Új lakást vagy használt lakást – mennyit „eszik”?

A címben feltett kérdésre természetesen van egy egyszerű válasz, mégpedig az, hogy az új lakások jellemzően drágábbak, de kisebb a fenntartási költségük. Hosszabb távon már biztosan érdemes mérlegelni. Hatalmas dilemmát jelent ezekben a hetekben, hónapokban a lakáspiacon megjelenő vevők számára, hogy új vagy inkább használt lakást vásároljanak. Az új lakásokért ugyan többet kell fizetni, ám általában korszerűbb anyagokból készülnek, ennek eredményeként az energiafogyasztásuk is kedvezőbb, sok esetben pedig a tartósságban is jobbak.

A lakások energiafogyasztását objektív paraméterek alapján kell mérni, és az erről szóló minősítés kötelező kelléke az adásvételnek. A legjobb osztályzat az AA, ez minimális energiafogyasztást jelent, a leggyengébb pedig a JJ, ami „kiemelkedően rossz” jelzővel szerepel a minősítési rendszerben – bátran lehet mondani, hogy a JJ jelűek energiapocsékoló lakások. A Lechner Tudásközpont adatai alapján tavaly készített összesítés szerint az energiatakarékos lakások aránya a teljes állományhoz mérten nagyon alacsony. Tavaly 140 ezer lakóingatlanra adtak ki energiabizonyítványt, ezeknek mindössze az ötöde kapott CC-s vagy annál kedvezőbb – BB, AA+, AA++ vagy AA – osztályzatot. A lakások 55 százaléka pedig átlagos (FF) vagy annál gyengébb osztályzatot kapott. A folyamatban lévő újlakás-boom eredményeként piacra kerülő új ingatlanok javíthatják az arányt.

Több mint tízezer olyan hirdetést vizsgáltunk meg, amelyeknél megadták a becsült rezsiköltséget. Az új lakások mellett beszédes adatok szólnak, ha a forintban mért fogyasztásukat nézzük. Az egy négyzetméterre jutó átlagos havi rezsikiadás egy használt lakás esetében átlagosan 525 forint, szemben az új lakásokra jellemző alig több mint 300 forintos átlaggal. Ennek eredményeként havi szinten egy átlagos, 50 négyzetméteres új lakás 10 ezer forinttal fogyaszt kevesebbet egy ugyanekkora alapterületű használt lakásnál, éves szinten pedig ez 120 ezer forinttal kisebb kiadást jelent. Ez az összeg még magasabb is lehet, ha egy korszerűtlenebb, rosszabb állapotú lakással vetjük össze az új lakások forintban mért fogyasztását.

Csupán a rezsiköltségből adódó különbségből azonban nem érdemes megtérülést számolni, egyrészt, mert a rezsiköltségek közép- és hosszú távon jelentősen változhatnak a világpiaci áraktól, valamint a hatósági szabályozásoktól függően. Ha az utóbbi tíz évre vetítve megnézzük például a gáz, az áram és a tűzifa árának alakulását, akkor kiderül, hogy az elmúlt tíz és húsz évben jelentős volt a drágulás. Egy köbméter vezetékes gáz ára tavaly 101 forint volt, szemben a 2006-os 55, illetve az 1996-os 20 forinttal. Húsz év alatt a gáz több mint 400 százalékkal drágult, 10 év alatt pedig 84 százalékkal. Az áramár is nőtt, igaz, mérsékeltebb ütemben: 2016-ban 10 kilowattóra 366 forintba került, ez a 2006-os szintet 7 százalékkal haladja meg, 1996-hoz képest pedig 230 százalékos növekedést jelent. A tűzifából 1 mázsa tavaly átlagosan 3050 forintba került, ami tízéves távlatban 58, húsz év alatt pedig 327 százalékos emelkedésnek felel meg. A pontos megtérülést emellett a lakáspiaci árak volatilitása, tehát a következő időszakban várható árváltozások miatt sem lehet megbecsülni.

Arról nem beszélve, hogy egy új, jó minőségű lakáshoz szinte nem is kell hozzányúlni öt-tíz évig. Ezzel szemben – ahogy az a már említett energiafogyasztási adatokból látható – a használt lakásoknál szükség lehet különböző nagyobb – akár több százezres, esetenként milliós nagyságrendű – összeget felemésztő korszerűsítésekre, legyen az a fűtést érintő munka vagy akár a vízcsövek, valamint az elektromos hálózat felújítása.

Az elmúlt években, a KSH tavalyi mikrocenzusának adatai szerint, a komfortot nézve – az újonnan épített lakások magasabb szintű felszereltsége, valamint az elmúlt években végrehajtott lakáskorszerűsítések következtében – a 2011. évi népszámláláshoz képest kedvező változás következett be. Tavaly a lakások 66 százaléka volt összkomfortos, 28 százalék volt a komfortos lakások aránya, a félkomfortosoké 2,5 százalékra rúgott, és 3,3 százalék volt a komfort nélküli, szükség- és egyéb lakáskategóriába sorolt lakóingatlanok aránya. Arra számítok, hogy az új lakások megjelenésével tovább javulhat a teljes lakásállomány állapota a következő időszakban. Aki pedig lakásvásárláson töri a fejét, mindenképpen mérlegelje azt, hogy bár az újak négyzetméterára akár 30-40 százalékkal magasabb lehet, ezért cserébe sokkal korszerűbb műszaki tartalmat kaphatunk.