Megfeleződhet a vagyon

A piaci hírek szerint 100 milliárd forint fölötti összeget is kivonhatnak áprilisban a csalódott befektetők az ingatlanalapokból. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete tavaly novemberben függesztette fel 10 napra az ingatlanalapok forgalmazását, miután a nagymértékű tőkekivonások következtében a konstrukciók némelyikének likvid tartalékai vészesen lecsökkentek.

A felfüggesztés után megnyílt ingatlanalapok és ingatlan alapok alapja konstrukciók viszont úgy módosították szabályzatukat, hogy a korábban megszokott 2-3 nap helyett immár csak T+90 napra fizetnek a befektetőknek. Kivétel az Erste Alapkezelő, amely az engedélyezett legrövidebb határidőre, 30 napra teljesít, vagyis már az év elején elkezdte a viszszaváltásokat, s ennek köszönhetően a tavaly novemberi felfüggesztés óta vagyona ötödét, csaknem 25 milliárd forintnyi tőkét veszített.

A többi ingatlanalap azonban vélhetően nem ússza meg ennyivel, már csak azért sem, mert a felfüggesztés óta is folyamatosan pozitív hozamokat produkáló Erstével ellentétben árfolyamaikkal is csalódást okoztak befektetőiknek. A nagyobb ingatlanpiaci alapok a korábbi évek egyenletes nyereségével ellentétben 8–32 százalékos leértékelésen mentek át az elmúlt három hónapban.

A Budapest Alapkezelő nemrég tartott sajtótájékoztatóján Fatér Gyula, a társaság vezérigazgatója nem titkolta, a társaság ingatlanpiaci alapjánál a befektetési jegyek felére adtak már be visszaváltási megbízást az ügyfelek. A többi alapkezelő nem ennyire közlékeny az állománnyal kapcsolatban, de a CIB is elismerte, 2-3 ezer ügyfél vár a pénzére, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelőnél pedig a befektetők „kisebb hányada” tervezi jelenleg a visszaváltást.

A piacról származó hírek szerint egyébként az alapoknál átlagosan nagyjából a befektetési jegyek 40-50 százalékára lehetnek bent visszaváltási megbízások. A zárt végűvé alakulást tervező alapoknál pedig még ennél is nagyobb lehet a hűtlen ügyfelek aránya, már csak azért is, mert az átalakulást követően többé már nem nagyon lesz módjuk arra, hogy a 3,5-4 éves futamidő vége előtt a pénzükhöz jussanak. A mintegy 700 tagot tömörítő Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségénél (KÖSZ) például az átalakítást tervező Európa és a Raiffeisen Alapkezelő ingatlanalapjainak ügyfelei közül csak minden tizedik tervezi, hogy az alapban hagyja a megtakarítását.

Ha a visszaváltási megbízások mind teljesülnek, az ingatlanalapok mintegy 330 milliárd forint körüli vagyona 200 milliárd forint alá, vagyis négyesztendős szintre süllyedhet. Az alapkezelők egyelőre bizakodnak, hogy az ügyfelek még meggondolják magukat, és visszavonják a megbízásokat – ezt egyébként elvileg a teljesülés előtti utolsó napig tehetik meg. Ha viszont a kliensek hajthatatlanok maradnak, a cégeknek fizetniük kell, és ez a legtöbb alapnál a likvid eszközök szűkössége miatt nem lesz könnyű.

A legnehezebb helyzetben a zárt végűvé alakulást tervező két nagy alap van. A Raiffeisen és az Európa ingatlanalapjai egyetlen ingatlant sem tudtak értékesíteni az elmúlt hónapokban, pedig mindketten tőkeáttételesek már. A Raiffeisennél a befektetői vagyon 124, az Európánál pedig már 187 százalékát teszi ki az ingatlanvagyon, ez úgy lehetséges, hogy az ingatlan- és a befektetői vagyon különbségét hitel finanszírozza.

Az ingatlanalapok ugyanis nettó eszközértékük ötven százalékáig vehetnek fel hitelt az ingatlanvagyon terhére, az Európánál azonban már az arányokat nézve ez a lehetőség is kimerülőben lehet. Az alapkezelők azonban reménykednek, a felkínált tőke- és hozamgarancia megtartja a befektetőket, ha pedig ez nem következne be, az anyabankok (az Európánál ez az UniCredit Bank) segítenek megvásárolni a befektetési jegyeket, és véghezvinni a zárt végűvé alakulást. Ezt ugyanis csak akkor tehetik meg, ha előbb minden kilépő ügyfelet kifizettek.