A nyílt végű ingatlanalapok vesszőfutása

A nyolcvanas évek vége felé a holland Rodamco volt a világ egyik legnagyobb ingatlanalapja. Tulajdonosa a Robeco Group volt, amely akkoriban a legnagyobb független befektetési csoportnak számított. 1990 szeptemberéig a Robeco 11 éven keresztül bárkitől visszavásárolta befektetési jegyét a nettó eszközértékén, aki el akarta adni. A 80-as évek vége felé az alacsony kamatkörnyezetben különösen vonzónak tűnt a 3 százalékpontos hozamfelár, amelyet a Rodamco kínált a bankbetétekhez képest. Nyílt végű lévén, óriási spekulatív tőke áramlott az alapba, amely ekkorra eszközeinek háromnegyedét amerikai és brit ingatlanokba fektette. 1990-ben azonban megemelkedtek a kamatok, ez erős tőkekivonást eredményezett az alapból, miközben az amerikai ingatlanárak esése jelentősen rontotta a Rodamco portfólióját. Ennek hatására elvileg csökkennie kellett volna a befektetési jegyek árfolyamának, Hollandiában azonban akkor az volt a szabály, hogy az alap portfóliójában szereplő összes ingatlant évente egyszer, a pénzügyi év végén kell felértékelni. A befektetők így előre tudták, hogy 1990 végére a visszavásárlási árfolyam jóval alacsonyabb lesz, így igyekeztek már előtte megszabadulni a jegyeiktől. Szeptemberben azonban a Robeco feladta addigi viszszavásárlási garanciáját, végül a menedzsment zárt végű, tőzsdén jegyzett alappá alakította át a Rodamcót.

Nagyjából ekkor hasonló események zajlottak Ausztráliában is. Az 1987-es részvénypiaci öszszeomlás hatalmas tőkét irányított át az ottani ingatlanpiacra. Az áremelkedést csak tetézte, hogy ezzel egy időben az ausztrál bankok rendkívül olcsó jelzáloghiteleket kezdtek el folyósítani. Amikor végül a jegybank szigorította monetáris politikáját, az ingatlanárak mintegy 60 százalékkal zuhantak. Ennek hatására a befektetők megrohamozták a nyílt végű ingatlanalapokat. Az összeomlás elkerülésére a kormány 12 hónapra befagyasztotta a befektetési jegyek visszaváltását, és arra kényszerítette az alapokat, hogy vezessék be papírjaikat a tőzsdére.

Svájcban az első nyílt végű alapot még 1938-ban hozták létre, és az ország az elsők között szabályozta 1967-ben az ilyen alapok működését. A szabályozás meglehetősen sokáig, 1991-ig bírta, amikor új törvényt fogadtak el. E szerint a jegyek visszavásárlása csak úgy lehetséges, ha az eladó az üzleti év vége előtt legalább 12 hónappal értesítést küld erről, így a menedzsmentnek elég ideje van a szükséges likviditás előteremtésére. Másrészt viszont a letéti banknak meg kell szerveznie a jegyek folyamatos kereskedelmét, általában véve a tőzsdén. Ennek következtében a svájci nyílt végű ingatlanalapok csak elhanyagolható mennyiségű befektetési jegyet bocsátanak ki vagy vonnak vissza, mivel azok kereskedelme alapvetően a tőzsdén folyik.

Bár a nyílt végű ingatlanalapok váratlan megrohanásából számos ország kormánya levonta a tanulságokat, Németországban – ahol különösen népszerű ez a befektetési forma –, úgy tűnik, a történelem ismétli önmagát. Másoktól eltérően a német nyílt végű alapok egészen 2005-ig figyelemre méltó stabilitást mutattak. 2005 decemberében azonban komoly hitelességi válság csapott le az ágazatra azután, hogy a Deutsche Bank befagyasztotta Grundbesitz-Invest nevű alapját, amelynek forgalmazását később, márciusban 5,7 százalékos leértékeléssel indította újra. Az ok a német kereskedelmi ingatlanpiac gyenge teljesítménye volt. Az ennek nyomán kibontakozó kisebb pánikkal kapcsolatban akkor olyan kommentárok jelentek meg a gazdasági sajtóban, amelyek szerint az ingatlanalapok esetében a nyíltvégűség egész egyszerűen ostobaság. Mások szerint viszont a kisbefektetők számára fontos a kiszámíthatóság, és nem szeretnék, ha ehelyett a tőzsdén jegyzett ingatlanbefektető cégek részvényeinek ingadozásán kellene izgulniuk.

Most mindenesetre úgy tűnik, a németek nem tanultak saját hibájukból. A napokban 11 nyílt végű ingatlanalap jelentette be, hogy befagyasztja befektetési jegyei visszavásárlását, miután szeptemberben 238 millió eurót vontak ki az ilyen típusú alapokból. Az érintett alapok által kezelt vagyon közel egyharmadát teszi ki a szektor 90 milliárd eurós összesített eszközértékének. Eleinte arra gyanakodtak, hogy a tőkekivonás azon magánbefektetők számlájára írható, akik biztonsági okokból az államilag garantált betétekbe tették át a pénzüket. A Frankfurter Allgemeine Zeitung azonban úgy tudja, hogy a 11 alap felfüggesztése előtt nem sokkal több alapok alapja (olyan alapok, amelyek más alapok befektetési jegyeibe fektetik tőkéjüket) is átrendezte portfólióját, hogy növelje saját likviditását. Ez pedig újabb kihívást jelent a stabilnak szánt, de a válsághelyzetekben törékenynek bizonyuló nyílt végű ingatlanalapok számára.

A zárt végű alapok gyakran sajátos befektetési célra jönnek létre, mely esetében a likviditás korlátozása szükséges lehet.

A zárt végű alapok gyakran sajátos befektetési célra jönnek létre, mely esetében a likviditás korlátozása szükséges lehet.-->