Az ingatlanadó margójára

A jogalkotó a vagyonarányos közteherviselés elvének fokozottabb érvényesülését tűzte ki célul, azonban azzal, hogy a fizetendő jövedelemadó nem csökkenthető az ingatlanadóval, a szabályozás egyértelműen nem kíván különbséget tenni az adót fizetők és az adóelkerülők között, élve a feltételezéssel, hogy a nagy értékű ingatlan tulajdonosának nincs fizetendő adója. Nem szabad elfelejteni, hazánkban az ingatlantulajdon és annak mai értéke jellemzően nem jövedelemfelhalmozódás útján, sokkal inkább az idő múlásával, nem piaci körülmények között működő tulajdonszerkezet keretei között alakult ki. Ezért is vitatható az a vélekedés, mely szerint minden nagy értékű ingatlan tulajdonosának a jövedelme magas, ami után nem fizetett jövedelemadót, de az ingatlan adóztatásával ez a jövedelem elérhető.

Mivel az ingatlanadó alapja – értékalapú ingatlan-nyilvántartás hiányában – egy számítási módszerrel vélelmezett 30 millió forintot meghaladó érték lenne, az ingatlan ténylegesen nem adótárgy, hanem az ingatlannal vagy annak hozadékával össze nem függő jövedelemelvonás eszköze. A számítási módszer eredménye ugyanis nem tükrözi a piaci sajátosságokat, a négyzetméterre meghatározott összeg az illetékhivatalok adatainak átlagát veszi alapul, elfeledve azt, az illeték alapját mindig egy-egy konkrét adásvételi szerződéssel összefüggésben, egyediesítve határozzák meg. A szabályozás az összértékben 30 milliót meghaladó ingatlanok tulajdonosait nem kívánja az adót fizetők közé sorolni, ezért is kétséges, valóban az ingatlan, a tulajdon megadóztatása a szabályozás célja.

Számos külföldi országban adót kell fizetni a vagyon részét képező ingatlanok után, jellemzően központi szabályozás határozza meg azokat a mértékeket, amelynek figyelembevételével az önkormányzatok állapíthatják meg az adókulcsot és a bevétellel is maguk rendelkeznek, a pénzügyi autonómia elvének megfelelően. Az adóalap megállapítása országonként eltérő, az egységes, államilag felértékelt ingatlan-nyilvántartás (kataszter) mellett – amelynek a felülvizsgálatát meghatározott időszakonként, a piaci értékre figyelemmel végzik el – a korrigált forgalmi (piaci) érték, az egységérték, a négyzetméteralapra vetített, illetőleg a használatot (bérlet) is adóztató szabályozás terjedt el. A korrekciós tételek (pl. az adóval csökkenthető a jövedelemadó, a fenntartási költség, a lakáshitel levonható az adóalapból), az új építésű ingatlanokra vonatkozó időarányos adómentesség vagy kedvezmény, a sávosan progresszív adótábla pozitívan befolyásolja az adózók adómentalitását. Alkalmazható modell lenne tehát a hazai ingatlanadózás bevezetéséhez, azonban az értékalapú ingatlan-nyilvántartást nem pótolhatja az adózók önbevallása által elkészített ingatlanértékelés.

A jövedelemminimum-ellenőrzésekben, vagyonosodási vizsgálatokban, becslési eljárásokban, a jövedelemadó megállapításában, a társadalombiztosítás és illetékigazgatás integrációjában megedződött állami adóhatóság jogalkalmazása – a szabályozás hiányosságai miatt várható nagyszámú jogorvoslati eljárás miatt – nem lehet valós alternatíva az önkormányzati adóhatóságokkal szemben az új adónem társadalmi elfogadottságának elősegítése érdekében. Ha az ingatlan utáni adófizetés megkerülhetetlen tényéből kell kiindulunk, egy három-öt éves időtartamú előkészítés megadhatja a megértés és egyetértés esélyét az adózók számára és talán az adózás zéró összegű játszmájában is egyre kevesebbünknek kell majd azok helyett fizetnünk, akik az adóelkerülés útját választották.

A szerző a PricewaterhouseCoopers vezető menedzsere, az ELTE ÁJTK Pénzügyi Jogi Tanszékének megbízott oktatója