Ingatlancégek a BÉT-en

Több mint fél évszázados késéssel Magyarországon is meghonosodhatnak a külföldön népszerű, zömében tőzsdéken jegyzett szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT). Apró szépséghiba, hogy ezt a róluk szóló törvény már öt éve lehetővé teszi, mégsem jött létre egy ilyen sem. A gyakorlati nehézséget okozó rendelkezések ugyanis bizonytalanná tették a SZIT-ek alapítását és működtetését – indokolt lapunknak Erdős Gábor, a Deloitte Legal Ügyvédi Iroda ügyvédje.

Ezen akadályokat távolította el az Országgyűlés az adócsomaggal együtt módosított SZIT-törvényben. Ez alapján ilyen ingatlanbefektetési társaság 10 milliárd helyett már 5 milliárd forintos induló tőkével is alapítható. Érvényben maradt az az előírás, miszerint a cégnek a teljes tőkéhez viszonyítva egy 25 százalékos mértékű részvénysorozattal kell rendelkeznie, amelynek tulajdonosai egyenként annak legfeljebb 5 százalékát birtokolhatják. Ám ezentúl 5 százaléknál magasabb fejenkénti tulajdoni hányad esetén is fenntartható a SZIT-státus, ha az ahhoz kapcsolódó szavazati jog továbbra sem haladja meg az 5 százalékot. S akkor is, ha hitelintézetek és biztosítók 10 százaléknál nagyobb részesedést szereznek benne, ám összes szavazati joguk nem megy 10 százalék fölé.

A SZIT portfóliójában ezután lehetnek az alaptevékenységéhez közvetlenül kapcsolódó eszközök is. Az osztalékot pedig a számviteli beszámoló elfogadását követő 15 kereskedési napon belül kell kifizetniük – a tőkepiaci törvénnyel összhangban. Az is a SZIT-ek alapításához adhat kedvet Erdős szerint, hogy megmaradt a kedvező adózásuk. Vagyis nekik, illetve projekttársaságaiknak 2 százalékos vagyonszerzési illetéket kell fizetniük, miközben mentesülnek a társasági és helyi iparűzési adó alól.

A SZIT-szabályozás életképessé tételét alapvetően a Budapesti Értéktőzsde szorgalmazta a Nemzetgazdasági Minisztériumnál, hogy e cégek részvényeinek bevezetésével is bővüljön a hazai börze kínálata. A Világgazdaság értesülései szerint az első fecskék egyike a Magyar Nemzeti Bank alapítványainak vagyonát kezelő s a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon egyre aktívabb Optima Befektetési Zrt. lehet. „A SZIT-formába történő átszervezés egy hosszabb távú elméleti lehetőség. A konkrét megoldási lehetőségekkel még nem foglalkoztunk” – reagált lapunknak Fekete Zoltán, az Optima vezérigazgatója.

A SZIT-té válni kívánó zárt körű részvénytársaságnak előbb egy szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságot kell a NAV-nál nyilvántartásba vetetnie, majd – ha szükséges – tőkét emelnie, az alapító okiratot módosítania, és nyilvános részvénytársasággá átalakulnia. Ezt követően kibocsátó tájékoztatót kell készítenie és azt engedélyeztetnie a felügyelettel, utána pedig a SZIT-részvényeket bevezetnie a tőzsdére – legkésőbb az előtársaság NAV-nyilvántartásba vételét követő üzleti év végéig.

Angolszász minta

A világ első szabályozott ingatlanbefektetési társaságai (angol elnevezésük rövidítésével: REIT-ek) egy 1960-as törvénymódosítás nyomán az Egyesült Államokban jöttek létre azzal a céllal, hogy a kisbefektetők is részesedjenek az ipari és kereskedelmi ingatlan-, irodai, szállodai fejlesztések hozamából. Ma már közel 40 országban működnek ilyen társaságok, amelyeknek a részvényeivel számos tőzsdén kereskednek. A 2001 októberében elindított FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index 37 ország 456 tőzsdén jegyzett REIT-részvényének mozgását képezi le, amelyek együttes piaci kapitalizációja 2 ezer milliárd dollár körüli.