A koronavírus járvány megbolygatta a lakáspiaci árakat

A lakáspiac 2019-ben már a konszolidáció jeleit mutatta, Budapesten jelentősebb, vidéken enyhébb forgalomcsökkenéssel. Éves alapon az árszint még nőtt tavaly, noha a második félévben már elindult a csökkenés.

Ezt a piacot támadta meg a 2020 tavaszán váratlanul érkező, a forgalmat ideiglenesen drasztikusan visszavető, és így az árcsökkenést fokozó koronavírus-járvány – derül az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2019-es tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérképről szóló közleményében.

Az országos lakásár-szint 2019-ben, az előző évit meghaladó mértékben, nagyjából 20 százalékkal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján.

Minden településkategóriában nőttek az árak, a legjobban továbbra is Budapesten és a nagyvárosokban.

A nagyarányú éves drágulás mellett azonban egy új trend is megjelent, ugyanis az év második felében, a 22 negyedéven át tartó, Európában a harmadik leghosszabb folyamatos drágulási periódus után már árcsökkenést mutatnak a számok.

Csökkent a forgalom

Az előzetes adatok alapján

mintegy 28 százalékkal esett vissza 2019-ben az ingatlanforgalom.

„A legnagyobb mértékben Budapest forgalma csökkent, aminek oka egyrészt az egyensúly feletti árszint elérése, másrészt a 2019 közepétől jegyezhető Magyar Állampapír Plusz, ami befektetési célú vásárlók tömegét vonhatta el a fővárosi lakáspiacról.

A kisebb városok és megyeszékhelyek tranzakciószámai ennél valamivel kevésbé estek vissza, míg a községek esetében – ahol az ugyancsak tavaly nyár óta elérhető falusi CSOK támogatás adott lendületet a frekventáltabb települések lakáspiacának – összességében minimális a csökkenés” – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly minden megyében csökkent az adásvételek száma.

A legnagyobb, 33 százalékos forgalomcsökkenés Hajdú-Bihar megyében mérhető,

illetve 25 százalékot meghaladó a visszaesés még Baranya, Pest, Tolna, Csongrád és Bács-Kiskun megyében.

A megyeszékhelyek közül is mindegyikben visszaesett az adásvételek száma tavaly. A legnagyobb mértékben, 40 százalékot meghaladóan Debrecenben. A másik véglet Zalaegerszeg, ahol alig 8 százalékos csökkenést mutatnak a számok.

Budapest egészében 39 százalékkal, az előzetes adatok alapján,

várhatóan 25-28 ezer közé csökkent tavaly a tranzakciók száma.

A visszaesés minden kerületre érvényes. A legkisebb mértékű, -22 százalékos a X. kerületi forgalomváltozás volt. Ennek oka Valkó Dávid szerint az lehet, hogy itt tavaly több nagy beruházás lakásaira kötöttek rövid idő alatt végszerződést, s ezek adatai be is kerültek az adatbázisba.

Hasonló összefüggés jellemzi a XIII., a IX., a IV., a VIII. és a XI. kerületeket is. A legnagyobb, 50 százalékot elérő mértékben három városperemi kerület, a XVIII., a XXII. és a XXIII. forgalma esett vissza.

Az adásvételek száma csak négy irányítószám-körzetben nőtt. Ezek közül az amúgy is nagy forgalmú 1107-es, 1117-es és 1097-es körzetben is több igen jelentős lakásprojekt zajlik jelenleg.

Az árak mindenütt tovább emelkedtek

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 20 százalék feletti volt az árnövekedés Veszprém (hajszállal 29 százalék alatt), Komárom-Esztergom, Fejér, Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, Csongrád és Nógrád megyékben.

A legkisebb mértékben, alig 6 százalékkal Somogy megyében ment fel az átlagár.

Nagyvárosaink közül Szolnok drágult legjobban (30 százalék), de Veszprém és Salgótarján is 28 százalék felett állnak. Visszaesés sehol nem látható.

Budapesten tavaly is elsősorban az olcsóbb, illetve a külsőbb kerületek (pl. XVI., XV., X., XIX., XXII., XX. vagy XVII.) drágultak legjobban. Új jelenségként hátrébb kerültek az ár növekedési listán a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VI., VII. és VIII.).

Az V. kerület 13,4 százalékkal egyenesen sereghajtó lett 2019-ben, az átlagos négyzetméterár szerinti sorrendben szintén dobogón, vagy annak közelében álló budai I., II. és XII. kerület mögött. Az irányítószámokat alapul véve a legnagyobb mértékben, valamivel több mint 40 százalékkal a 1103-as körzetben (azaz Kőbánya-Óhegyen) nőtt az átlagár.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 979 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 800 ezer Ft/m2-t. A 700 ezres szint fölé még a II., a VI., a XII., a XI. és a VII. kerület jutott.

A másik végletet, 450 ezres átlag alatt a XXIII., a XX. és a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,3 milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

A budapesti átlagár pedig 628 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 364 ezer Ft/m2 átlagárral, s még Pest, Hajdú-Bihar és Vas megye van 300 ezer Ft/m2 felett.

A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, éppen átlépve a százezres árszintet.

„A megyeszékhelyek ársorrendjének élbolya az elmúlt egy évben jelentősen átrendeződött. Míg 2018-ban még Győr volt a legdrágább megyeszékhely,

tavaly már 409 ezer Ft/m2-es átlagárral Debrecen, amely egyedüliként szerepel a 400 ezres szint felett.

Sőt, Győrt a hajdú-bihari megyeszékhely mellett Veszprém, Székesfehérvár és Kecskemét is megelőzte” – mutatott rá Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 399 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 271 ezer Ft/m2.

Hat év alatt a tatabányai drágulás lenyomta Budapestet

Valkó Dávid szerint a jelenlegi helyzet jó lehetőséget ad arra, hogy számvetést készítsünk, a különböző területi szinteken összességében milyen mértékű árváltozás történt a 2013-as országos mélypont és a valószínűsíthető 2019-es árcsúcs közötti hat év alatt.

Az országos összesített nominális áremelkedés mértéke 2013 és 2019 között 114 százalékot tett ki.

A Budapesten hat év alatt végbe menő 170 százalékos drágulás verhetetlen volt – legalább is, ha a megyék árváltozásával vetjük össze. A megyék között Komárom-Esztergom áll az élen 144 százalékkal (azaz közel két és félszeresére ugró árszinttel) úgy, hogy itt igazán csak az elmúlt két évben ment végbe látványos árnövekedés.

Megyeszékhelyeink közül Tatabánya drágult legjobban, 180 százalékkal a vizsgált időszakban.

A város 2013-ban, 100 ezer forintos átlagárral csak a 16. volt a megyeszékhelyek ár sorrendjében, tavaly azonban a 280 ezres árszint már a 12. helyet jelentette. A drágulás mértékében második helyen álló Veszprém az ársorrendben ötödik helyről a másodikra lépett előre 161 százalékos árnövekedés után.

A dobogó harmadik fokán pedig a jelenlegi legdrágább nagyvárosunk, Debrecen áll.

Az OTP lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint Budapesten a legnagyobb arányban, 231 százalékkal a VII. kerület drágult 2013 és 2019 között.

Emellett még a XV. és a X. kerületben nőtt legalább háromszorosára az átlagos árszint.

Az okok között a befektetési célú – és ezen belül is hangsúlyosan a rövid távú kiadást (Airbnb) célzó – lakásvásárlásokat, a panellakások látványos drágulását, illetve az elmúlt években fellendülő újlakás-építéseket sorolhatjuk.

Az irányítószámok szerinti bontás vizsgálva- az 1083-as körzet (Középső-Józsefváros Nagykörúttól távolabbi része) az aranyérmes, ahol hat év alatt 272 százalékkal (154 ezerről 573 ezer Ft/m2-re) nőtt az eladott lakóingatlanok átlagára.