A konfekciók kora lejárt

Borbély Gábor szerint a BILK esete tökéletesen jellemzi a mai magyar ingatlanfejlesztési piacot, legyen szó akár ipari, akár logisztikai ingatlan­beruházásról. Sokkal inkább a meglévő parkok kapacitásának maximális kihasználására törekszenek a fejlesztők Budapesten, előtérbe kerülnek a bővítések a jóval tőkeigényesebb zöldmezős beruházásokkal szemben. Még egy ilyen bővítésnél is érvényesül a „tökéletes biztonság” elve, azaz csak 100 százalékos bérlői kötelezettségvállalás mellett kezdenek bele a fejlesztők egy esetleges újabb projektbe, spekulatív alapon fejlesztés ma nem indul.

A bérlői igényre szabott fejlesztések és az előbérletek teljes dominanciája a kilencvenes évek végén volt utoljára jellemző a magyar piacon. Az azóta eltelt évtized a fejlesztői spekulációról szólt, azaz ipari és logisztikai parkok többségében ott nőttek ki a semmiből, ahol abban a fejlesztők üzleti potenciált láttak. Ennek volt köszönhető, hogy előbb az M0-s autópálya nyugati, majd déli szektora népesült be modern logisztikai, illetve ipari parkokkal, ahol több százezer négyzetméter raktárterületet adtak bérbe a gazdasági válságot fémjelző 2009-es év előtti fél évtizedben. Budapest északi-északkeleti agglomerációjában a megfelelő infrastruktúra (autópálya-összeköttetés) sajnos csak akkorra készült el, amikor beütött a válság, ezért itt egy sokkal kisebb részpiac tudott kialakulni, mint a fővárostól délre és nyugatra.

A kereslet 2009-ben hirtelen zuhant vissza, és bármilyen rugalmasan is próbált reagálni a kínálat, a sok fejlesztés révén komoly kapacitásfelesleg alakult ki, és ez azóta sem tűnt el teljesen a piacról. Ezt hívja a szaknyelv kihasználatlanságnak, amely ma 21 százalék körül van a fővárosi piac egészét tekintve. A válság kitörésétől számítva lassan eltelt három év, és az ipari-logisztikai szektor sokban változott, ezáltal pedig az ingatlanfelhasználási igények is mások lettek. Ez magyarázza azt, hogy a jelenlegi magas kihasználatlanság mellett is a kereslet egy számottevő része nem a már meglévő projektekben realizálódik, bármennyire is jutányosak ma a bérleti konstrukciók, hanem a saját igényükre szabott megoldásokat keresnek a bérlők. Ennek van egy technikai vetülete, azaz megnyilvánul az épülettel szembeni elvárások változásában, ugyanakkor van egy földrajzi oldala is, miszerint a bérlők sokkal tudatosabban választanak lokációt, mint évekkel ezelőtt, és nem feltétlenül oda mennek, ahol van kész kínálat, hanem igényt generálnak új fejlesztésekre új helyszíneken.

Érthető, hogy a magas kihasználatlanság nem sarkallja a fejlesztőket új projektek indítására – mondja a szakember –, de a finanszírozókat nehéz is lenne meggyőzni egy ilyen vállalkozás létjogosultságáról. Ez ugyanakkor nem hungarikum. A pozsonyi ipari ingatlanok piaca évek óta rekordszintű kihasználtság mellett működik, de ott sem indulnak fejlesztések. Hasonlóan alacsony az aktivitás Varsóban és Prágában. A fejlett fővárosi régiók piaca ugyanis alapvetően telítetté vált, azok a cégek, amelyek a központi régiókban kívántak megtelepedni, már itt vannak, és (egyelőre) nem terjeszkednek tovább. Ugyanakkor az ipari termelés növekedése a 2009-es visszaesés után újra lendületet kapott, és egyre nagyobb ingatlanfelhasználási igény jelentkezik a főváro­sokon kívüli ipari központokban. Ahol pedig kereslet van, ott előbb-utóbb megjelenik a kínálat is.

Az ipari ingatlanok piacának új trendjei nem feltétlen mutatnak a jelenlegi kapacitásfelesleg gyors felszámolása felé – véli Borbély Gábor. Az igények sokszínűsége diverzifikálja a hazai ingatlanpiacot, technikai specifikációban és földrajzi értelemben egyaránt. Minden bizonnyal ez a jövő útja. A felhasználók egyre tudatosabban hozzák meg ingatlannal kapcsolatos döntéseiket, ez pedig újabb és újabb megoldások keresésére ösztönzi az ingatlanfejlesztőket. Mondhatjuk úgy is, a konfekció kora lejárt, a kreatív megoldások időszaka előtt állunk, ahol sokkal kevésbé használhatók az eddigi sablonok.