Mennyit visznek el a fizetésből az albérletek?

A felvételi ponthatárok július végi kihirdetése minden évben felélénkíti a kiadó lakások elmúlt időszakban amúgy is egyre pörgősebb piacát. A bérleti díjak alakulása azonban nagyban függ számos tényezőtől, elsősorban a nettó fizetések alakulásától.

A kiadó lakások drágulását emellett több tényező is előidézheti, például a fokozódó idegenforgalom. Egyre több külföldi látogat Magyarországra, akik rövid távra bérelnek ingatlant, emiatt a lakáshotelek elterjedése Budapest belső kerületeiben negyedével növelte a bérleti díjakat az utóbbi években. Erre jön rá a felsőoktatási évkezdés miatti kiugró júliusi és augusztusi kereslet, – vagyis az albérletszezon. Ahogy a lakáspiacra, az albérletpiacra is igaz, hogy a fizetések alakulása alapvetően befolyásolja a díjakat. Ha előbbiek nőnek, akkor az utóbbiaknál is van tér az emelkedésre. Egy friss elemzésünk azt vizsgálta, hogy Budapesten és a legnagyobb egyetemvárosokban – Győrben, Szegeden, Pécsen,

Miskolcon és Debrecenben – az átlagos bérleti díjak mekkora részét viszik el az adott megyére jellemző nettó fizetésnek.

A nettó fizetés évek óta emelkedő pályán van, az idei első negyedévben meghaladta a 187 ezer forintot. Ez az előző év azonos időszakában feljegyzett 169 ezer forinthoz képest 11 százalékos növekedés, a 2015 első negyedévi 157 ezer forinthoz viszonyítva pedig 19 százalékos többlet.

Az országos átlag fontos mutató, de a területi különbségek nagyon jelentősek. Például a fővárosban az idei első negyedévben 239 ezer forint volt az átlagos nettó fizetés, ezzel szemben a legalacsonyabb nettóval rendelkező Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében alig több, mint 131 ezer forintot tett ki. A fizetésekhez hasonlóan a lakáspiacon, azon belül az albérletpiacon is számottevők az eltérések. Budapesten a KSH adatai szerint július közepén az átlagos bérleti díj 150 ezer forintnál járt, azaz a 239 ezer forintos nettó fizetés közel kétharmadát – egész pontosan 63 százalékát – vinné el az átlagos bérleti díj. Győr-Moson-Sopron megyében a havi nettó fizetés 191 ezer forint, ennek az 52 százalékát, 99 ezer forintot viheti el az átlagos albérletár.

Hajdú-Bihar megyében 157 ezer forint az átlagfizetés, míg a debreceni kiadó lakásokat havi 84 ezer forintért kínálták tulajdonosok, tehát 53 százalékos az arány. Szintén 53 százalékos a mutató Pécsen: a Baranya megyei átlagos nettó fizetés 154 ezer forint, egy lakásért 82 ezret kell fizetni havonta. Szegeden a megyei, közel 162 ezer forintos nettóból 90 ezer forintot visz el az átlagos bérleti díj, ami a fizetés 55 százaléka. Miskolcon a 145 ezer forintos nettó fizetés 47 százalékából, vagyis 68 ezer forintért lehet lakást bérelni az átlagos kínálati díjak alapján. Az arányok nagyjából megfelelnek a tavalyi adatoknak. 2016 júliusában a pécsi, miskolci, szegedi, debreceni és győri átlagos albérletárak az adott megyei nettó kereset 46–59 százalékára rúgtak, a főváros pedig 64 százalékos eredménnyel zárt akkor. Fontos, hogy az előbbi számítás a megyei átlagfizetéseken alapul, a megyeszékhelyeken valamivel magasabb lehet az átlagfizetés, de a nagyságrendek így is láthatók. Ebből az látszik, hogy a nettó átlagos keresetek szintje egyben a bérleti díjak emelkedésének gátját is jelenti: a legtöbb bérlő ugyanis bérből és fizetésből finanszírozza a bérleti díjakat, bármekkora összeget így nem tudnak kifizetni albérletre.

Az évtizedes trendeket nézve ma már sokkal bátrabban bérelnek lakást a magyarok: 1996 és 2003 között azoknak, akik elköltöztek korábbi lakhelyükről, a 10,8 százaléka bérelt lakást, ezzel szemben 2005 és 2015 között már 28 százalékos volt az arányuk, tehát több mint a duplájára nőtt a mutató. Fontos, hogy leginkább Budapesten és a legnagyobb egyetemvárosokban van igazán élénk albérletpiac. Szintén jelentősen élénkíti a bérleti piacot azoknak a munkavállalóknak az országon belüli mozgása, akik jobb munkalehetőségek reményében nagyobb városokba költöznek. Ők legtöbbször nem tudnak és nem akarnak egyből lakást vásárolni a munkahelyüknek helyet adó városban, ezért az első néhány évben bérleti konstrukcióban oldják meg a lakhatásukat.

Azt sem szabad elfelejteni, hogy mind a lakás-, mind az albérletpiac szempontjából jelentős tartalék is van a rendszerben. Ugyanis a teljes lakásállomány több mint 10 százaléka, körülbelül 450-500 ezer lakás áll üresen, és egy részük a népszerű városokban található. A tulajdonosok ezeket nem akarják kiadni, részben szabályozási, adózási okok miatt. Ennek a több százezres lakásállománynak a fővárosban vagy a megyeszékhelyeken hatása lehet az albérletpiaci árakra, ha a tulajdonosok – látva a folyamatosan emelkedő bérleti díjakat – mégis a kiadás mellett döntenek.