Pénzszűkében jó a visszabérlés

A gazdasági világválság időszakában, amikor az ingatlanfinanszírozás szó szinte mumusként szerepel a szakemberek szótárában, ismét egyre népszerűbbé válik a „sale-leaseback”, azaz az „eladás és visszabérlés” tranzakció – írja Kalaus Valter, a KPMG ingatlanos igazgatója.

Mint emlékeztet: a készpénzhiányban szenvedő cégek, főként nagyvállalatok egyre nagyobb előszeretettel alkalmazzák ezt a módszert, hogy jelentős lekötött tőkéhez jussanak, amelyet aztán az alaptevékenységbe tudnak befektetni. Ráadásul a hitelek drágulása – valamint a rugalmasabb bérleti konstrukció iránti fokozódó igény – nagymértékben erősíti a folyamatot. A tranzakció másik oldaláról nézve a nehéz gazdasági helyzetben is befektetni hajlandó tőkeerős nagybefektetőknek pedig nagyon is vonzó lehet ez a konstrukció, hiszen a tranzakció itt általában hosszú távra köttetik, és stratégiai jelentőségű ingatlanokat vesz célba. Minden jel arra mutat tehát, hogy a „sale-leaseback” tranzakciók jelentős népszerűségre tehetnek szert a jövőben.

Néhány évvel ezelőtt az USA-ban az AT&T telekommunikációs nagyhatalom számos irodaépületét eladta olyan nagyvárosokban, mint Chicago, Dallas, Cleveland, de mint meghatározó bérlő továbbra is az épületekben maradt. Szakértők becslése szerint ezek értékesítése nem kevesebb mint 1,5 milliárd dollár tőkét szabadított fel, amelyet aztán technológiai fejlesztésre tudtak használni. Az eladott ingatlanok között olyan nagy presztízsű épületek szerepeltek, mint a 42 emeletes irodatorony Saint Louisban és a 47 emeletes felhőkarcoló Atlantában; ezek a Bellsouth telekommunikációs céggel történt korábbi összeolvadással kerültek az AT&T tulajdonába.

A cég stratégiájának a része volt, hogy kiszálljanak az ingatlanbefektetési üzletből, és az eladásokból befolyt összeget a fő tevékenységi körükbe fektessék be. Az ilyen és hasonló tranzakcióknál természetesen elengedhetetlen feltétel a jó időzítés. Bár a mai befektetési környezetben ilyen lépés nem feltétlenül mondható megfelelően vagy jól időzítettnek, egyre több nagyvállalatnál fordulnak elő hasonló tranzakciók, még ha a legtöbb esetben nem is publikusak – fejtette ki a szakértő.

A pénzügyi nehézségekkel küzdő cégek életében egy eladási és visszabérlési tranzakció olyan alternatív finanszírozási struktúra, amely felhasználható arra, hogy a felhalmozott tartozások egy részét kifizessék. Az eladással az ingatlan teljes értékének megfelelő pénzmennyiség szabadítható fel, szemben egy általános finanszírozási struktúrával, amikor is az érték maximum 50-60 százaléka használható fel.

De kik is azok a befektetők, akik a jelenlegi nehéz helyzetben képesek ezeket az eladásra kínált ingatlanokat megvásárolni? Sokak szerint azon tranzakciók, amelyek szinte egyértelműek voltak egy-két éve, ma kivitelezhetetlennek számítanak. Az HSBC Bank londoni, a Canary Wharfban lévő központjának 2007-ben meghiúsult eladása is nagyobb óvatosságra inti a befektetőket. Szintén abban az évben a Deutsche Bank hasonló módon értékesítette a New York-i, a Wall Street 60. szám alatt található, nagy presztízsű 47 emeletes épületét a Paramount Groupnak 1,2 milliárd dollárért, az ingatlant 15 éves bérleti szerződés keretében bérlik vissza. A tranzakció lebonyolítását megkönnyítette, hogy az ügylet finanszírozását is a Deutsche Bank végezte.

A New York Times Company megerősített hírforrások szerint komoly tárgyalásokat folytat, hogy eladja a szintén Manhattanben lévő központi épületének 19 emeletét a W. P. Carey & Companynak, amely a „sale-leaseback” tranzakciók egyik specialistája. A 225 millió dolláros vételár kifizetése után a média-nagyhatalom egy tízéves szerződés keretében továbbra is az 52 emeletes épület meghatározó bérlője marad.

A tranzakció különlegesnek számít, hiszen New Yorkban az ilyen és hasonló épületeket nem egyetlen cég bérli, ami jelentősen megnehezíti az ügyletet. A vevő szerint azonban nem csupán egy hosszú távú bevételi forrás megteremtése volt a céljuk, hanem számba vették az épület – a presztízsbérlő jelenlétének hatására történő – jelentős értéknövekedését is.

A közelmúltban lebonyolított „sale-leaseback” tranzakciók vevői oldalán álló befektetési cégeknek nagyon hasonló a filozófiájuk: olyan ingatlanokba kell befektetni, amelyek a felhasználók számára stratégiailag fontosak, hiszen azok még a pénzügyileg nehéz időkben is fokozottan odafigyelnek az ingatlan üzemeltetésére és fenntartására, hogy saját tevékenységüket fenn tudják tartani. Az ingatlantulajdonosból bérlővé átalakult cégek életében operációs szempontból egy kívülálló szemével nézve változás nem történik, ezért sok esetben csak a bennfentes szakmai berkekben észlelik az átalakulást.