Már nem hanyatlanak az ingatlanárak – Melyik a legdrágább megye?

Évek óta először tavaly bővült a forgalom a magyarországi lakáspiacon, országosan bő egy százalékkal nőtt az adásvételek száma – derül ki az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb, a 2012-es teljes évre vonatkozó elemzéséből. „Az első negyedévben megugró tranzakciószámot hozott a végtörlesztési hajrá, amit az év második felében az új feltételekkel bevezetett támogatott forinthitel és szocpol hatása azonban csak korlátozottan tudott szinten tartani. Összességében a korábbi várakozásokhoz képest csak kisebb mértékben mozdult meg tavaly a lakáspiac, de az idei évben kedvező esetben azonban már valódi pozitív fordulat következhet be” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly a megyék közül hétben nőtt, 12-ben csökkent az adásvételek száma. Nyugat-Magyarország forgalmi élénkülése látványos: a négy legjobban bővülő megye itt található, ugyanakkor a rangsorban leghátul szereplő három megye is dunántúli. A 2011-ben még jól kimutatható nyugat-keleti forgalmi lejtő tehát a tavalyi évben felbomlott. Budapesten összességében 7,4 százalékkal, 21 ezer darab fölé nőtt tavaly a tranzakciószám; kerületi szinten nézve 16-ban nőtt a forgalom, míg hétben csökkent.
 
Ami az árakat illeti, tavaly folytatódott az átlagos értékvesztés ütemének három éve tartó lassulása, így 2012-ben országosan már csak bő két százalékkal csökkent a lakóingatlanok átlagára. Érdekesség, hogy Budapesten a 2011-es évivel szemben tavaly az országos átlagot meghaladó volt a visszaesés, itt 3,4 százalékkal csökkentek az árak. Ami a vidéket illeti, összesen hét megyében volt pozitív irányú árváltozás 2011-hez képest. A legjobban dráguló és legnagyobb csökkenést produkáló térségek között nem mutatható ki földrajzi meghatározottság, azaz például kelet-nyugati különbség. Bár az ár és a forgalom között nincsen minden esetben egymásból következő kapcsolat, érdekesség, hogy e két mutatót együtt vizsgálva Vas, Somogy és Hajdú-Bihar megyék mindkét mutatóban a pozitív változást jelentő első ötben szerepelnek, Tolna és Komárom-Esztergom megyék pedig a tavalyi ár- és forgalomváltozás alapján is a megyei sorrend végén állnak.

A 2012-ben országszerte eladott lakóingatlanok átlagára 11,65 millió forint volt – Budapestet nem számítva 9,63 millió forint. Ezen belül a forgalom háromnegyedét adó lakásoké 11,23 millió forint volt tavaly országosan, csak vidéket nézve pedig 8,79 millió. A legdrágább megye továbbra is Somogy maradt, itt átlagosan 207 ezer forintot fizettek négyzetméterenként az értékesített ingatlanokért, több mint dupláját annak, amennyit a legolcsóbb megyében, Nógrádban, ahol egyedüliként az országban a százezer forintot sem érte el a négyzetméterenkénti átlagár.

Az elemzés 2003 és 2012 között több szempontból részletesen elemzi az adásvételek összetételét. Érdekes, hogy a válság óta Budapest és a nagyvárosok országos forgalmi részaránya évről-évre nő (a fővárosé pl. öt év alatt 24-ről 39 százalékra), míg a községek lakásállományát döntően kitevő önálló házak iránt látványosan visszaesett a kereslet (2008-ban még a forgalom 40 százalékát adták, ami tavaly már 24 százalékra csökkent).

Az idei évben a tavalyinál már erőteljesebb pozitív elmozdulás jöhet az ingatlanpiacon, amennyiben kedvezően alakulnak a gazdasági, finanszírozási és egyéb feltételek. „Várakozásunk szerint érzékelhető pozitív hatása lesz a tavalyinál kedvezőbb feltételekkel és szélesebb körben elérhető szocpol és kamattámogatott forinthitelek iránti kereslet növekedésének. A piac beindításában, a válság óta felhalmozódott körülbelül 200 ezres elhalasztott kereslet fokozatos aktivizálásában a szocpol az adásvételek 95 százalékát jelentő használt lakások vásárlására és bővítésére való kiterjesztése lehetne ugyanakkor meghatározó jelentőségű” – véli Valkó Dávid. Hozzáteszi: összességében 2013-ban a lakáspiaci forgalom enyhe növekedését várják, így a tranzakciószám ismét meghaladhatja a 90 ezer darabot, míg az árak tekintetében mérhető emelkedést még nem valószínűsítenek.

Így változtak az árak a válság előtt és után

Az OTP Lakóingatlan Érték Index a területi (járási szintű) értékesítési arányok összetétel-hatásától megtisztított mutatószám. Számításánál a 2008-as évet, mint a válság előtti utolsó – és nominálisan mérve a legmagasabb árszintű – évet vették bázisnak, így jól követhető a válságban ható visszaesés, illetve majd a kilábalás áremelő hatása is első pillantásra szembetűnő lehet.

Az OTP Lakóingatlan Érték Index 2012-ben 2,2 százalékkal csökkent egy év alatt, míg a válság négy éve során összesen – egyre mérséklődő tendenciával – 13,8 százalékos volt az országos nominális értékvesztés mértéke. A nominális árszint jelenleg a 2003-2004-es mértéket idézi.