Jövőkép az ingatlanpiacon a demográfia tükrében

Immár három éve, 2014 óta emelkednek az ingatlanárak Magyarországon, a lakások drágulása így nemcsak arányaiban, hanem időtartamában is tekintélyesnek minősíthető. Hosszabb távon azonban a befektetőknek érdemes átgondolniuk, hogy milyen tényezők befolyásolják az ingatlanárakat, és érdemes-e pénzüket erre a területre irányítani.

Az ingatlanpiacra hatnak – egyebek mellett – egy ország demográfiai mutatói is. A kormányzati tervek szerint 13-14 éven belül a termékenységi rátát 2,1-re kellene emelni Magyarországon. Ez azt jelenti, hogy minden nőnek legalább két gyermeket kellene szülnie ahhoz, hogy a népesség ne csökkenjen. A gyermekvállalás alakulása lényeges szempont az ingatlanpiac hosszú távú alakulása szempontjából. A különböző előrejelzésekkel, számításokkal azonban óvatosan kell bánni. Többféle kutatás készült az elmúlt évtizedekben, amely a lakásárak és a demográfiai helyzet alakulása közötti összefüggést vizsgálja.

Az egyik legérdekesebb – de nem feltétlenül a legmegbízhatóbb – verzió szerint az Egyesült Államok nagy létszámú baby-boomer generációjának tagjai (az 1946–64 között születettek) idősebb korukban eladják a relatíve nagy alapterületű ingatlanjaikat, és kisebbekbe költöznek, ami hosszabb távon lenyomja az árakat a piacon. Ám az erre vonatkozó előrejelzéseket – 1988-ban a világhírű közgazdász, Gregory Mankiw és szerzőtársa, David Weil állt elő a hipotézissel – nem igazolta a valóság. Az ingatlanok ára nemhogy felére csökkent volna, hanem drasztikusan emelkedett 1987–2007 között az USA-ban. Ennek elsősorban az az oka, hogy Mankiwék ugyan figyelembe vették, hogy időskorban változnak az ingatlanvásárlási és -eladási szokások, de a nemzedékek között nem feltételeztek változást. A baby-boomer generáció azonban másképp viselkedett Amerikában, mint ahogy a közgazdászok feltételezték, és nem dobták piacra idősebb korukban a nagyobb lakásaikat. Épp ezért kell óvatosan bánni a magyar Ratkó-korszak gyermekeivel és unokáikkal, illetve a gyes 70-es évekbeli bevezetésekor született generációkkal (utóbbiak részben beleesnek a Ratkó-unokák nemzedékébe) itthon is.

Vannak más aggodalmak is a népesség növekedésekor, de Joe Peek és James A. Wilcox efféle hipotézisei sem látszanak teljesen megalapozottnak: a nagy létszámú generációk munkába állásakor szerintük a reáljövedelmek csökkennek, ezért az adott generáció tagjai az előzőknél relatíve szegényebbek lesznek. Emiatt aztán a lakások iránti fizetőképes keresletük is csökken. Peek és Wilcox óvatosabb volt Mankiwéknál, így ez a szerzőpáros nem jósolt nagy áresést, sőt nem zárták ki a mérsékeltebb árnövekedés lehetőségét sem.

Minthogy ez hosszú távon igen nehezen ellenőrizhető és igazolható hipotézis, inkább arra lehet gyanakodni, hogy a népesség számával együtt a lakások iránti kereslet is nőni fog – ha tényleg 2,1-re nő majd a termékenységi ráta Magyarországon. Manapság Kínában is inkább azt várják a kormányzat népességnövelő intézkedéseitől, hogy növekszik a kereslet a lakások iránt. Igaz, az nem arányosan fog bővülni: több gyermek esetén a nagyobb lakások iránti igény lesz majd nagyobb.

Ugyanakkor egy fontos tényező kirajzolódni látszik a lakások iránti kereslet vizsgálatakor. Nem csak a gyerekszám hat a lakások árára – ez fordítva is igaz! A lakások ára befolyásolja a gyermekvállalási kedvet. Lisa J. Dettling és Melissa S. Kearney 2013-as tanulmánya szerint annak, akinek van már lakása, és tulajdonosa is az ingatlannak, a lakásdrágulás fokozza a gyermekvállalási kedvét. A lakáskeresők és bérlők viszont kevesebb gyermeket vállalnak ha drágulást tapasztalnak. A pozitív hatás kétszer akkora, mint a negatív: a lakással rendelkezőkre jobban hat a drágulás, mint a bérlőkre. Így például egy 10 ezer

dolláros ingatlanár-emelkedés 5 százalékkal növelte a tulajdonosok termékenységi rátáját, és 2,4 százalékkal csökkentette a bérlőkét. (Ismerve az amerikai lakosság összetételét, egy tízezer dolláros lakóingatlanár-emelkedés 0,8 százalékkal növelné az USA termékenységi mutatóját Dettling és Kearney szerint.)

Mindezek alapján, aki lakás- vagy ingatlanbefektetést tervez, annak érdemes átgondolnia, hogy a nagyobb városokban várhatóan nagyobb megtérülésre számíthat. Budapesten és a megyeszékhelyeken várhatóan magasabb lesz az ingatlanár – hosszabb távon is –, mint a kisebb településeken, hisz a magyar demográfiai és belső vándorlási mutatók is azt jelzik, hogy az országon belül a főváros és néhány nagyváros népessége nő majd hosszabb távon. Ráadásul sok évtizedes tapasztalat, hogy a fővárosban a legélénkebb a piac, itt a legnagyobb a forgási sebesség, itt a legkönnyebb eladni egy lakást, és minél kisebb településről van szó, annál inkább csökken az esély a gyors eladásra. Még akkor is így van ez, ha 2017 azt mutatta, hogy a vidéki településeken jobban nőttek az árak, mint Budapesten, ami a kereslet élénkülését jelzi e térségekben is. Hosszabb távon Budapest és a nagyobb városok kedvező helyzetét segítheti elő a belvárosok élhetőségének javulása is. Ennek egyik oka lehet az elektromos autók terjedése. A kevésbé környezetszennyező, kevésbé zajos elektromos járművek révén jelentősen javulhat tehát az életminőség Budapesten és a nagyobb megyeszékhelyeken egyaránt, így az ingatlanárak is emelkedhetnek. Árfelhajtó tényező lehet hosszabb távon az is, hogy jelenleg Budapest a régió más városaihoz képest olcsónak számít. Még Bukarestben is drágábbak az ingatlanok (négyzetméterárra számolva), így maradt növekedési potenciál a pesti lakásárakban.