Nehéz helyzetben az ipariingatlan-piac

Az ipariingatlan-piac 2017 első fél évében 5,5 százalékos üresedési rátát ért el, ami rekordalacsony érték a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) által bevezetett mérések óta. A közel kétmillió négyzetméternyi modern logisztikai ingatlan állományából kevesebb mint 73 ezer négyzetméternyi terület áll üresen Budapesten és az agglomerációban, és mindössze négy A kategóriás épületben található 5 ezer négyzetméternél nagyobb, egybefüggő raktárterület – derül ki a Colliers International friss elemzéséből. A limitált kínálat az elmúlt évek területfelszívásának, valamint a korlátozott számú már folyó vagy csak építési engedéllyel rendelkező spekulatív fejlesztésnek az eredménye, idézte a cég témában kiadott közleménye Beck Tamást, a tanácsadó ipariingatlan-üzletágának igazgatóját.

Az építőipari munkaerőhiány hatására növekedtek a munkaerőköltségek, s ezzel összefüggésben a teljes építési költség is, egyes jelentősebb projekteknél az építési idő meghaladhatja a nyolc hónapot. Hiány van a jól előkészített területekből is, amelyeken rövid időn belül megindítható lenne egy új fejlesztés.

A piaci aktivitás növekedését jól tükrözi az összeállítás szerint, hogy 2016 második és 2017 első felében már öt új projektet adtak át, összesen 50 ezer négyzetméter bérbeadható területtel. Ezek közel 2,5 százalékkal növelték a modern logisztikai ingatlanok állományát, amely ezzel a második negyedév végére elérte az 1,95 millió négyzetmétert. Az esztendő végéig további 53 ezer négyzetméter átadása várható (Inpark Páty, East Gate Business Park és Budapest Dock Szabadkikötő), ám ezek a spekulatívnak tűnő épületek végül jellemzően előbérleti ügylet keretében realizálódnak, így azok átadásakor nem jelennek meg elérhető üres területként a kínálatban.

A piac általános erősödését jelzi, hogy már 2017 első fél évében a bérleti tranzakciók meghatározó elemei voltak az új bérbeadások, bővülések és bérleti előszerződések, ugyanakkor a megvalósult új fejlesztések alacsony száma miatt továbbra is a meglévő bérleti szerződések megújítása dominált a piacon. Ez utóbbi közel 185 ezer négyzetmétert jelentett az első hat hónapban, ami a tranzakciók 65 százalékának felel meg.

A bérleti piachoz hasonló trendet követi az értékesítési piac is, ahol a reális árazású és jó minőségű ingatlanok akár néhány hónap alatt gazdát cserélhetnek. A Colliers legjelentősebb értékesítési tranzakciói 2017 első fél évében a Jacobs Douwe Egberts 35 ezer négyzetméteres XV. kerületi ingatlanegyüttesének, valamint a Scanfil biatorbágyi 15 450 négyzetméteres telephelyének eladásai voltak

– mondta Beck Tamás.

A Colliers várakozásai szerint az üresedési ráta tovább csökkenhet, amennyiben az év második felében megépülő 53 ezer négyzetméternyi új terület átadás előtt gazdára talál. A spekulatív fejlesztések jellemző mérete a tanácsadó elemzése alapján továbbra is 10–25 ezer négyzetméter között mozog majd. A logisztikai és végfelhasználói ipari ingatlanok piacára egyaránt jellemző limitált kínálat és megnövekedett kereslet eredményeként további projektek beindítására számítanak az idén és jövőre is.

Legkedveltebb lokációk

Budapesten és környékén a legkedveltebbek továbbra is az M0-s autóút, továbbá az M1-es, M3-as és M5-ös autópályák melletti területek. A legkeresettebb vidéki lokációk Győr vonzáskörzete, Tatabánya, Székesfehérvár, valamint Miskolc és vonzáskörzete. | VG

Kismértékben nőttek az átlagos díjak

A meglévő ingatlanállomány hozzávetőleg 90 százaléka big-box logisztikai parkban, 10 százaléka városi logisztikai központban található. Az előbbiben a 4,8, az utóbbiban a 12,6 százalékos üresedési ráta eredményeként alakult ki a teljes piacra vetített, rekordalacsony 5,5 százalékos érték. A nettó kínálati bérleti díjak kismértékben ugyan, de tovább emelkedtek a fővárosban és vonzáskörzetében az év első felében. A big-box logisztikai parkokban a négyzetméterár havonta 3,6–3,9 euró, a városi logisztikai központokban 4,5–5,5 euró között alakul. | VG