Optimalizáció a hotelpiacon

A szállodatulajdonosoknak a döntés-előkészítéshez az a legfontosabb, hogy kellő rálátásuk legyen az üzleti életben pillanatnyilag zajló folyamatokra, és megfelelően informálódjanak a mostani piaci trendekről. Emellett a professzionális vagyongazdálkodás, a jelenlegi szállodakoncepció és/vagy az üzemeltetéssel kapcsolatos szerződések felülvizsgálata, valamint a működtetési költségek optimalizálása is nagymértékben hozzájárulhat egy előnyösebb piaci pozíció megszerzéséhez és a lehetséges veszteségek minimalizálásához, és nem utolsósorban a pillanatnyilag nagy bátorságot kívánó befektetések lehetnek azok, amelyek a felszálló ágban tovább erősíthetik a piaci pozíciót – vélik a Kohl & Partners tanácsadó elemzői.

Szakértők szerint a szálloda-befektetési és -piaci helyzetkép az elmúlt évekhez képest jelentős változáson ment keresztül. Magyarországon és tágabb térségünkben a legtöbb folyamatban levő hotelfejlesztést felfüggesztették. A szállodapiac forgalma ez év első negyedében meredek zuhanásba kezdett – 81 százalékkal csökkent –, és bár a visszaesés üteme az esztendő további részében lassult, a mutatók bőven elmaradnak a 2008. évitől.

Mivel a hotelbefektetés minden más kategóriánál hosszabb távú beruházásnak számít, a befektetési döntést nem a pillanatnyi benyomások alapján, hanem több mint tízéves távlatban gondolkodva érdemes meghozni, így az is lényeges kérdés, hogy a befektetők számára fontos alapmutatók milyen irányban változtak.

Magyarország és a kelet-közép-európai régió általános ipari helyzetét és a jövőbeli piaci lehetőségeket figyelembe véve a válság ellenére jó néhány érvet fel tudunk sorakoztatni a szálloda-befektetések mellett. A fejlettebb hotelpiacokhoz képest az egész térségben – beleértve Magyarországot is – még mindig nincs elegendő szállodai kapacitás és minőségi szálláshely.

Jelenleg milyen típusú szállodaprojekteknek van valós esélyük a megvalósításra? A nemzetközi befektetők körében jellemzően a nagyvárosi és az üzleti hotelek kedveltek, különösen a már említett alsóbb és középkategóriás szegmensben. Elvárás a kitűnő elhelyezkedés, a profeszszionális üzleti koncepció és a nemzetközileg elismert, tapasztalt üzemeltető. A szerződés típusa – bérlet, vezetés, hibrid, franchise – ugyancsak fontos kérdés.

A befektetők jelenleg a határozott bérleti szerződést részesítik előnyben, míg a szállodaüzemeltetők főleg garancia nélküli vezetési megállapodást szeretnének. Az üzemeltető referenciáit és fizetőképességét azonban minden esetben érdemes alaposan megvizsgálni; egy nemzetközileg elismert üzemeltetővel kötött megállapodás sokszor előnyösebb megoldás, mint egy kisebbel és tapasztalatlannal kötött bérleti szerződés.

A megvalósítás esélyeit jelentősen növeli az érvényes építési engedély, a stabil pénzügyi szerkezet (a bankok szempontjából ez pillanatnyilag a törzsrészvények kb. 35-40 százalékát jelenti) és a professzionális partnerekből álló, szoros együttműködésre képes csapat. Az ezeknek a feltételeknek megfelelő projektek finanszírozására továbbra is elérhetők a források, hiszen az elfogadható kondíciókat kínáló befektetők és bankok szálloda-piac iránti érdeklődése újra enyhe növekedésbe kezdett.

- Az építési és a telekköltségek csökkenése a projektköltségeket is mérsékli, ezáltal kedvezőbb hozamhoz juttat

- Sok projekt leállt a tervezési vagy az építkezési szakaszban, így a következő néhány évben nyíló szállodáknak egy kisebb piaci versenyben könnyebb lesz kitűnni

- Figyelembe véve, hogy egy teljesen új szállodaprojekt megvalósítása átlagosan két-három évbe telik, a szálloda megnyitásának idejére a piaci körülmények jó eséllyel újra stabilizálódnak

- Az építési és a telekköltségek csökkenése a projektköltségeket is mérsékli, ezáltal kedvezőbb hozamhoz juttat

- Sok projekt leállt a tervezési vagy az építkezési szakaszban, így a következő néhány évben nyíló szállodáknak egy kisebb piaci versenyben könnyebb lesz kitűnni

- Figyelembe véve, hogy egy teljesen új szállodaprojekt megvalósítása átlagosan két-három évbe telik, a szálloda megnyitásának idejére a piaci körülmények jó eséllyel újra stabilizálódnak-->