Fordulat a szomszédban

A válságot követő mélyrepülés és évekig tartó, hosszú stagnálás után az idei első negyedéves adatok alapján úgy tűnik, hogy végre növekedésnek indulhat a forgalom a hazai lakáspiacon. Ha ez a trend tartóssá válik, idővel bekövetkezhet az árszint és a lakásépítések volumenének pozitív irányú elmozdulása is. Az okok sokrétűek, de a legfontosabbak az alacsony ingatlanárak, a kedvező hitelkamat-szint, az emelkedő reáljövedelmek, illetve a magas hozamú befektetési lehetőségek.

Mindezek mellett egy kevésbé megfogható keresletélénkítő tényező lehet az évek óta százezres nagyságrendűre duzzadt, „normális” életmenetből származó elhalasztott kereslet aktivizálódása. A hazai mutatókat elemezve azonban felvetődhet a kérdés: jobban vagy kevésbé sínylette meg a magyar lakáspiac a válságot a tágabban vett régió országainál?

Szembeötlő, hogy az árak alakulásáról rajzolt görbék lefutása az ingatlanpiaci válság első évének jelentősebb esése után többnyire igen változatos. Lakásárakban a csúcsév Szerbia kivételével mindenhol 2008 volt, a zuhanás mértéke pedig Bulgáriában volt a legnagyobb: 2008 és 2013 között 36 százalékos volt a nominális értékvesztés. A másik véglet Szerbia, ahol a 2010-es csúcsév óta inkább stagnálást mutatnak a számok. Ukrajnában 7 százalék körüli, Magyarországon nagyjából 17 százalék, míg Szlovákiában, Horvátországban és Romániában 20 és 28 százalék közé esett a csúcs- és mélypont közötti áresés. Ukrajnában már második éve, míg Montenegróban, Romániában és Szlovákiában tavaly már emelkedő árszintet láthattunk. (Ez ugyanakkor sajnos nem feltétlenül jelenti stabil, hosszú távú tendencia kezdetét, elég az ukrán válságra gondolnunk.)

A másik fontos mutató, a forgalmi volumen az árváltozáshoz képest jóval egységesebb képet mutat. 2005 óta vizsgálva a lakóingatlan-forgalom csúcséve a vizsgált országokban 2006 és 2008 közé esett. Az abszolút számokat nincs értelme összehasonlítani, érdekesebb azt észrevenni, hogy míg hazánkban és Ukrajnában tavaly még stagnált az adásvételek száma, Horvátországban meg inkább csökkent, Romániában és Bulgáriában azonban már lassú növekedésnek indult. A „forgási sebesség” mutatóval a meglévő lakásállomány arányában fejezzük ki az éves tranzakciószámot. Míg Horvátországban az állomány nagyjából 1,7 százaléka került eladásra, hazánkban évek óta 2 százalék körüli az érték. Bulgáriában és Ukrajnában meghaladja a 2,5 százalékot, Romániában pedig 3,4 százalékos a forgási sebesség. Oroszországban a legélénkebb a lakáspiac: itt 5,9 százalékos volt a vizsgált mutató 2012-ben.

Összességében tehát úgy látszik, hogy jellemzően azoknak az országoknak a lakáspiaca sínylette meg erősebben a válságot, ahol egyrészt a – részben az EU-csatlakozási várakozások fűtötte – külföldi kereslet korábban árbuborékot eredményezett. Bulgária, Románia és részben Horvátország tengerparti és nagyvárosi ingatlanjai egészségtelenül magasra verték fel az átlagárakat, így a válság bekövetkezte után nagy volt a zuhanás. Másrészt a forgalom visszaesése inkább a hitelek iránt erőteljesen csökkent kereslettel hozható összefüggésbe (Bulgáriában például 58, hazánkban 53, Ukrajnában 49 százalékkal csökkent az adásvételek száma 2007-től 2010-ig).

Ami a jelent illeti, Horvátország még lábadozik, Romániában még csak lassan, míg Bulgáriában már látványosabban éledezik a lakáspiac. A régió pozitív folyamatait rögzítve pedig talán már mi is erőteljesebben bízhatunk abban, hogy 2014 végre tényleg a trendforduló éve lesz.