Mi jön a devizahitel után?
A hazai gazdasági-politikai elit a piacgazdaság 25 év alatt képtelen volt egy hosszú távú, a távlati célokat kijelölő és azok megvalósításához felelősségeket és eszközöket telepítő lakáskoncepció megalkotására. Ennek széles körben ható következményei vannak: a hazai lakásállomány jelentős része leromlott, az alacsony szintű lakásmobilitás a gazdasági növekedés egyik komoly akadályává vált, a szociális lakhatás megoldatlansága miatt pedig sok ezer honfitársunk él méltatlan körülmények között, vagy nem képes az önálló életkezdésre. Végső soron e koncepció hiánya okozta a devizahitelek elterjedését is.
A kétezres évek elején a költségvetési helyzet viszonylag kedvező volt, az akkori kormányzat elindított egy lakástámogatási programot, amelynek a feltételei egyre puhultak. A következmény logikus volt, egyre többen éltek a lehetőséggel és vettek fel állami kamattámogatású lakáshiteleket. A hitelezés és a lakáspiac felpörgött, de az állami költségvetésre gyakorolt negatív hatás miatt a következő kormány 2003 végén jelentősen leszűkítette a lehetőségeket. A pénzintézeti szektor vagy belenyugodott a lakáshitelezés visszaesésébe vagy ki kellett találnia valamit. Végül ez utóbbi történt.
Megjelent a deviza alapú lakáshitel
Magyarországon 2001 óta van jelen a deviza alapú hitel. Kezdetben ezek jármű- illetve tartós fogyasztási cikk-vásárlásokat finanszíroztak. A lakáspiacon történő alkalmazásuk 2004-ben indult és 2005-ben kapott komolyabb lendületet. E termék elterjedése mögötti banki észjárás racionális volt. Ha a magyar piacon tartósan magas marad a kamatszint, ha a forint árfolyama hosszabb távon stabil marad, sőt, Magyarországnak az eurózónához való csatlakozása is belátható időn belül megvalósul, akkor a deviza alapú hitelezés fő kockázatai kezelhetők. A válságot néhány „hivatásos károgón” kívül semmi sem jelezte előre, ezért a pénzintézetek aligha ítélhetők el. Néhány aknát azonban a bankok is elhelyeztek a mezőn: a hosszú lejáratú lakáshiteleket jellemzően olcsó, de rövid lejáratú forrásokkal fedezték, a svájci frank alapú hitelt preferálták az euró alapúval szemben, a kockázatokat pedig jórészt az adósokra terhelték változó kamatozású hitelek formájában.
A lakosság fokozatosan érzett rá az olcsó hitelek ízére, de aki megkóstolta, az jellemzően még többet kért belőle. Akadt adós, aki 23 hitelt vett fel különféle pénzintézetektől, és ha ez extrém is, számosan adósodtak el több bank felé. A „drog” a bankszektorban is hatott: az elvárások egyre puhultak (a válság kitörése előtti utolsó időkben önerő és jövedelem-igazolás nélkül is lehetett lakást venni), a hitelezhető kör egyre tágult. Így egy olyan alacsony társadalmi státusú csoport is bekerült a hitelt felvevők közé, akik normál esetben hitelképtelenek lettek volna – manapság ők alkotják a hitelkárosultak leginkább elesett és pénzügyileg leginkább sebezhető csoportját.
A kormányzat mindeközben passzívan sodródott az eseményekkel. Néhány – főleg a PSZÁF részéről érkező – tétova jelzésen kívül lényegében nem történt semmi. A kormányzati szereplők a lelassult növekedés és a permanens belpolitikai válság miatt feltehetően még örültek is a hitelezés felpörgésének, hiszen a szegények a hitelfelvételek révén akár jómódúnak is érezhették magukat. A 2008-ban kitört válság aztán mindent megváltoztatott, a devizahitelek a bankellenes hangulat fő generálói lettek. Nem is véletlenül, hiszen ezek – természetesen összekapcsolódva a válság egyéb negatív következményeivel, így a munkahelyek és ezzel a törlesztést lehetővé tevő jövedelmek elvesztésével – komoly szociális válságot indukáltak.
És mi lehetne a megoldás?
A korábban hozott intézkedések közül a kilakoltatási moratórium szerepe kevéssé érdemi, a kényszerértékesítésre kerülő lakások kvótájának megalkotása sem igazán jelentős. A végtörlesztés a bankoknak okozott tetemes veszteség mellett az érintetteknek csak egy, ráadásul leginkább fizetőképes részét (az összes devizaadós mintegy 13 százalékát) mentette ki a csapdából. A kibővített árfolyamgát lehetőségével is csak relatíve kevesen éltek, a megmaradt hitelesek mintegy 18 százaléka. Egyrészt azért, mert ez az adósok aktuális terheit ugyan némileg csökkente, de a teljes futamidőt tekintve inkább növelte azt. Másrészt vélhetően azért, mert az érintettek jó része a „csodában”, azaz valamiféle általános vagy legalábbis részleges adósság-elengedésben, de minimum a kilakoltatási moratórium folyamatos megújításában bízik. Ez a várakozás szinten tartja, sőt, növeli az erkölcsi kockázatot. A nem fizető hitelek aránya a válság előtt 1, 2014 elején 18,8 százalékot tett ki. Ez is egy magyarázata az egyoldalú banki kamatemeléseknek, lényegében a nem fizetők helyett is a rendesen teljesítők állnak helyt.
A Nemzeti Eszközkezelő 2012 elején indult és valódi segítséget nyújtott a programba bekerülő háztartásoknak (amelyek 2013 végéig a devizaadósok 1,5 százalékát tették ki). Ezek megmenekültek a közvetlen problémától, hiszen lényegében „csődvédelemben” részesültek.
A Magyar Nemzeti Bank 2014. április végén fajsúlyos szabályozási változást jelentett be. A bankszektor jelenleg hatályos Devizafinanszírozás Megfelelési Mutatóját szigorítják, a jelenlegi 65 százalékos minimumnak 2017 elejéig el kell érnie a 100 százalékot. Ez a lépés minden bizonnyal erősíti a devizahitelek és forrásaik lejárati összhangjának javulását.
A devizahitel-szerződésekkel kapcsolatos és a hatályos törvényi környezeten nyugvó jogi jellegű megoldási törekvések eddig meddőnek bizonyultak és e téren a jövőben sem várható átfogó megoldás. A kormányzatnak így nem marad más hátra, mint hogy jogalkotás révén rendezze a kérdést. Aligha képzelhető el azonban egy olyan „csodaszer” alkalmazása, amely minden adóson egyszerre és hatékonyan segíteni tudna, a különféle helyzetű és státuszú érintettek számára többféle megoldás lehet üdvözítő. A kialakítandó megoldás inkább jövőorientáltnak, semmint múltba nézőnek kéne lennie. Ideális esetben a mentés lényeges részét képezhetné egy kialakuló, hosszú távú lakáspolitikai koncepciónak, ami az öröklakás, a piaci bérlakás és szociális lakhatási megoldások „háromszög” egy újfajta megközelítését tartalmazhatná. Ebből a szempontból az eszközkezelő szerepének növelése látszik a leginkább járható útnak. Emellett célszerű lenne figyelembe venni, hogy jól működő és likvid lakáspiac elképzelhetetlen egy jól funkcionáló hitelrendszer nélkül. A devizahitelesek terheinek enyhítése, azaz a hitelösszegek valamiféle formában történő egyszeri csökkentése nem lenne az ördögtől való (ennek forrása lehetne a fizetendő bankadóból történő leírás), különösen, ha ez egyszerre szolgálná a szociális problémák kezelését és a hitelpiac pezsdítését is. Mivel a kialakult helyzetért az adósok, a hitelezők és az állam egyaránt felelős, úgy igazságos, ha a megoldás terhei is megoszlanak közöttük.
Az érintetteknek természetesen nem feltétlenül kell az államra várni. A hitelcsapdából való kikerülés egyik módja lehet a devizahitelek forinthitelre váltása, ami a jelenlegi kamatkörnyezetben, kihasználva a pénzintézetek kedvezményes konstrukcióit a fizetőképes adósok számára járható út lehet. Ekkor azonban az adós realizálja a jelenlegi és a devizahitel felvételekor érvényes árfolyam-különbözetből adódó veszteséget (azaz egy jövőbeni esetleges forinterősödés kedvező hatásából már nem részesedik). Az átváltási döntés végső soron az adósnak a forint-árfolyam és az ügyleti kamat jövőbeni alakulására vonatkozó várakozásának függvénye. Éppúgy, mint a korábban felvett deviza alapú hitel esetében. Egy hosszú távú kölcsön felvétele a múltban, a jelenben és a jövőben is kockázatos vállalkozás lesz az adós számára.
Akiknek bejött a devizahitel
Lakásvásárlás hitelből történő finanszírozására 2011 augusztusáig két lehetőség kínálkozott: a forint és a deviza alapú hitel. Melyik hitelfajta felvétele érte meg jobban? – erről végzett szimulációs számításokat a Defacto-blog. Három devizahiteles ideáltípus pénzügyi terheit vetették össze az ugyanakkor forint alapú hitelt felvevő adós helyzetével: a „korai adósét” (aki 2005 júniusában), a „válság előtti adósét” (aki 2008 áprilisában) és a „válság alatti adósét” (aki 2009 áprilisában) vett fel devizahitelt. A számítási eredmények szerint a „válság előtti” devizaadósok nagyon rosszul jártak a forintadósokhoz képest, viszont a „korai adósok” és a „válság alatti adósok” nem jártak rosszabbul forintban eladósodott társaiknál, sőt, az előbbiek kifejezetten jobban jártak.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.