Ingatlanpiaci kilátások: mögöttünk van már a neheze?

“A költségvetési hiányt ellenőrzött mederbe terelték, az inflációt megszelídítették, és a befektetések folyamatosan áramlanak az országba. A legtöbb elemző egyetért azzal, hogy Magyarország gazdasági növekedésében – a régió más országaitól eltérően – gyorsulás várható. A fenti tényeknek köszönhetően további nagymértékű kereslet jelezhető előre az iroda- és ipariingatlan piacokon, illetve a vásárlóerő növekedésével párhuzamosan a kiskereskedelmi piacon is.

Amíg az ingatlanpiac keresleti oldala stabil, kulcsfontosságú tényező a kínálati oldal megfelelő menedzselése annak érdekében, hogy a magyar ingatlanpiac viszonylag kevés veszteséggel vészelje át ezt a bizonytalan időszakot” – mutatott rá néhány figyelemreméltó folyamatra Michael Smithing, a Colliers International ügyvezető igazgatója a nemzetközi ingatlanügynökség 2008 szeptemberében megjelenésre kerülő legfrissebb ingatlanpiaci kutatásából.

Irodapiac

A budapesti irodapiac nem gerjeszti az inflációt, sőt az irodabérleti díjak ára minden valószínűség szerint csökkeni fog a következő 12 hónap folyamán. Bár 2008 első félévében az erős keresletnek köszönhetően 135 000 négyzetmétert szívott fel a piac, az újabb irodaház-átadások következtében mégis túlkínálat tapasztalható. Az "A" kategóriás irodapiacon a kutatások szerint a jelenlegi 12,6 százalékról 2008 végéig 18 százalékra emelkedhet az üresedési ráta, amely jelentős lefelé irányuló nyomást gyakorol a bérleti díjakra.

Ez a bérlőknek természetesen fantasztikus lehetőséget jelent, míg az irodaház-tulajdonosok, -fejlesztők és -befektetők életét határozottan nehezíti. Az aktuális piaci kínálat Budapesten mintegy 2 millió négyzetméter, ebből 1 432 000 négyzetméter "A" kategóriás, 558 000 négyzetméter "B" kategóriás. Magyarország továbbra is a multinacionális vállalatok népszerű üzleti színtere. A termékkínálat és a piaci verseny erősödése pedig 2010–ig várhatóan tovább növeli az igényt az új irodaterületek iránt Magyarországon.

Kiskereskedelmi piac

A legrosszabb időszak már mögöttünk van, mivel a kiskereskedelmi szektorban a fogyasztói kiadások növekedése jelezhető előre a 2008-as év második felére. A kiskereskedők boldogok lesznek, ha végképp maguk mögött hagyják 2007-et illetve 2008 első felét. A Colliers kutatása szerint a legjelentősebb divatkiskereskedők nagyfokú visszaesést tapasztaltak az értékesítésben ezalatt az időszak alatt, ami különösen erős volt Budapesten kívül, ahol 20-30 %-os forgalmi visszaesést jelentettek. Az értékesítési volumen a nyár folyamán végül helyreállt.

A piacvezetőnek tekinthető kiskereskedőknek még egy nagyon nehéz év után is “agresszívnek” kell maradniuk. Magyarország a bevásárlóközpontok összterületét tekintve elmarad az EU átlagtól, miközben a reáljövedelem felzárkózása miatt a fogyasztók költései hosszabb távon növekedni fognak. A magyar fogyasztók visszafogták kiadásaikat az elmúlt két év folyamán, ami a kormány megszorítási intézkedéseivel kapcsolatos bizonytalansággal magyarázható.

Most azonban a gazdasági mutatók pozitív irányba kezdenek alakulni. A reálkereset – a GKI  becslése szerint – ebben az évben 1 százalékkal fog növekedni. A pozitív piaci fejlemények, más optimista növekedési kilátásokkal együtt ebben az évben a fogyasztás szerény növekedését indíthatják el. A kiskereskedelmi forgalom a 2007. évben tapasztalt 3,1 százalékos csökkenés után így idén 1 százalékkal növekedhet.

Ipari ingatlan-piac

Az ipari ingatlanpiac igen aktívvá vált az év során. 2007-hez viszonyítva 2008 folyamán közel kétszer annyi spekulatív fejlesztésű épület készül el (290 000 m2) és az első félévben annyi terület került bérbeadásra, mint tavaly egész év során (188 000 m2). A Rynart épületek megürülésével az év közepén ideiglenesen igen magas üresedési ráta mérhető (15,8 %).

A korábbi évek tendenciáihoz, arányaihoz hasonlóan a logisztikai cégek a tranzakciók mintegy felét teszik ki, valamint a parkon belüli bővülések aránya is változatlanul 20 % körül mozog. Az év első felében már hét 10 000 m2 feletti tranzakció köttetett, ez jelentős előrelépés 2007-hez viszonyítva. Nagyon sikeresek a városközponthoz közeli városi logisztikai parkok, igen sok bérbeadás történt ezeken a helyszíneken.

Az igényeknek megfelelően megépített (build-to-suit) épületek változatlanul kis hányadát teszik ki a piaci aktivitásnak. A kiemelkedően aktív piacon a bérbevett területek illetve a friss kínálat egyelőre kiegyensúlyozza egymást, így a bérleti díjakban nem figyelhető meg változás, középtávon azonban inkább a bérleti díjak emelkedése várható.