Bérlő-bérbeadó: döntetlen

Alkupozíció. Kár is lenne tagadni, hogy a fővárosi irodapiacon tapasztalható 25 százalék fölötti üresedés a bérlőnek kedvez – mutatja be Pintér Dániel, az Eston International irodadivíziójának a vezetője a fennálló ingatlanbérleti erőviszonyokat. Az a bérlő, aki most köt új bérleti szerződést, könnyen szerezhet 10 százalékos engedményt is a meghirdetett árból, hiszen elég körbemutatnia a piacon, hogy a bérbeadóval beláttassa: ugyanezért a pénzért máshol is kap hasonló színvonalú irodát. Igaz ez azokra is, akiknek a bérleti szerződésben foglaltak szerint most vált esedékessé a hosszabbítási opciójuk: nekik csak a kiköltözés-beköltözés költsége rontja az alkupozíciójukat, egyébként könnyen lejjebb alkudhatják a díjukat. És persze próbálkoznak azok is, akiket egyelőre köt a szerződésük, de nem akarják elmulasztani az ingatlanpiaci túlkínálatban rejlő díjcsökkentési lehetőséget.

A szóban forgó bérlők a meglévő szerződésük újratárgyalásával próbálkozhatnak, de eredménynyel csak akkor járnak, ha sikerül kölcsönösen előnyös feltételeket, úgynevezett win-win pozíciót találni a bérbeadóval – figyelmeztet Pintér Dániel, aki az Eston ügynökségi színeiben mindkét oldalt rendszeresen képviseli, s nyomban példát is mond az említett helyzetre. Adott egy ötéves bérleti szerződés, amelynek harmadik événél a bérlőnek lehetősége van hosszabbítási opcióval élni. Egyelőre csak a második esztendőnél járnak, a bérlő azonban már most szeretné kihasználni a keresleti piac kínálta helyzetet. Pintér szerint ilyenkor kell a kölcsönös engedmények politikájához folyamodni. A bérbeadó lejjebb viszi a 12 eurós négyzetméterenkénti árat 10 euróra, cserébe a bérlő lemond a harmadik évben esedékes hosszabbítási opcióról, és az ötödik év végéig vállalja ezt a díjszintet; abszolút értelemben így is ő nyert: már a harmadik esztendőben kevesebbet kell fizetnie a bérleményért.

Rugalmas díjpolitikára egyébként a bérbeadónak nem csak az erős pozíciójú bérlőkkel szemben van szüksége, olykor éppen a megrendült likviditási helyzetű bérlő megtartása érdekében kell díjat csökkenteni. Az Eston közvetítői praxisában akad olyan példa, amikor a válság nyomán a bérlő árbevétele annyira visszaesett, hogy nem tudta belőle kigazdálkodni a szerződésben vállalt irodabérletet. Pintér úgy véli, rövidlátás ilyenkor mindenáron az eredeti díjhoz ragaszkodni: „A bérbeadó végül úgy járhat, mint az egyszeri cowboy, aki a sivatag közepén megette a lovát.” Az adott esetben sajnálatos módon nem sikerült kompromisszumot találni: a bérlő végül a szerződés lejárta előtt kiköltözött az irodából, a bérbeadó pedig bírosági úton igyekszik érvényt szerezni a szerződésben rögzített díjfizetésnek.

Az ügynök közvetítőként egyébként nagy szolgálatot tud tenni az újratárgyalások során. A bérleti díjban ellenérdekű felek rendszerint egymás álláspontját kevéssé hajlamosak méltányolni, ha viszont az ügynök szembesíti őket a piaci valósággal, megfontolják a kompromisszumot. Többnyire elég tudatosítani a bérbeadóval: a bérlő kiköltözése esetén mivel, kieső bevételként, pluszkiadásként mennyivel kell számolnia. Ma az átlagos üresedés 6-12 hónap; új bérlő találásához ügynököt kell fogadni, akit jutalék illet; ráadásul az új bérlő rendszerint teljes belső átalakítást kér, ennek a költsége a régi bérlő által pluszban kért tisztasági festésnek, új szőnyegpadlónak akár a duplája is lehet. A belső átalakítás költsége elérheti a négyzetméterenkénti 100 eurót, míg az utóbbi szőnyegpadlóstul sem kerül többe 50 eurónál. Ha az új bérlőt 12 eurós négyzetméteráron három évre kalkulálja, és erre vetíti az üresedés miatt kieső bevételt, az ügynöki jutalékot, a teljes átalakítást, az üzemi eredmény már a négyzetméterenkénti 8 eurót sem éri el. Ekkora díjcsökkentést pedig egyetlen régi bérlő sem kér. Pintér Dániel szerint a mai bérleti piacon az érdekek túlzottan merev képviseleténél többet ér a kompromisszumkészség.

Hosszú távon

Az alku tárgya nemcsak a díj nagysága lehet, hanem a bérlet ideje is – hangsúlyozza Pintér Dániel. Határozott jövőképpel rendelkező, biztos anyagi helyzetű cégek megengedhetik maguknak, hogy most kössenek 2012-től bérlendő irodára szerződést, ezáltal a mostani, válságtól nyomott díjszintet prolongálhatják a leendő prosperáló időkre. Hacsak nagyon különle-ges szempontokkal le nem szűkítik a szóba jöhető bérirodák körét, találnak olyan bérbeadót, aki erre hajlandó. A kínálati oldalon ugyanis akadnak, akiknek akkora kihasználatlan kapacitásuk van, hogy a gazdasági kilábalást kísérő ingatlanpiaci kereslet növekedését bekalkulálva is marad még ajánlható szabad irodájuk. Ezek a bérbeadók nem előre veszítenek, éppen hogy biztonságot nyernek az ilyen szerződések révén – tudatosítja Pintér. ZsA