A válság másik oldala

Több mint öt évvel ezelőtt kezdett mélyrepülésbe a magyarországi ingatlanpiac, amely a szabadesést követően gyakorlatilag tavalyig alacsony szinten vegetált, és csupán 2014 elején mutatkoztak először egy valódinak tűnő fellendülés első jelei. A hatalmas visszaesés okozta károk mellett azonban vannak olyan szegmensek, piaci mutatók, amelyeket a válság sem kezdett ki, sőt, akár annak következtében javultak.

Az elmúlt öt év ingatlanpiaci válsága 17,2 százalékos áresést hozott országos átlagban az OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint. Kicsit szemléletesebben megfogalmazva – az átlagos ingatlanértéket az eladási adatokból megbecsülve – ez az értékvesztés akkora, hogy öt év alatt fejenként körülbelül 690 ezer forintnyi ingatlanvagyon vált köddé az országban. Természetesen vannak olyan típusok – például a panelek –, amelyeknek ennél sokkal jobban zuhant az ára, vagy olyanok, amelyek még a válság évei alatt is értékállónak bizonyultak. Bizonyos területeket, környékeket szintén kevésbé tépázott meg az elmúlt öt év nehéz piaci helyzete; öt megyében például emelkedett az értékesített ingatlanok átlagára a válság berobbanása óta eltelt időszakban, különböző okok miatt.

Somogy megyében például az öt év alatt bekövetkezett jelentős, 41 százalékos drágulást az okozta, hogy az eladásokban a korábbinál jóval nagyobb részesedést hasítanak ki a jó minőségű, drágább, gyakran közvetlen Balaton-parti ingatlanok, újépítésű apartmanok. Bács-Kiskunban a pozitív adatok minden bizonnyal a kecskeméti Mercedes-beruházásnak köszönhetők, Győr-Moson-Sopronban pedig elsősorban az Audi beruházásai és a nyugati határszél miatt folyamatos ingatlankereslet húzta fel az árakat a válság dacára is. De az említettek csupán kivételek az elmúlt öt évet jellemző általános ingatlanpiaci áresés közepette.

Az árak mellett a kereslet zuhanása volt a másik fő ismertetője az öt évvel ezelőtt kezdődött folyamatoknak, a „normálisnak” tartott évi nagyjából 150 ezer adásvételről 85-90 ezer tranzakcióra esett az ingatlanpiaci forgalom. Ráadásul évek óta ezen a szinten stagnál, idén mutatkoznak először a forgalom valódinak tűnő fellendülésére utaló jelek. A két fő ingatlanpiaci mutató mellett azonban van olyan is, amely a válság hatására soha nem látott szintre javult, méghozzá pont a lakáspiaci forgalom és az árak visszaesésének is köszönhetően. Ez a lakásár/jövedelem elméleti mutatószám, amely azt jelzi, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos – a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 négyzetméteres – lakóingatlan hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. A mutató tehát az elméleti lakáshoz jutási időt méri, ez az időtartam pedig a válság előtti ingatlanpiaci boom csúcsán még átlagosan 9,5-10 év volt. Mostanra ez a szám 6 évre esett, az árcsökkenés és a növekvő keresetek hatására.

Regionálisan, megyei szinten itt is nagy eltéréseket lehet tapasztalni. Budapesten kellett például 2004-ben a leghosszabb idő, 10,8 év – azaz nagyjából 10 év 10 hónap – teljes jövedelmét félretenni egy átlaglakáshoz, tavaly viszont már csak nagyjából hat év volt ez a látványos elvi mutató. A legrövidebb Nógrádban volt tavaly az elméleti lakáshoz jutási idő: a megyék közül a legalacsonyabb átlagárnak köszönhetően itt csupán 3,5 év „spórolásra” van szükség az ingatlanvásárláshoz. A másik véglet Somogy megye, ahol a megyék közül a legmagasabb átlagár átlag alatti jövedelemmel párosul, s itt csak nagyjából öt hónappal, 9 év körülire rövidült ez az időtáv.

Az árak alacsony szinten vannak még, a reáljövedelmek emelkednek, és a finanszírozási lehetőségek is egyre kedvezőbbek, olcsó hitelhez lehet jutni. A jelenlegi vevőbarát környezet pedig tulajdonképpen az ingatlanpiaci válság egyik „kellemesebb mellékhatása” is. Az ingatlanpiaci válság öt év alatt tehát amellett, hogy rendkívül komoly károkat okozott, mára egyben lehetőséget is teremtett.