Romokban a lakáspiac Magyarországon, hanyatlanak az árak

Az új lakások ára 2012-ben alig változott (-0,3 százalék), ám eközben az újlakásépítés és értékesítés visszaesése tovább folytatódott. 2008-hoz viszonyítva a nominális árcsökkenés mértéke 11,2 százalékos az új lakások piacán.

Az év elején lezáródó végtörlesztés hatása átmenetileg kimutatható volt mind a lakáspiac forgalmában, mind az első negyedévi lakásárindexek alakulásában. A második negyedévtől a lakáspiaci mutatók visszarendeződtek és a továbbiakban számottevő kilengés nélkül folytatódott a lakáseladások és a használtlakás-árak csökkenése.

A lakások használatbavételén alapuló statisztikai adatgyűjtés szerint 2012-ben mindössze 3491 lakás épült értékesítési céllal. Ugyanebben az évben a megfigyelt adásvételek között mindössze 2634 volt az új építésű lakások száma. Ezek az értékek mindkét mutató esetében újabb mélypontot jelentenek az eddigi megfigyelések sorában.

A végleges adatok szerint 2012-ben a lakáspiac forgalma 2 százalékkal volt alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Ezen belül az új lakások eladása alig haladja meg a megelőző év kétharmadát, míg a használt lakásoké alig változott (-0,6 százalék).

2011/12 fordulóján az akkor zajló végtörlesztés hatására elmaradt a használtlakás-piac forgalmának év végi visszaesése. 2011 utolsó és 2012 első negyedévében összesen közel 47 ezer lakást adtak el, 7 ezerrel többet, mint egy évvel korábban, ugyanebben az időszakban. Ezt követően kissé visszaesett a forgalom, de az év folyamán kiegyenlített maradt, és csak a negyedik negyedévre került 20 ezer alá (19,1 ezer).

2012-ben az új lakások árszintje változatlan maradt, míg a használt lakásoké 3,8 százalékkal csökkent.

2012-ben a használt lakásárak nominális szintje 14,1 százalékkal maradt alatta a válságot megelőző 2008-as év árainak. A fogyasztóiár-indexszel deflálva a négy év árcsökkenése 28,4 százalékot tesz ki. Az új lakások ára a válság alatt 11,2 százalékkal esett, ennek fogyasztóiár-indexszel korrigált értéke 26,0 százalék.

2012-ben a használt és az új lakások árindexe eltávolodott egymástól. Míg az újlakásépítésben inkább a kínálat esett vissza, addig a használt lakások piacán a stagnáló forgalom mellett tovább csökkentek az árak – részletezi a KSH. Ennek megfelelően az év végére a használt lakások ára a megelőző év negyedik negyedévi szintjének 94,4 százalékára esett, míg az újlakás-eladások ára alig változott: a negyedik negyedév árszintje az előző év azonos időszakának 99,4 százaléka volt.

A használt lakások forgalma a végtörlesztés időszakában – tehát 2011 negyedik és 2012 első negyedévében – nőtt, azonban ez az élénkülés csak Budapestre és a nagyobb városokra korlátozódott. Az átmeneti kiugrást 2012 második negyedévében visszarendeződés, majd ellenkező irányú elmozdulás követte. A második–harmadik negyedév összetételromlását a községi-kisvárosi eladások arányának emelkedése, továbbá az magyarázza, hogy Budapesten több lakótelepi lakást értékesítettek, vagyis összességében az olcsóbb lakások felé mozdult a forgalom szerkezete.

A végtörlesztés ideje alatt a többlakásos épületekben lévő lakások részesedése átmenetileg meghaladta az egyébként szokásos 52–53 százalék körüli együttes értéket, és 2011 negyedik negyedévében 57,2, azt követően 61,1 százalékot ért el. A végtörlesztés lezárása után gyorsan visszaálltak a korábbi arányok, mindössze a budapesti lakótelepi lakások értékesítésében figyelhető meg a már említett emelkedés.

A lakáspiacon zajló (teljes lakásátruházásra vonatkozó, magánszemélyek között létrejövő) adásvételek éves összesített értéke 2012-ben 863 milliárd forint volt, ami 4,3 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől (903 milliárd Ft). Bár a magyar lakásállomány nagy többsége, közel 70 százaléka családi házakban van, az egylakásos piac a forgalom összesített értékéből általában csak 40 százalékot valamivel meghaladó értékkel részesedik. A végtörlesztés időszakában a családiház-piac súlya átmenetileg ennél is kisebb, 37, illetve 36 százalékos lett.

2012-ben egy használt lakás 9,9 millió forintot ért, átlagosan 300 ezer forinttal kevesebbet, mint 2011-ben. Az eladott lakások átlagos ára Budapesten 14,2 millió forint, a megyeszékhelyeken 9,5, a városokban 8,8, míg a községekben 5,6 millió forint volt. Az agglomerációkon kívül eső községekben ugyanakkor csak 3,8 millió forintért kelt el egy átlagos ingatlan.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára 245-ről 236 ezer forintra csökkent 2011 óta. Az országos átlag 4 ezer forinttal lett kevesebb, így értéke 2012-ben 150 ezer forint/négyzetméter volt. Míg a nagyvárosok lakáspiacán a jellemző lakásméret 60 négyzetméter körüli (Budapesten 58, a megyeszékhelyeken 62 négyzetméter), addig a kisebb településeken az értékesített lakások általában nagyobbak (a városokban 69, a községekben átlagosan 75 négyzetméteresek). Ennek következtében a fajlagos lakásárakat tekintve erősödnek a területi különbségek és a községek négyzetméterára már csak negyede a budapestinek (64 ezer Ft/négyzetméter).

Mi történt idén?

Az Otthon Centrum kedden kiadott elemzése szerint 2013 első hat hónapjában a forgalom a 2011 első félévében tapasztalt, közel 42 ezres szintet idézi, de a többi lakáspiaci mutató továbbra is romlik. A teljes árengedmény mértéke az idei első félévben átlépte a 14 százalékos szintet, az értékesítési idők pedig a 2012-ben tapasztalt stagnálás után ismét növekedtek.

Továbbra is jellemzően az 50-60 négyzetméteres lakásokat vásároljuk, ugyanakkor az árak szinte minden ingatlantípus esetében alacsonyabbak voltak január-július hónapokban, az előző év azonos időszakához viszonyítva – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Tanácsadójából. Az OC szerint a mostani 90 ezres helyett az „egészséges”, évi 160-170 ezres lakás tranzakció számra még éveket kell várnunk.

2013 első felében elérte a 14 százalékos szintet. A 14 százalékos átlagos árengedményből 5,5 százalék a kínálati árcsökkentés és 8,5 százalék a szerződéskötéskor elért áralku. A legkisebb teljes árengedményt a panellakások eladóinak kell tenniük, összesen 9,1 százalékot, ebből átlagosan 5,7 százalékot a szerződéskötés során.

A legnagyobb árengedményt pedig a családi házak értékesítése követeli meg, az átlagos teljes árengedmény meghaladja a 17,8 százalékot, amiből több mint 11,5 százalék a szerződéskötéskor kialkudott engedmény. Használt téglalakások esetében 13,3 százalék a teljes árengedmény, amiből a szerződéskötési alku mértéke 7,8 százalék.