A lakáshitel-csapda elkerülésének öt sarokköve

A lakáshitel átfutási ideje

A legfontosabb, hogy olyan lakáshitel konstrukció mellett dönts, aminek átlátható az átfutási ideje. Ez azért fontos, mert az adásvételi szerződésben vállalnod kell egy fizetési határidőt. Ez az az időpont, amikorra a vételárat teljes egészében ki kell fizetned az eladó felé. Tehát ez a végső dátum, amikorra a választott bankodnak folyósítani kell a lakáshiteled az eladó felé. Amennyiben magad intézed a hitelfelvételt és te fogod tartani a kapcsolatot a bankkal a folyamat során, erre nagyon figyelj oda, de inkább azt javasoljuk, hogy kérj segítséget egy független hitelszakértőtől. Ez azért előnyös a számodra, mert ő segíteni fog abban, hogy a bank időre fizessen és a foglalód biztonságban legyen.

A legjobb THM megszerzése

A bankok eltérő ajánlatokat biztosítanak ügyfeleik számára. Mivel a lakáshiteleket legtöbbször 20-30 éves futamidővel igénylik az ügyfelek nagyon meg kell gondolni, hogy mekkora havi törlesztőrészletet vállalunk ilyen hosszú időre. Gondoljuk csak át egy 20 éves hitel 240 hónapból áll, ha két bank ajánlata eltér és a havi törlesztőrészleteik között 5 ezer forint különbség van ez a 20 év alatt a 240 hónapon át 1.200.000 forint különbséget eredményez. Ez csak abban az esetben igaz, ha a futamidő végéig fixált kamatozású hitelről beszélünk. Itt rá is térnénk a következő fontos pontra, ami a biztonság.

Az ideális kamatperiódus kiválasztása

A lakáshitelek és egyéb hitelek esetében is legtöbbször változnak a kamatok a piaci körülmények alapján. Azt azonban eldönthetjük az igényléskor, hogy mennyi időre szeretnénk fixálni a kamatainkat, azaz mennyi időre szeretnénk fixálni a fizetendő törlesztőrészletet. Ezt nevezik kamatperiódusnak. Létezik 3 hónapra, 6 hónapra, 12 hónapra, 5 évre, 10 évre, 20 évre és 25 évre fixált lakáshitel. A mostani alacsony kamatkörnyezetben minél hosszabb időre szeretnénk biztonságban lenni, azaz minél hosszabb időre szeretnénk fixálni a kamatokat, annál nagyobb törlesztőrészletet kell fizetnünk. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy ha hosszabb a kamatperiódusunk tovább lehetünk biztosak abban, hogy egy kedvezőtlen gazdasági körülmény sem lehet rossz hatással a hitelünk törlesztőrészletére, de ennek a kezdetektől a magasabb törlesztőrészlet az ára. Felfoghatjuk úgy, mintha egyfajta biztosítást fizetnénk, aminek az a célja, hogy ne tudjon emelkedni a hitelünk törlesztőrészlete.

Kezdeti és egyéb költségek feltérképezése

Az ingatlanvásárlásnak és a lakáshiteleknek egyaránt vannak kezdeti költségei. Az ingatlanvásárlás bankoktól független költségei is nagyon jelentősek. A jelenlegi törvények szerint az ingatlan vételárának csak a 80%-a lehet lakáshitel, ezt az adósságfék szabályozás határozza meg. Ez azt jelenti, ha valaki ingatlanvásárlásban gondolkodik 20% önerőt mindenképp elő kell teremtenie. Ezután szüksége van egy ügyvédre, aki megírja az ingatlan adásvételi szerződést. Itt gondolni kell arra is, hogy az ügyvéd nem ingyen fog dolgozni, tehát lesz egy ügyvédi munkadíj, ami szintén költség. Az ügyvédek nem egységes áron dolgoznak és törvény sem szabályozza, hogy mekkora munkadíjat kérhetnek el. A piaci átlag az adásvételi ár 0,5%-a és 1%-a között mozog. Vannak kisebb ügyvédi irodák, akik a forgalmukból adódóan jogosultak ÁFA nélkül számlázni, de vannak olyan irodák, akiknél ez a fenti 0,5-1% nettó munkadíj. Az ügyvédi díjat érdemes számokban is megnézni.

Ha veszünk egy 30 millió forintos vételárat ennek a 0,5%-a 150.000 forint, az 1%-a 300.000 forint. Amennyiben olyan ügyvédet találunk, akinél ez a 300.000 forint nettó munkadíj, ott a kifizetendő bruttó ügyvédi díj 381.000 forint. Ezért érdemes nagyon meggondolni, melyik ügyvédet választjuk, mert ugyanarra a munkára számlázott munkadíjat van, ahol megúszhatjuk 150.000 forintból, de van, ahol 381.000 forintba kerül. A kifizetett munkadíj azonban nem egyértelműen tükrözi a választott ügyvéd munkavégzési minőségét, válaszadási idejét és kedvességét. Sőt a magas ár sem garantálja, hogy az ügyvéd nem fog hibázni és nem kell kétszer háromszor módosítani az adásvételi szerződést, ahol az összes félnek újra és újra össze kell ülnie.

A lakáshitel felvételénél a bankoknak is vannak járulékos költségei. Az első ilyen az értékbecslés díja. A vásárolt ingatlan értékéről a bank is meg szeretne bizonyosodni. Ezt úgy tudja megtenni, hogy egy általa kijelölt értékbecslővel felbecsülteti az ingatlant. Ez az értékbecslés fogja meghatározni a célingatlan forgalmi, azaz piaci értékét és a hitelbiztosítéki, azaz menekülési értékét. Az értékbecslést az ügyfeleknek legtöbbször előre ki kell fizetni, majd a bank sikeres folyósítás esetén ezt jóváírja a számukra. Tehát az értékbecslés ingyenes, de a hitel átfutása alatt mégis meg kell finanszíroznunk ezt a körülbelül 40.000 forintnyi költséget.

Amennyiben pozitív döntés születik a lakáshitelünkkel kapcsolatban, a feltételeket papírra is kell vetni. A bankkal alá fogunk írni egy hitelszerződést és egy zálogszerződést. A hitelszerződés szabályozza a lakáshitel feltételeit, kamatperiódusát, az adósok személyét, a hitelösszeget, a futamidőt, azaz mindent a hitelről. A zálogszerződés pedig a hitel fedezetül szolgáló ingatlan adatait és paramétereit tartalmazza. Ezt a két fenti szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni. A közjegyző díját szintén a hitelfelvevőnek kell megfizetnie. Azaz itt számolnunk kell egy újabb költséggel, ami akár a hitelösszeg 1 százaléka is lehet a hitel típusától függően.

Előfordulhatnak még egyéb költségek is. Hiszen az ügyvéd és a bank is felszámolhatja a tulajdoni lapok beszerzési költségét. Természetesen a földhivatalnak is lesznek eljárási költségei, mind a tulajdonjog bejegyzés, mind a zálogjog bejegyzéssel kapcsolatban.

Tehát még nem is folyósított a bank, de már a fenti költségeket mind ki kellett fizetni.

És nem szabad megfeledkezni egy igen jelentős utólagos költségről sem, ami a vagyonszerzési illeték, ami alaphelyzetben az adásvételi ár 4%-a. Ezzel kapcsolatban bizonyos esetekben lehet illetékkedvezményt kérni, erről feltétlenül kérdezd meg az ügyvéded, hogy jár-e neked valamilyen illetékkedvezmény.

A fent felsorolt számos költségből szinte egyértelműen adódik a következő és egyben utolsó pont.

Az elérhető kedvezmények és akciók kiaknázása

Az előző pontban felsoroltuk az ingatlanvásárlással és a lakáshitel igényléssel kapcsolatos költségeket, amik láthatóak, hogy igen szép számmal vannak. Ezért elengedhetetlen, hogy megvizsgáljuk, hogy a választott pénzintézet, akinél a hitelt igényeljük, milyen akciókkal kedveskedik nekünk. Sőt sok esetben ezek a kihirdetett akciók döntik el, hogy melyik bankot választjuk. Milyen akciókra kell gondolni: Vissza fogja-e téríteni a bank az értékbecslési díjat? A közjegyzői díjat vagy egy részét kifizeti-e a bank? Meg kell vizsgálni, hogy a bank elengedi-e a folyósítási díjat?

Ha már a díjakat boncolgatjuk zárásként szeretnénk felhívni néhány olyan díjtételre is a figyelmet, ami nem minden banknál fordul elő, de jelentős is lehet, vagy amiket a hitel folyósítása után számolhat a bank változások esetén.

Szerződéskötési díj: olyan mint a folyósítási díj a hitelösszeg százalékában, amit a szerződés előkészítéséért számolnak fel, de ez igen ritka költség. Utalási költség: a lakáshitelt közvetlenül az eladónak utalja a bank, van olyan pénzintézet, aki díjat számol ezért az átutalásért. Szerződés módosítási díj: a hitel folyósítása után esedékes például fedezetcsere és a hitel szereplőinek a változása esetén.

A bankválasztásnál érdemes előre megvizsgálni az előtörlesztési díjat, ami egy utólagos költség, ha egy összegben szeretnénk csökkenteni a tartozásunkat vagy visszafizetni a teljes hitelünket.

A legvégén szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy a hitelközvetítőnek az a feladata, hogy az ügyfeleket díjmentesen átsegítse és támogassa a fenti kérdésekkel kapcsolatos választásokban. Így feltétlenül azt javasoljuk, hogy ne egyedül vágj bele lakáshiteled igénylésébe, hanem kérd szakértő segítségét.

Várkonyi Ádám