Szükséges az áfaemelés

- Tavaly decemberben ön azt nyilatkozta lapunknak, hogy bármilyen forgatókönyv valósul meg az idén, a legrosszabb esetben is stabil marad a cég, és nemhogy túléli a válságot, de még meg is erősödhet. Bejött ez a számítás?

- Jól becsültük a kilátásokat, és megerősíthetem, amit akkor mondtam: az öszszes elindított projekt kifutása biztosított. Saját forrásból stabilizáltuk a tőkehelyzetet, hogy bármi történik, nyugodtan visszafizethessük a hiteleket. Cégcsoportunk vagyonának ma csak a 30-40 százaléka van ingatlanban, a többi likvid eszközökben és készpénzben. Nem félünk attól, hogy bármelyik projekttel gond lenne, egy-kettőnél történt némi változás a finanszírozási feltételekben, de túlnyomó többségénél nem. Ha nem lenne stabil a finanszírozásunk, akkor is képesek lennénk végigvinni mindet. Azt persze nem tudjuk, mennyi ideig tart a válság Magyarországon és a világban.

- Télen még potenciális cég- vagy projektvásárlásokról is beszélt. Most is megvan még az étvágyuk?

- Mostanában kezdünk eljutni abba az állapotba, hogy már készek vagyunk fejlesztő partnerként beszállni egy projektbe, vagy megvenni egy céget, ha éppen úgy adódik és indokolt. Természetesen ezt is saját pénzből. Mindent, hacsak lehet.

- Mennyire szűkül a Futureal mozgástere a válság közepette és annak hatására?

- Az biztos: rövid távon kevesebb lesz a fejlesztési lehetőség. A bankrendszer olyan rossz helyzetbe került, hogy alig vagy csak nagyon drágán lehet hitelhez jutni. A középtávot nézve az egész keresleti oldal megroggyant, ráadásul egyes részpiacokon akkora a túlkínálat, hogy várni kell a részleges felszívásra. Ez olyan, mint amikor az ember lába alól kicsúszik a talaj.

- Önöknek még jól is jöhet ez a viszonylagos csend, hiszen egyrészt a most futó projektjeik számára kisebb a konkurencia, így könnyebb lehet az értékesítés, másrészt későbbre halasztott vagy eleve későbbre tervezett beruházásaik már a keresletélénkülés közepette indulhatnak.

- Rejtőzködő keresletnek is mondhatnánk a mostanit. A bérlők is bizonytalan helyzetbe kerültek, a cégek pedig még nem tudják pontosan, hogy növekedni vagy csökkenni fognak. Sokan nem mernek váltani, ezt azonban roszszul teszik, mert éppen a jelenlegi időszak a legalkalmasabb a szervezeti változások végrehajtására, elhelyezésük optimalizálására. Ráadásul sokkal jobb alkupozícióban vannak, mint akár csak három-négy hónapja. Szerintem később, a szűkebb kínálat idején már nem lesz erre módjuk. Az üzlethelyiségek piacán a magyar és német bérlők elég határozottak, mondhatni agresszívek, de több külföldi – például sok spanyol – elbizonytalanodott. A lakásoknál az adóváltozások, a hitelfeltételek szigorodása és a munkahely elvesztésének veszélye miatt csökken a kereslet. Budapesten ötödére esett az értékesítés az első negyedévben, nálunk is érezhető mérséklődés, de sokkal kisebb mértékben.

- Mennyivel drágítják meg a fejlesztéseiket az emelkedő áfa- és a magasabb hitelköltségek? Lenyelik vagy áthárítják?

- Rövid távon az áfa növekedése keresletgerjesztő hatású. Sokan félnek tőle, de szerintem az derül majd ki, az döntött jól, aki még a megemelése, vagyis július előtt leszerződött a fejlesztővel, és minél magasabb előleget fizetett be.

- Ön most hazabeszél.

- Ez mindkét félnek jól jön. A vevőnek különösen, hiszen a már megkötött szerződésekre nem vonatkozik az emelés. Lesz költségcsökkentő tétel is, például várhatóan a kormány lefarag az illetékekből, de ez természetesen meszsze nem ellensúlyozza az áfaemelés hatását. Egyébként szerintem az áfanövelés szükséges dolog. Valahol ki kell fizetnünk mindannyiunknak a fogyasztói oldalon a korábbi évek fenntarthatatlan ütemű fejlődésének és túlfogyasztásának az árát. Ha rövid távra összpontosítanánk, akkor nem látnánk a tágabb képet, miszerint: ha sikerül rendbe tenni az ország helyzetét, visszaállítani a befektetői bizalmat, s ezen keresztül elkerülni azt, hogy 350 forintos euróárfolyamon fizessük vissza a devizahiteleinket, akkor helyreáll a bankszektor, meglesz a fogyasztói bizalom, és előbb-utóbb beindul a gazdasági növekedés. Mindez emeli a lakások és általában az ingatlanok értékét. Mindannyiunknak el kell fogadni, hogy fenntarthatatlan, ami eddig volt, miszerint relatíve Magyarországon a legnagyobb a hátránya a munkavégzésnek. Olyan nagy a munkára rakódó teher, hogy az adócsalásra és nem munkára ösztönöz. Nálunk egymillióval kevesebb ember dolgozik, mint az ugyanekkora Csehországban. Az elmúlt tíz évben az nyert, aki nem vállalt munkát, most már itt az ideje, hogy fordítva legyen.

- És annak is, hogy mindenki időben kifizesse a partnereit.

- Nincs tartozásunk, ha erre céloz. Mi továbbmegyünk ennél, azt is figyeljük, hogy a fővállalkozó kifizeti-e az alvállalkozóit. Az egyik projektünknél tönkrement a kivitelező, mi ugyan próbáltuk életben tartani, de más projektjeinél súlyos gondjai voltak. Jó néhány alvállalkozóját nem fizette ki, mi viszont a lehető legnagyobb mértékben fizettünk helyette.

- A Futureal tehát nem szorul rá sem drága forrásokra, sem kényszereladásokra. Önmaga felfrissítésére viszont jó alkalom lehet ez az időszak, és azt is tudjuk, hogy például a marketingrészleget karcsúsította. Több projektjét (Etele tér, Őrmezői irodapark stb.) eleve halasztania kell.

- Ezeket eredetileg is későbbi indítással terveztük. A legtöbb ingatlanfejlesztőnél a dolgozók kétharmadát elküldték, nálunk a 10 százalékot sem érte el az elbocsátási arány. Ennek az az oka, hogy hatalmas a folyamatban lévő fejlesztéseink összvolumene. Ha másfél-két év múlva is pangás lesz, akkor természetesen nekünk is reagálnunk kell. Most azon dolgozunk, hogy a lehető legjobban megőrizzük a csapatot, egyébként egyes területeken még felvétel is volt a közelmúltban.

- Olyan új elemek is jöhetnek a csoportba, mint például a nemrég életre hívott Arentis Kft., amely bérbeadással és ingatlankezeléssel is foglalkozik? Lehet-e például saját üzemeltetési vállalata a csoportnak?

- Egyelőre csak gondolkodunk ezen, és először a kollégáknak fogom elmondani, ha megszületik egy ilyen döntés, amely egyébként indokolt lehet.

- A legtöbben arról beszélnek, hogy látványos szakaszához érkezett a Corvin Sétány. Már nem fantomberuházás, mint egyesek hitték. Kellett-e módosítani a belső arányait, végleg lemondtak-e a hotelről?

- A koncepción és az arányain alig kellett változtatni. Félmillió négyzetméterről beszélünk, ennek a fele építés alatt áll. Eddig kilencszáz lakás készült el, s megkezdtük további hétszáznak az előkészületeit. A felépített lakások 90 százalékát eladtuk, és a többire is nagy az érdeklődés. Az egész projektet 2004 óta készítjük elő. Először a Harvard Egyetemmel, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Építészmérnöki Karával dolgoztunk, és bevontuk a világ egyik leghíresebb brit tájépítészcégét. A Corvin Atrium bevásárlóközpontot előre eladtuk a francia Klépierre-nek, ez a cég jól halad a bérbeadással. A nyitást ez év késő őszére tervezzük. Jövő tavasszal átadjuk a sétányt is, ezzel nagyobb lesz a bérbe adható kereskedelmi terület (több mint 60 ezer négyzetméter), mint a Westendben. Hotelt már régen nem akarunk, nem is volt fix helye az eredeti tervekben sem, és bevallom, nem mertünk beszállni üzemeltetőként, mert az külön szaktudást igényel. Időközben sok szállodafejlesztés kezdődött a környéken, s úgy gondoltuk, nagyobb hasznot hozó, más funkciót találunk ki helyette. Ilyen például az iroda és a lakás. Az utóbbiakról már beszéltem, az irodáknál pedig 60 százalékos a bérbeadottság; éppen a minap írtuk alá 6500 négyzetméterre vonatkozó bérleti szerződést a Ringier kiadóval, és más nagy cégek is érdeklődnek.

- Melyik körzetre figyelnek még a fővárosban?

- Az Etele térre és környékére. Ott már annyi pénzt költöttünk el – főleg telekvásárlásra –, mint az egész Corvin Sétányra összesen. A térre tervezett bevásárlóközpontunk a négyes metró csúszása miatt késik, sajnos a közszereplőkre vagyunk utalva, emiatt kiemelten kockázatos az egész beruházás. Sok múlik azon, milyen gyorsan és mennyire átfogóan tudja kiépíteni a háttér-infrastruktúrát az önkormányzat és a jó néhány magánszereplő. A pályaudvar túloldalára megálmodott százezer négyzetméter bérterületű irodaparkunknál nincs ilyen hátráltató tényező, és reméljük, hogy a Budaörsi út bevezető szakaszánál egy látványos, igazi toronyházat is felvonultató irodaparkot hozhatunk létre az osztrák Akron csoporttal közösen. A projektet azonban csak akkor indítjuk, ha lesz konkrét bérlői igény.

1999-ben végzett matematikusként az ELTE-n.

2000-ben MBA-diplomát szerzett a Budapesti Közgazdaságtudományi Egyetem és a London Business School közös képzésén.

2001-ben tanulmányait a Harvard Egyetem közgazdaságtani PhD- és a Harvard Business School közös programján folytatta.

Szerinte az ingatlanfejlesztés tudatos kockázatcsökkentési folyamatként is felfogható, amelyben a rizikó mérséklése hozza létre az értéknövekedést. Így minél merészebben vág bele egy projektbe, annál nagyobb a lehetőség az értékteremtésre. A siker kulcsa nem a kockázat elkerülése, hanem annak megértése és kezelése.

1999-ben végzett matematikusként az ELTE-n.

2000-ben MBA-diplomát szerzett a Budapesti Közgazdaságtudományi Egyetem és a London Business School közös képzésén.

2001-ben tanulmányait a Harvard Egyetem közgazdaságtani PhD- és a Harvard Business School közös programján folytatta.

Szerinte az ingatlanfejlesztés tudatos kockázatcsökkentési folyamatként is felfogható, amelyben a rizikó mérséklése hozza létre az értéknövekedést. Így minél merészebben vág bele egy projektbe, annál nagyobb a lehetőség az értékteremtésre. A siker kulcsa nem a kockázat elkerülése, hanem annak megértése és kezelése. -->