Valami véget ért, valami elindult az ingatlanpiacon

Négy éve tart a válság a hazai ingatlanpiacon, amelyet az elmúlt időszakban zuhanó adásvételszám és ezzel párhuzamosan eső lakásárak jellemeztek. Az, hogy a rendkívül alacsony árszint sem volt képes mindmáig keresletet generálni, új helyzetet teremtett Magyarországon.
Az előzetes becslések szerint 2011-ben 80-90 ezer ingatlan cserélt gazdát Magyarországon, jó esetben is csak stagnált a lakáspiac a megelőző évhez képest. A rendkívüli zsugorodást jelzi, hogy a kétezres évek elején az évi 225 ezer darabot meghaladó tranzakciószám sem volt szokatlan, de a válságot megelőző néhány évben is mindig 150 ezernél több adásvételt ütöttek nyélbe.

A válság kirobbanása óta azonban a százezres szint alatt rekedt meg a piac, s bár nincs ökölszabály az „elvárt” forgalomra, a tavalyi becsült adat mindenképpen jóval alacsonyabb annál, mint amelyet a négymillió darabos hazai ingatlanállomány indokolna. Mindez pedig azt jelenti, hogy az elmúlt években alsó hangon is több tízezer – százezer – ingatlanügylet maradt el, „halasztódott el” Magyarországon.

Mindezen az sem tudott változtatni, hogy a kereslet csökkenésével az árak is zuhantak. Három év alatt – 2008 és 2011 között – 12 százalékkal csökkent az eladott lakások átlagára, egyes térségekben ennél is sokkal nagyobb volt a zuhanás. A válság előtti években az volt a jellemző, hogy ha alacsony szintre estek az ingatlanárak, akkor – kihasználandó a kedvező vételi lehetőséget – új vevők jelentek meg, ami felpezsdítette a hullámvölgyben lévő piacot. Most viszont ez elmaradt. Ennek az oka egyértelmű: sem a háztartásoknak, sem a befektetési céllal vásárlóknak nincs elegendő pénzük ingatlanvásárlásra, az ennek áthidalását szolgáló hitellehetőségek pedig beszűkültek a piacon.

A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb hitelezési jelentése is ezt támasztja alá. E szerint 2011 utolsó negyedévében a háztartások számára tovább szigorodtak a hitelezési feltételek, ez az alacsonyabb hitelfedezet arányában, a jövedelemarányos törlesztőrészletben, valamint a szigorúbb megkövetelt hitelképességi szintben mutatkozott meg. Ráadásul a kamatok is emelkedtek. Az előrejelzések szerint 2012 első felében is folytatódhat a szigorítás a jövedelemarányos törlesztőrészletben és a minimális megkövetelt hitelképességi szintben.

Pedig a lakásvásárlás sok nehéz helyzetű családnak akár megoldást is jelenthetne: kutatások szerint ma Magyarországon a háztartások átlagosan már nettó jövedelmük több mint negyven százalékát költik ingatlancélú – rezsi, hitel, karbantartás stb. – kiadásokra, ez az arány a következő években tovább nőhet. Ezért jelentős könnyítést jelenhet számukra olyan kisebb ingatlanba költözni, amelyet az emelkedő költségek mellett a jövedelemszintjüknek megfelelően könynyebben fent tudnak tartani.

Ebben segíthet valamelyest az év elején elindult szociálpolitikai támogatás és az Európai Bizottság jóváhagyására váró, állami kamattámogatású, kedvezményes lakáscélú hitel. A kedvezményes kamatozású hitel – amint elérhető lesz a bankoknál – biztosítani fogja azt a finanszírozási alapot, amelyre építhetnének azok, akik a korábbi években a bizonytalan helyzet és a forráshiány miatt elhalasztották az ingatlanvásárlást. A kamattámogatású hitelnek például létezik egy olyan konstrukciója is, amely a nehéz helyzetű családok kisebb lakásba költözését támogatná. Kérdéses azonban, hogy mikor kapja meg a zöld lámpát az uniótól az állami támogatású hitel, s ez után mikor indulhat el ténylegesen a konstrukció.

Mindazonáltal az állami szándék is egybevág azzal a felismeréssel, miszerint az ingatlanpiac fellendülésének motorja a finanszírozás helyreállítása lehet. Ehhez a megváltozott helyzethez azonban az ingatlanközvetítőknek is alkalmazkodniuk kell: nem elég már csupán ingatlanokat kínálni, más pénzintézetek hiteltermékeit árulni, hanem stabil finanszírozói háttérrel kell rendelkezni a hosszú távú piacon maradáshoz.
Igaz ez azért is, mert az ingatlanpiac kilábalása a válságból elképzelhetetlen a fizetésképtelenség határán egyensúlyozó, illetve már fizetésképtelen lakáshitelesek helyzetének komplex rendezése nélkül.

Ebben persze a fő szerepet az állam játssza, ám a piac is hozzáteheti a magáét: olyan, személyre szabott szolgáltatásokat kell biztosítani, amelyek egyszerre jelentenek finanszírozási, adósságrendezési, valamint ingatlanközvetítői megoldást. A lakáshiteles ugyanis akár egyszerre négy viszonylatnak is szereplője: adós egy korábbi, esetleg törleszteni már nem tudott hitelszerződésben, potenciális hitelfelvevő, ingatlaneladó, valamint ingatlanvásárló.

Az ügyfeleknek tehát új megoldásokra van szükségük. Ez az integrált ingatlanközvetítői-finanszírozási szolgáltatás, amely a kedvező hitellehetőségek segítségével egyben keresletet generál az ingatlanközvetítő lakásállománya számára, ami gyorsabb forgási sebességet biztosít a portfólióban található lakások számára. A magas tranzakciószám pedig eminens érdeke minden ingatlanközvetítőnek. Látszik tehát, hogy a két tevékenység erősíti egymást, sőt, a mostani viszonyok között egyik már nem is létezhet a másik nélkül.

A teljes magyarországi lakáspiac kilátásai számára meghatározó lehet az, hogy hány piaci szereplő lesz képes megfelelni ezeknek a kihívásoknak. Az integrált lakásközvetítői és finanszírozási szolgáltatás minél szélesebb körben történő elterjedésére lenne ugyanis szükség ahhoz, hogy az elmúlt években a lakáspiacon elhalasztott körülbelül százezer adásvétel végre megvalósuljon Magyarországon. Ez egyszerre szolgálná a magyar állam, a háztartások, a hitelintézeti szféra, az ingatlanfejlesztők és -közvetítők, valamint az építőipar érdekeit.

Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója-->