülés nem következett be, a bérleti díjak csökkentek. A jó hír viszont az, hogy egyes területeken 2009-ről 2010-re már nem mérséklődtek a bérleti díjak, így ez a befektetési cél is lehet reális perspektíva.
A másik taktikát az áremelkedésre spekuláló befektetők választják, akik 50-60 millió forint vagy még annál is magasabb értékű ingatlanokat vásárolnak meg, annak reményében, hogy később az árak emelkedése révén haszonnal tudják továbbadni. Ennél a befektetési taktikánál kulcsfontosságú a lokáció, illetve az ingatlan típusa. Ez a taktika az áremelkedésre koncentrál, az ilyen ingatlanokat csak ritkán adják bérbe tulajdonosaik. A jelen piaci viszonyok között az ilyen befektetők Budapesten, azon belül is a „prémium területeken” jelennek meg. Ezek a budai presztízskerületekben, illetve a pesti belső kerületekben találhatók, vidéken ilyen befektetőkkel nem igazán találkoztunk eddig.

Jelenleg A várakozásokról szólva Kühne Kata elmondta: a jelen piaci viszonyok között a kivárás tanácsosabb, ugyanis az idén az árak még inkább lassuló csökkenése várható, bizonyos szegmensek és területek esetében már a stagnálásuk is elképzelhető. A rövid kivárás tanácsos lehet a kockázatkereső befektetőknek is, mivel a közeljövő piaci változásai, az új irányok kialakulása után jobban tervezhetővé válik befektetésük, és elképzelhető, hogy a jelenleginél is kedvezőbb pozícióból vághatnak bele terveik megvalósításába. Mindezek ismeretében a szakember aláhúzza: az ingatlanbefektetés szinte minden esetben hosszú távú döntés, akár az árak változására, akár kiadásra építi taktikáját a befektető. Elképzelhető, hogy valaki az árváltozásból is tud rövid távon profitálni, de erre alapozni nagyon kockázatos. Nem is beszélve arról, hogy az ingatlan kevésbé likvid befektetési forma, az értékesítési idő pedig nehezen becsülhető előre pontosan.
 
Nyugat-Magyarország „Manapság inkább a készpénzes vevők dominálnak, döntően saját erőből vásárolnak lakásokat” – mondta Sipos András, a zalaegerszegi Das Haus ingatlanközvetítő ügyvezetője. Akik befektetési céllal vásárolnak, természetesen nem lakhatási megfontolásból vesznek egy újabb lakást. A tipikus, a befektetők által kedvelt lakásméret mára némileg megváltozott: régebben az egy- vagy kétszobás lakásokat keresték, míg mostanában inkább a három lakóhelyiséges ingatlanok a kelendők az invesztorok körében. A szakember szerint a kedvelt típus nem változott: még mindig a téglaépítésű lakóingatlan kurrens a piacon. Ami viszont elsődleges szempont: mindenképpen legyen átlagár alatti; igaz, ez jelenleg igen könnyen teljesíthető kritérium, ugyanis a régebben még 8 millió forintot érő jó állapotú ingatlanok mostanában 6 millió forintért kelnek el Zalaegerszegen és környékén. Ezt Sipos András érthető módon a nehézkes és sokszor lehetetlen hitelezésnek tudja be, így a tulajdonosok igénye is kényszerűen alábbhagyott az eladási ár tekintetében. Hogy tényleg érdemes-e most lakást venni befektetési célból bárhol az országban, erősen kétséges. Sipos András szerint bizonytalan az albérlői piac, valamint a várakozások szerint az árak sem változnak belátható időn belül, azonban további csökkenés még könnyen elképzelhető. Azok sem találnak most könnyen alkalmas kilépési lehetőséget, akik pár éve szánták rá magukat egy ilyen típusú befektetésre. Ha nem sürgős és nem kényszerű eladásról van szó, nem érdemes pénzzé tenni az ingatlant.
A hosszabb távon gondolkodóknak viszont jó híre van a Das Haus ügyvezetőjének: aki 5-10 éves távlatban egy lakásra tudja fordítani megtakarításait, mindenképpen jól jár!

Kelet-Magyarország „Úgy látom, hogy mostanában minden vevő gyakorlatilag befektetői gondolkodásmóddal lép a piacra, ugyanis mindenki minimum 20, de több esetben 25-28 százalékot szeretne alkudni a meghirdetett vételárból” – mondja Eitler Péter, a Duna House debreceni irodájának vezetője. „Akik saját maguknak vásároltak, legfeljebb pár százezer forintot alkudtak, de ez a réteg eltűnt, mint ahogy a középrétegnek nevezhető vevők is kiestek az ügyfeleink közül, így a 18–28 millió forintos sávban gyakorlatilag nincs értékesítés”– teszi hozzá. Döntően a kisebb méretű lakások keresettek Debrecenben és környékén, és lehetőleg minél inkább ár alatt. A tapasztalatok szerint azok érdeklődnek, akiket a válság és a hitelek nem fojtogatnak. Egy olyan lakást, amelyet jó környéken régebben 12 millió forintért viszonylag egyszerűen el lehetett adni, azt 10 millió forintért meghirdetve 9 millióért szeretnék megvenni – érzékelteti a helyzetet a szakember. Az alkalmi vételeket a környéken sem vetik meg a befektetők: jó lokációjú – esetleg az egyetemi városrész környékén fekvő – lakás nem sokáig marad vevő nélkül, biztosan sikerül eladni, esetleg a későbbiekben kiadásra kínálva fel azt. A következő hónapokban Eitler Péter további árcsökkenésre számít: az áprilisi kilakoltatási moratórium lejárta után, szeptember-október környékére ez akár 15-20 százalékos is lehet. Akinek muszáj értékesítenie az ingatlanát, mielőbb vigye piacra, a jó vételt keresőknek, amennyiben ki tudják várni, az év vége felé biztosan lehetőségük lesz alkalmi vételre.

A makacs számok Magyarországon 2010-ben átlagosan 5,7 százalékkal csökkentek az ingatlanárak 2009-hez képest, ez reálértéken 9,2 százalékos csökkenést jelent. A válság kezdete, 2007 vége óta három év alatt nominálisan 15, reálértéken 26 százalékkal estek az ingatlanárak. Erőteljesen csökkent a piaci kínálat, de az idén a kereslet és az árak mérsékelt emelkedése is várható – állítja az FHB legfrissebb lakásárindexe. Némi bizakodásra adhat okot, hogy 2011-ben a lakáspiaci kereslet mérsékelt emelkedését, valamint a lakások – reálértéken számolva – 2 százalékos drágulását várják az FHB-nál 2010-hez viszonyítva. A társaság ismét engedélyezné az euróalapú lakáshiteleket, mert ahogy Harmati László, az FHB üzleti vezérigazgatója fogalmazott: „Nem lenne Isten ellenére, ha ismét lehetne euróalapú hiteleket felvenni a lakáspiacon.”
Andó Patrik

A piacot egyértelmű túlkínálat uralja, jó áron lehet vásárolni, de jelentős árnövekedésre és nyereségre a szegmensben ne is számítsunk egy darabig. Így az eladóknak is kivárás javasolt.Andó Patrik-->