A kedvezményes lakásáfa teszi vonzóvá régi ipari épületeket

Bár a részletes szabályozásra még várni kell, az OTP Ingatlanpont szakértői úgy látják, hogy az öt százalékos áfa visszaállítása a rozsdaövezetekben épülő új lakásokra kedvező folyamatokat indíthat el a piacon – közölte az ingatlanközvetítő hálózat.

A legnagyobb barnamezős területtel rendelkező Budapest mellett számos vidéki nagyváros is kihasználhatja a lehetőséget a jelenleg elhanyagolt, de kedvező fekvésű, egykor jellemzően ipari, kereskedelmi funkciójú településrészek bevonására a lakáscélú fejlesztésekbe.

A részletes szabályozásra a fogalmak tisztázása miatt is szükség van: a rozsdaövezet kifejezést a köznyelvben használjuk, jogszabályi meghatározása nincs. A jog a „barnamezős terület” definíciót alkalmazza, jellemzően a használaton kívüli, egykori kereskedelmi, ipari létesítményekre, ahol gyakran jelentősebb környezetszennyezés is történt.

Az ingatlanközvetítő szakértői arra hívják fel a figyelmet, hogy a jogalkotóknak a rozsdaövezet fogalmának tisztázása mellett pontosan meg kell határozniuk azt is, milyen területek sorolhatók ebbe a kategóriába, a jogalkalmazóknak ugyanis tudniuk kell egy beruházás mérlegelésekor, hogy az beletartozik-e a kedvezményes áfakörbe. További feladat a határidők kijelölése.

Több kérdéses pont lehet a rozsdaövezetek jogi meghatározásán túl is, például hogy mikortól, milyen esetekben érvényesíthető az ötszázalékos áfa, illetve, hogy kötődik-e ez már meglévő építési engedélyhez, vagy az építkezés, értékesítés megkezdéséhez. Persze minél kevesebb az ilyen megkötés, annál többen élhetnek a kedvezménnyel

– mondta Valkó Dávid, az ingatlanközvetítő szakértője. Emellett a fejlesztőknek azt is tudniuk kell, meddig él a kedvezmény, van-e végső határidő. Ezt azért fontos, mert Budapestnek évtizedekre elegendő „tartalékai” vannak, a belső kerületektől a külsők felé tervszerűen haladva egyre több perspektivikus övezetet lehet bevonni a fejlesztésekbe.

Nem minden rozsdaövezet alkalmas lakásépítésre

A belváros közelsége, a csatlakozás már meglévő lakóterületekhez, illetve a kiépült, vagy egyszerűbben fejleszthető (tömeg)közlekedési kapcsolatok komoly előnyt jelentenek. Az ingatlanközvetítő szakértője szerint Budapesten ezeknek a feltételeknek megfelelő telkek a pesti oldalon a VIII., a IX., a X. és a XIII. kerületben, míg Budán a III. és a XI. kerületben, a Duna közelében vannak nagy számban.

A piac meghatározó szereplői élénken érdeklődnek a lehetőségek iránt, mert ezek a – volumenüknél fogva – gazdaságosan kivitelezhető projektek eddig nagyon keresettek voltak. Még akkor is, ha általában hosszabb beruházási időt igényel a gyakran lepusztult, esetenként szennyezett területek megtisztítása és a kármentesítés, vagy a bonyolult tulajdonviszonyok rendezése.

A barnamezős területeken a múltban már több tízezer lakás épült, s bár kezdetben tömegtermékekről volt szó, mára egy-egy kiemelt lokáció (pl. a Duna szomszédsága) az ott épülő projektnek exkluzivitást ad, ami az árakban is érvényesül. Ami pedig a jövőt illeti, a rozsdaövezetek felszámolásával egyre több modern lakózóna jöhet létre, és felgyorsulhat a lakóövezetek összeérése, ami segíti a mindennapi élethez szükséges szolgáltatások kiépülését, a tömegközlekedési feltételek javítását.

Miskolc és Pécs folytathatja

Miskolcon az ezredforduló után indított újlakás-projektek 5-10 százalékát valósították meg barnamezős beruházásban. A Gömöri pályaudvar melletti egykori gabonaraktárak helyén épült lakópark lakásai a kezdetektől fogva népszerűek. Ugyanez elmondható a Dél-Kilián városrészben, kereskedelmi-ipari övezetben fekvő Lórántffy utca új, egy hajdani munkásszállóból kialakított társasház-csoportjáról.

Bár ez a lakókörnyezet nem a legkeresettebb, komoly vonzerőt jelent, hogy a négyzetméterárak jóval alacsonyabbak, mint az újlakás-piac átlaga. A városban több egykori ipari terület is felkeltheti a lakásfejlesztők érdeklődését

– mondta Ács Ferenc, a miskolci OTP Ingatlanpont iroda vezető értékesítési tanácsadója. Véleménye szerint ebből a szempontból az Avas-Dél alján, az Egyetemváros és a Futó utca kereszteződésének környéke lehet perspektivikus, illetve Felsőzsolca irányában a volt Szondi-telep a Tiszai pályaudvarral bezárólag, az LKM-Digép, vagyis a Vasgyár városrész bizonyos körzetei, a Huszár-Álmos utcai volt ipari terület, a Hodobay Sándor-telep, valamint a Békeszálló-telep jöhet számításba.

Pécsett az Európa Kulturális Fővárosa programban megvalósított barnamezős beruházások adtak komoly lökést a lakáspiaci fejlesztéseknek.

A Zsolnay Negyed felélesztése, a Tudásközpont, a Kodály Központ létrehozása, a kulturális infrastruktúra fejlesztése az ingatlanpiacra is hatással volt. Az Európai Unió támogatásával megvalósult beruházásokkal párhuzamosan a környező utcákban is egyre-másra indultak el újépítésű projektek

– mondta Borvári Mária, az egyik pécsi iroda vezető értékesítési tanácsadója.

A lendület azóta is kitart, a városban az elmúlt években az újlakás-építések nagyjából 10 százaléka valósult meg rozsdaövezetekben. Valamennyi projekt sikeres volt, közülük a legfrissebb a Munkácsy Residence a belvárosban.

Győr elkezdheti

Győrben ma még nem jellemző a barnamezős lakásépítési piac. A várostól 13 kilométerre fekvő Dunaszegen azonban már van erre példa: egy volt malmot építettek át 14 lakásos társasházzá. A lakások olcsóbbak, mint a megyeszékhelyen, így az élénk keresleten felbuzdulva a beruházó bővíti a projektet.

Győrben a funkcióváltással összefüggő járulékos költségek miatt ma még inkább fikciónak tekinthető a szóba jöhető területek bevonása a lakásépítésbe. Ettől függetlenül fejlesztésre érdemes városrészek lehetnek például a volt járműgépgyár és az olajgyár egyes részei

– értékelte a jelenlegi helyzetet Komádi Csaba, a győri iroda vezető értékesítési tanácsadója.

Az viszont nem fikció, hogy a település terjeszkedésével a korábban kültelkinek számító rozsdaövezetekből egyre inkább elérhetővé válik a városközpont, ami lehetőséget kínálhat a hasznosításuk újragondolására. Nemcsak Győrben, hanem az ország valamennyi nagyvárosában.