Hová tartunk?

Lassan három éve tart a lakáspiaci élénkülés, amelynek során országon belül ugyan eltérő mértékben, de az árak és az adásvételek száma is emelkedett a korábbi időszakhoz, azaz a válsághoz és az utána következő évekhez képest. Ez a két mutató egyértelműen az ingatlanpiac élénkülését jelzi, de a kereslet és a kínálat bővülésén kívül érdemes kitérni a lakáspiacot és a lakásárakat nagyban befolyásoló hosszú távú trendek közül is az urbanizációra, ezen belül is a lakosok országon belüli, települések közötti vándorlására. Ebből a szempontból az egyik legfontosabb mozgatórúgó a munkaerőpiac.

Az utóbbi hónapokban nem telik el hét úgy, hogy ne kerülne a hírekbe a magyar gazdaságot – ezen belül is több szektort, például az építőipart – sújtó munkaerőhiány. Március végén 145 ezer betöltetlen álláshelyet tartott nyilván a Nemzeti Foglalkoztatási Szolgálat. Ezzel szemben 351 ezer álláskereső volt az országban. Hiába van azonban 145 ezer üres állás, az álláskeresők nem mindegyike felel meg az adott pozíciónak. Másrészt az is probléma, hogy az állástalanok nem ugyanott élnek, ahol az üres állások vannak. Itt jön képbe a mobilitás, az országon belüli vándorlás és az urbanizáció, ez utóbbiról a továbbakban még szó lesz. Az üres álláshelyek egy részét a megfelelő jelöltek csak akkor tudnák betölteni, ha akár megyén belül, esetleg több megyével vagy várossal arrébb kellene költözniük.

A magyarok körében azonban nemzetközi szinten is nagyon magas – 90 százalékos – a saját lakóingatlan-tulajdon aránya, ez pedig gátat szab a munkaerőpiaci vándorlásnak, mégpedig a nagyban eltérő lakáspiaci árak miatt. Az Ingatlan.com adatai szerint április közepén a Békés, Borsod vagy éppen Szabolcs megyei községekben a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 48–72 ezer forint között mozgott, ezzel szemben az adott megyékben a kisebb városokban 100 ezer, a megyei jogú városokban pedig 159–218 ezer forint volt a négyzetméterár, és ezek országos szinten még mindig alacsonynak számítanak. Győr-Moson-Sopron megyében, amely az egyik legjobb munkaerőpiaci helyzetű térség, a községekben lévő lakóingatlanok négyzetméterára 165 ezer forint, a városokban ez az összeg már meghaladja a 230 ezret, a megyei jogú városokban pedig 307 ezer forint. Könnyen belátható, hogy a munkavállalás miatti költözés tetemes kiadással járna, és ezt sokan nem tudják vállalni. Emiatt viszont kialakult egy másik trend, amelynek eredményeként a más városban, megyében munkát vállalók a kiadó lakásokat vették célba, ez pedig a nagyobb, fejlett gazdasággal rendelkező városokban az albérletpiacot is felrázta. Hosszabb távon az albérletpiacon munkáshotelek megjelenésére is számítani lehet, ezzel kiegyensúlyozottabbá válhat ez a terület.

A bemutatott munkaerőpiaci tényezők mellett az emberek eleve szeretnének inkább nagyobb városokban lakni. Az urbanizáció erősödése világszerte látható trend. A többi közt városkutatással foglalkozó philadelphiai Penn Institute egyik friss elemzése például arról írt, hogy a legnagyobb városokban a központi részek népessége nagyobb tempóban nőtt 2010 és 2013 között, mint a külvárosoké, ami a korábbi évtizedek trendjével ellentétes, mivel a 1990-től 2000-ig, valamint a 2000-től 2010-ig terjedő intervallumban a külvárosok jobban gyarapodtak, mint a központi részek, 1990 előtt pedig az utóbbiak negatív eredményeket produkáltak. Az ENSZ szerint világszerte fokozódik az urbanizáció, a szervezet szakértői szerint csak egy nagyobb sokk fordíthatná meg a trendet. Visszatérve Magyarországra, nálunk ugyanez a helyzet. Az évtizedes trendek alapján is egyértelműen látható az urbanizációs folyamatok erősödése: a belföldi vándorlás alapján nagymértékű különbségek vannak az országon belül, mégpedig a keletről nyugatra történő vándorlás az uralkodó, de ahogy a KSH egyik témába vágó elemzésében megállapítják: ez nem jelenti azt, hogy a keleti országrészből mindenki a nyugati határszélre megy, a közép-magyarországi régió is célpont volt az utóbbi két és fél évtizedben.

A költözéskor az érintettek anyagi lehetőségeikhez mérten tudnak választani. Ebből a szempontból a közép-magyarországi régió és Budapest érdekes terület. A főváros közelsége miatt a környékbeli települések, tehát az agglomeráció országszerte a magasabb árkategóriába tartozik, és támaszt ad az ottani lakáspiaci keresletnek, hogy a főváros legfelkapottabb kerületeiben bekövetkezett jelentős drágulás miatt sokan döntöttek úgy, hogy realizálják az árnövekedést. Az eladott lakás árából külső kerületekben vagy éppen az agglomerációban vásárolnak maguknak lakást. Egy XIII. kerületi lakásért négyzetméterenként akár 500 ezer forintot vagy azt meghaladó összeget is el lehet kérni, miközben Pest megyében – átlagosan – 200-300 ezerért is lehet venni egy négyzetmétert. Egy 70 négyzetméteres lakás árából a Pest megyei átlagárak alapján bőven kijön egy 100 négyzetméteres családi ház, és még több millió forint marad is az eladó zsebében, amit akár a nagyobb távolság miatt növekvő utazási költségekre fordíthat. Ez a példa arra utal, hogy az urbanizációból fakadó keresletnek lakáspiaci szempontból két fontos tényezője van. Egyfelől nagyvárosokba más, kisebb településekről vagy akár távolabbról is érkeznek vásárlók. Emellett a már ott élők egy része dönthet úgy, hogy a felívelő ingatlanpiac miatt az adott városhoz közel keres magának lakóingatlant. Az előbbi folyamat eleve lökést ad az adott városban a lakáspiaci keresletnek, az utóbbi pedig a környékbeli településeknek ad támaszt.

A cikk elején említett jelentős országon belüli eltérések miatt – legyen szó munkaerő- vagy lakáspiaci különbségekről – nincs egyensúly a gazdaság ezen szegmenseiben. Az urbanizációs hatás következtében a kisebb településeken élők számos kihívással nézhetnek szembe az elkövetkezendő tíz-tizenöt évben. Hozzájárul az egyensúlytansághoz, hogy durván félmillió lakóingatlan lényegében üresen áll, márpedig a lakóingatlan-állomány mérete szempontjából ez óriási szám. Nemcsak a kis vidéki településeken találhatók üresen álló ingatlanok, hanem a városokban is. Az üresen álló ingatlanok egy része azonban a következő időszakban közelítheti az egyensúlyhoz a lakáspiacot. A városi és városközeli ingatlanok felértékelődésük miatt fokozatosan bekerülhetnek a piacra, a tulajdonosok ugyanis a hasznosításuk mellett dönthetnek, legyen szó eladásról vagy kiadásról. Ez nem jelenti azt, hogy pár hónapon belül rászabadul több százezer lakóingatlan a piacra, mert a szóban forgó üres ingatlanok között sok a rossz állapotú, mindenesetre egy részükkel mindenképp érdemes számolni.