Mennyit ér valójában az ingatlanunk?

Számos ingatlanvásárlónak, illetve -eladónak jelent problémát a jelenlegi piaci helyzetben, hogy sok kisebb településen nehéz meghatározni a lakóingatlanok valós értékét, mert a környéken nincsen elegendő, viszonyítási alapot nyújtó adásvétel – derül ki az OTP Jelzálogbank friss piaci kitekintéséből. A magyarországi települések körülbelül negyedénél merülhet fel ez a probléma, és bár nagy kihívást jelent az ilyen esetekben a piaci ár meghatározása, a nehézségek ellenére alapvető érdeke a tervezett adásvételben érintett mindkét félnek az ingatlan értékének pontos felmérése.

„Rengeteg gondot okozhat, ha pontatlanul határozzák meg egy ingatlan értékét. Egy túl drágára becsült lakást vagy házat lehetetlen eladni, amivel sok pénzt, időt és energiát pazarolhat el az eladó, a túl alacsonyan meghatározott összeg pedig ugyan segítheti a gyors értékesítést, ám egyben elmaradt hasznot is jelent” – mondja Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője. Még rosszabbul járhat az a vásárló, aki a szerződés előtt nem kellően körültekintő és nem tájékozódik a piacról megfelelően, hiszen akár a folyamatban lévő hitelkérelme is akadályokba ütközhet, ha pontatlanul mérik fel a tranzakcióban érintett ingatlan értékét. A rosszul kivitelezett értékbecslésre költött összeg pedig az említett kellemetlenségeken túl ablakon kidobott pénz is egyben – teszi hozzá Fischl Ákos.

Az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője szerint ugyanakkor az alacsony ingatlanforgalomból fakadó információhiány áthidalható, és így a vevők és eladók kockázata minimalizálható a komolyabb adatbázissal és piacismerettel bíró értékbecslők számára rendelkezésre álló különböző statisztikai adatsorok, valamint egyéb technikák révén. „Így ezekben az esetekben is megbízhatóan meg lehet határozni az érintett ingatlanok valós értékét” – véli Fischl Ákos. Az egyik ilyen támpontot a reális értéksáv behatárolására a kínálati adatbázisok – például az internetes és egyéb hirdetések – elemzése adhatja, ez által reális képet lehet kapni arról, hogy az adott térségben milyen árakon kínálják a lakásokat, házakat.

Pontos értékvélemény kialakításához pedig a megvalósult adásvételek értékét tartalmazó, az adóhatóság gondozásában álló tranzakciós adatbázisára lehet támaszkodni. Ez az adott térségben a korábbi években megvalósult ingatlan-adásvételek összes mérvadó adatát tartalmazza, így az ingatlan típusát, területét, valamint az értékesítési árat. Tovább javítja a statisztikák megbízhatóságát, hogy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) utólagosan ellenőrzi azokat az adásvételeket, amelyeknél szokatlanul alacsony vagy magas összegért kelt el az ingatlan, ezekben az esetekben a hatóság állapítja meg a valós értéket.

„Az elmúlt években a tranzakciók 3-6 százalékánál került sor adóhatóság általi értékmegállapításra, ennyi esetben volt jelentős eltérés a szerződésben szereplő ár és az ingatlan valós értéke között. Országos átlagban a számításaink szerint 20 százalék körüli volt a különbség a NAV által ezen esetekben megállapított érték és a szerződésben szereplő ár között. Az átlaghoz képest azonban nagy a szórás, és az is elmondható, hogy Budapesten általában ennél valamivel nagyobb, vidéken valamivel kisebb volt az átlagos differencia” –mondja Fischl Ákos. „Mindazonáltal az adatokból az a trend is kirajzolódik, hogy évek óta folyamatosan csökken a földhivatalnál bejelentett adásvételi értékek, illetve a hatóság által megállapított értékek közötti eltérés. Mindez pedig azt mutatja, hogy ritkul az a gyakorlat, hogy a valóshoz képest alacsonyabb értéket írnak bele a szerződésekbe, illetve azt is jelzi, hogy az elmúlt években még hitelesebbé váltak a tranzakciós statisztikában szereplő bejelentett adatok. Ennek következtében a felhasználásukkal készülő értékbecslések is mind pontosabbá válnak” – magyarázza.

Az adatbázisban található értékekben azonban még így is előfordulhat némi minimális torzítás az egyes ingatlanokra vonatkozóan. „A statisztikák például nem tudják kiszűrni azt, ha egy eladott lakás árába a felek beleszámolták a beépített bútorokat is – emiatt a valósnál magasabb érték jelenhet meg –, vagy azt, ha az eladó jelentős kedvezményt adott egy készpénzes vásárlónak, ami értelemszerűen úgy jelenik meg, mintha kevesebbet érne az ingatlan. Nagy átlagban azonban ezek az apró egyedi eltérések kiegyenlítődnek” – véli a szakértő.

Fontos megemlíteni, hogy a komoly értékbecslő cégek kiterjedt adatbázissal rendelkeznek a saját korábbi értékbecsléseikről, ami nagyon megbízható támpontot ad a későbbi munkákhoz is. Banki hátterű értékbecslőt pedig különösen olyan esetekben érdemes választani, amikor az érintett ingatlan megvásárlásához banki finanszírozást venne igénybe a vevő. Ez azért is lehet fontos, mert számos pénzintézet saját referencialistával, vagy saját értékbecslés-elfogadási rendszerrel dolgozik, azaz nem fogad el hitelesként bármilyen értékbecslő által kiállított dokumentumot.

„Mint látszik, különösen összetett feladat az ingatlanok értékbecslése, így komoly szakértelmet is igényel. Érdemes ezért odafigyelni arra, hogy valóban magas szakmai színvonalú értékbecslőt bízzunk meg a feladattal, hiszen sokkal többet bukhatunk a rosszul meghatározott értékkel, mint amennyit esetleg megspórolhatunk egy kevéssé kompetens, de nyomott áron dolgozó szolgáltatóval” – összegez az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője.