Jó üzlet a jelzáloglevél

Jelzáloglevelekkel leggyakrabban a lakáshitelezéssel összefüggésben találkozhatunk, ahol szerepe valójában csak technikai jellegű. Az a tény azonban, hogy a jelzáloglevél napjaink egyik legdinamikusabban fejlődő hazai befektetési eszköze (a piac évente megtöbbszöröződik), olyan tőkepiaci termék, amely az állampapírokkal szinte azonos kockázat mellett az egyszerű kötvényeknél szignifikánsan magasabb hozamot biztosít, rendszerint elsikkad.

A jelzáloglevél tulajdonképpen ingatlanfedezet mellett kibocsátott kötvényként fogható fel: futamideje alatt időszakonként fix, vagy változó kamatot biztosít, a tőkét lejáratkor törleszti, az egyes kifizetéseket pedig az állami garanciák mellett jelzálogjog garantálja. A kibocsátásból befolyó összeget a kibocsátó szakosított pénzintézet - hazánkban az FHB Földhitel- és Jelzálogbank, az OTP és a HVB Jelzálogbank - a saját és más pénzintézetek által végzett lakáshitelezési tevékenység finanszírozására fordítja, ebből adódóan a forgalomban lévő jelzáloglevél-állomány az ilyen célú kihelyezések volumenének növekedéséhez igazodik.

A lakáshitelezés elmúlt években tapasztalt megugrása a jelzáloglevél-piacot is expanzióra késztette: a két éve gyakorlatilag nem is létező állomány 2002 végére már 280 milliárd forintra duzzadt, idén pedig közelítheti az 1000 milliárd (!) forintot is. Jelenleg a piac volumene mintegy 670 milliárd forintra tehető, ami a teljes állampapír-állomány egytizedét közelíti. Joggal feltételezhetjük, hogy a tendencia a jövőben a nyugat-európában tapasztaltakhoz igazodik majd, így ez az érték pár éven belül akár meg is ötszöröződhet. Nyugat-Európában a jelzáloglevelek összértéke átlagosan a forgalomban lévő állampapírok volumenének felére tehető, de a tengerentúlon is - a vállalati kötvényekkel karöltve - az egyik legfontosabb befektetési eszköznek számít.

Az élénk piacnak köszönhetően a viszonyítási alapként szolgáló kormányzati kötvényekhez mérten meglévő spread a korábbi 1,2-1,4 százalékpontról májusig 60-65 bázispontra apadt, azóta ez az érték ismét 90 bázispont körülire változott. A ma már stabilan két számjegyű hozamfelár is mutatja ugyanakkor, hogy a hazai piac az érettséget közelítő útra lépett. Hosszabb távon szakértők a hozamkülönbözetet 40 és 70 bázispont közöttire várják.

A jelenlegi magasabb spread egyrészt a likviditási prémium következménye, a forgalomban lévő állomány - különösen a bankok korlátozott szavatolótőkéjének köszönhetően az egyes sorozatokra bontott - relatív kis volumene ugyanis adott esetben megnehezítheti a papírok értékesítését. A kibocsátók ugyanakkor úgy vélik, hogy ez a tény önmagában nem indokolna ilyen mértékű extra hozamot, a spreadből fennmaradó rész így feltehetőleg a jelzáloglevelek ismeretlenségével indokolható. Utóbbira gyógyírt az idő szolgáltathat, előbbin pedig többek között az OTP aukcióinak jövő évre várható tényleges nyilvánossá tétele segíthet. (Az OTP eddigi nyilvános kibocsátásai során a csoport tagjai elsőbbséget élveztek, s döntően éltek is e jogukkal.)

Külföldi tapasztalatok alapján a piac rendkívül dinamikus fejlődés előtt áll. A hazai jelzáloglevél-állomány 2002 végén nagyságrendileg a GDP 5 százalékát érte el, a megfelelő érték az unió átlagában 40 százalékos. A papírok vevői között - azok hosszú futamideje miatt - elsősorban intézményi befektetőket találunk, a külföldi vásárlók aránya jelenleg 10-15 százalék körüli. Az állampapír-piaci analógiát alkalmazva ez az érték a jövőben számottevően nőni fog, amit többek között a mára már megszerzett - a kormányzati kötvényekével megegyező - nemzetközi hitelminősítés, illetve az eurókibo-csátások is támogathatnak. A külföldi befektetők általában idegenkednek attól, hogy számukra még kevésbé ismert ország devizakockázatát magukra vállalják, később azonban portfóliójuk diverzifikálása érdekében minden bizonnyal nagyobb volumenben vásárolnak majd forintban denominált papírokat is. Érdeklődésük felkeltése, illetve annak folyamatos fenntartása érdekében nem elegendő azonban, ha a kibocsátók a piacot rendszeresen új sorozatokkal látják el, szükséges az is, hogy az aukciók kiszámíthatóak legyenek.

A kisbefektetők számára a jelzáloglevél-piac a kereskedett termékek hosszú futamideje miatt talán kevésbé vonzó, de az állampapír-piaci kamatozó kincstárjegyekhez hasonló, kifejezetten ennek a körnek készített termék bevezetésére a fixen hosszú futamidő miatt korlátozott a lehetőség. Aki azonban hosszú távra szeretné magát relatív magas hozamszint mellett biztonságban tudni, jobb megoldást erre nem is nagyon találhat.