Már magyar alapok is vesznek ingatlant

„Az idei évben már jelentős külföldi érdeklődés tapasztalható a magyar ingatlanpiacon, noha nyilván a befektetőknek a döntéshez több elemzésre van szükségük, mint Csehország esetében. De amíg tavaly előtt még legyintettek, manapság felelőtlennek nevezhető e az a befektető, amely Magyarországra legyint” – mondta Borbély Gábor, a CBRE ingatlan tanácsadó társigazgatója és elemzési vezetője, majd levezette, hogy tért vissza a térképre a magyar piac.

Amint hozzáfűzte, világszerte alacsonyak a kamatok, így óriási pénzeknek keresnek helyet, amelyek első célpontja London, az európai ingatlanpiac fővárosa. London azonban nem tágítható, így a következő állomás az Egyesült Királyság egyéb frekventált területei, majd a kontinentális Európa következik, elsősorban Franciaország és Németország valamint Skandinávia.

Tavaly ugyanakkor a tőke felfedezte Spanyolországot, idén pedig a Közép-Európa iránti érdeklődés lett erős. Régiónk legnagyobb piaca eddig Lengyelország és Oroszország volt, ám az orosz piac összeomlott. A zuhanás előszelét már az első negyedévben is érezni lehetett, az első félév végére pedig már 40 százalékos csökkenést regisztráltunk a tavalyi év azonos időszakához képest – foglalta össze Borbély Gábor. Így tehát előtérbe került Csehország, Magyarország, Szlovákia, és Románia a hagyományosan erős Lengyelország mellett. Ha Magyarországot elemezzük, nagyon jó lehetőségeket találhatunk. Most olyan szinten vannak az árak, hogy érdemes vásárolni.

„Magyarországon jóval erősebb az idei év, mint a tavalyi. Hogy folyamatában lássuk: 2007-ben volt a csúcs, 2009 a mélypont, azóta pedig szépen lassan emelkedett, a jövedelemtermelő ingatlanok – a megépült, bérlőkkel feltöltött irodaházak, kiskereskedelmi, logisztika ingatlanok, hotelek – adásvételének értéke, ami az elmúlt évben együttesen 270 millió euróra rúgott. Idén augusztus végéig viszont csak befektetési céllal már 340 millió euró értékű tranzakció történt és év végéig ehhez akár még 300 millió euró is járulhat” – összegezte a CBRE elemzési vezetője.

Ma minden szektorban aktívak a vásárlók. A többnyire arab üzletemberek tulajdonában lévő budapesti ötcsillagos hoteleket nagyon keresik a közel-keleti befektetők, miután ötcsillagos hotelek alulárazott piacában komoly lehetőségek rejlenek. Az Intercontinental például három év alatt kétszer cserélt gazdát. Elsősorban a gazdagabb olajországok – Oman, Katar, Szaúd Arábia – befektetői az érdeklődők. Másrészt nem csupán az alacsony ingatlanárak, hanem a fogyasztás idei bővülése miatt is úgy látják a befektetők hogy, érdemes bejönni a piacra. Idén a kiskereskedelmi piacon befejeződött az ING által fejlesztett Allée bevásárló központ értékesítése. Két éve az Allianz megvette a felét, három hónapja pedig a Nationale-Nederlanden a másik felét 100 millió euró körüli összegért. Ez azt mutatja, hogy az ilyen ingatlanokra a nemzetközi befektetési alapok részéről is van igény. A befektetők olyan irodaházakat, ipari csarnokokat, plázákat vesznek, amelyek a bérleti szerződések alapján 5-10 évig biztosítják a jövedelmet. Igaz, eddig csupán néhány tucat ilyen tranzakció volt egy évben, de több tízmilliós ingatlanok cseréltek gazdát.

Hogy honnan jön a pénz? A klasszikus külföldi befektetési alapok (nyugdíjalapok, állami alapok, az olajállamok nemzeti alapjai), a tőkéjük egy részét ingatlanba fektetik, de vannak magánvállalkozások, és idén megjelentek a piacon magyar alapok is. Eddig a magyar szereplők kis értékben vásároltak, csak néhány millió eurót fordítottak ingatlanra, hiszen nem volt elég tőkéjük, hogy a legjobb termékek iránt érdeklődjenek.

Többnyire egy használaton kívüli épületet vettek vagy rosszabb feltöltöttségű ingatlant. A válság kezdete óta azonban sokkal kevesebb lett a külföldi piaci szereplő, így az elmúlt években már érződött, hogy a magyar befektetők számára is megnyílnak a lehetőségek. Emellett az alternatív hozamok csökkenése révén az ingatlanalapok egyre több kisbefektetőt vonzottak, így komoly likviditás alakult ki a vevői oldalon. Így idén már értékesebb ingatlanokat is meg tudtak célozni a hazai alapok.
Az elmúlt hetekben történt, hogy egy magyar alap, az FHB bankcsoporthoz tartozó Diófa Alapkezelő Zrt. vette meg a Skanska 2012-ben épült, nemzetközi bérlőkkel teljesen feltöltött „A” kategóriás Green House irodaházát. A Diófa Zrt. korábban kötvényt, részvényt befektetési jegyeket keresett, de újabban ingatlannal is foglalkozni kezdett.

Borbély Gábor tudomása szerint jóllehet van már néhány hasonlóképpen gondolkodó hazai alap Magyarországon, de egy kézen meg lehet számolni azokat, amelyek valóban aktívak. Ám aktivizálhatja őket, hogy az elmúlt időszakban elég erősen zuhantak a kamatok, így egyéb alternatív befektetési formák, főként a bankbetét és a kötvény kifejezetten keveset hoz. Így a lakossági és intézményi megtakarítói oldalról egyre többen fordulnak az ingatlan felé. Ez viszonylag klasszikus befektetési termék, nincs olyan volatilitása, mint egy részvénynek. Az épületek bérlői, többnyire nemzetközi cégek jelentik a garanciát, hogy a ház pénzt fog termelni és ehhez viszonylag nagy, 7-8 százalékos hozamot hoz – euróban.