Tovább lassuló tranzakciószámot és növekvő alkut hozott a lakáspiacon a járvány

2020 első negyedévében a koronavírus-járvány a hazai lakáspiacot már lassuló állapotában érte el, és jelentős mértékben felforgatta a piaci kondíciókat. 2019 végén több jel is azt mutatta, hogy véget ért a hazai lakáspiac 2014 eleje óta tartó felívelő szakasza – írják az MNB honlapján megjelent elemzésben. Negyedéves alapon országos átlagban már stagnáltak a lakásárak az MNB lakásárindex értékei szerint

2019 utolsó negyedévében, amíg Budapesten 2 százalékos csökkenés volt mérhető, amire évek óta nem volt példa.

A lakásárak éves növekedési üteme mindezzel érdemben lassult, országosan 16,2 százalékra, amíg Budapesten 14,1 százalékra. 2020 első negyedévében előzetes adatok szerint folytatódott a lassulás, a lakásárak éves növekedési üteme országosan 12,3, Budapesten pedig 9,5 százalékra csökkent. Az árdinamika mérséklődése mellett 2019-ben 10,4 százalékkal kevesebb tranzakció valósult meg a lakáspiacon 2018-hoz képest, Budapesten pedig még nagyobb, 25,6 százalékos volt a visszaesés. Emellett 2019 végén a vevők által a piaci alku során elérhető árengedmény jelentősen megemelkedett, elsősorban Budapesten, ami a kereslet mérséklődését jelezte.

Az új lakások kínálata tovább bővült 2019 során, az új átadások lakásszáma 19,5 százalékkal nőtt 2018-hoz képest.

Számos jel alapján azonban az újlakás-kínálat visszaesésére számíthatunk. Az elsődleges ok a kedvezményes áfakulcs ideiglenes időszakának vége, aminek hatására már most látszik a fejlesztési aktivitás mérséklődése, de a koronavírus-járvány is várhatóan visszaveti a lakásépítéseket.

A kiadott új lakásépítési engedélyek száma 2019-ben már csökkent, mintegy 4,3 százalékkal, 2020 első negyedévében pedig még nagyobb mértékben, éves alapon 27 százalékkal. 2020 első negyedévében az újonnan bejelentett budapesti projektek lakásszáma az egyik legalacsonyabb volt a jelenlegi ciklusban, ami a lakásfejlesztési aktivitás mérséklődését mutatja.

2020 első negyedévében a koronavírus-járvány elterjedése, majd pedig a március végén bevezetett korlátozó intézkedések a piaci aktivitás hirtelen és drasztikus visszaesését eredményezték.

Márciusban éves alapon országosan 29, Budapesten pedig 38 százalékkal csökkent az adásvételek száma,

amiben kiemelt szerepe volt a hónap utolsó hetében megfigyelhető tranzakciószám visszaesésnek. Áprilisban ezt követően rendre 58 és 70 százalékkal kevesebb tranzakció valósult meg éves összevetésben. A járványhelyzet a lakásbérleti piacon is azonnal éreztette hatását. Piaci adatok alapján február végéhez képest április végére 22 százalékkal nőtt Budapesten a kiadásra kínált lakások száma, számos korábban rövid távra, turisztikai céllal kiadott lakás terelődhetett át a hosszú távú bérleti piacra a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (a továbbiakban: LITT) szakemberei szerint. Az átlagos kínálati bérleti díjak is mérséklődtek a legtöbb fővárosi, különösen a belvárosi kerületekben. A lakáspiac kínálati oldalán a járványhelyzet elsősorban kivitelezések csúszását, előretekintve pedig még kevesebb új fejlesztést eredményezhet. A kivitelezéseket lassítja az import alapanyagok nehéz elérhetősége, valamint a munkafolyamatok biztonsági okokból történő átszervezése is.

A makrogazdasági fundamentumok 2019-ig kedvező képet festettek, azonban a munkanélküliség átmeneti emelkedése, és ezzel a lakosság óvatossága érdemben kihathat a lakáspiacra. A LITT szakértői szerint

már rövid távon megtörni látszik a lakosság bizalma, míg a kialakult helyzet elhúzódásától függően akár évekbe is telhet annak helyreállása.

A bankok 2020 első negyedévében szigorítottak a hitelezési feltételeken mind a lakásprojektek, mind pedig a lakossági hitelek esetében. A lakáspiaci kereslet fennmaradása szempontjából a lakosság jövedelmi helyzete mellett a hitelhez jutás elérhetősége játszhat majd kulcsszerepet. A lakásárak stabilitását segíti, hogy az MNB által is szorgalmazott fizetési moratórium miatt a kifeszített helyzetben lévők nem kényszerülnek az ingatlan értékesítésére.

A Kormány által bejelentett barnamezős övezetekben alkalmazható kedvezményes áfakulcs segítheti az újlakás-piacot, aminek pozitív hatásaira 2022-től már lehet számítani. Összességében 2020–21-ben az újlakás-átadások csökkenésére számítunk rendre 18,5 és 15,5 ezer lakással, amíg 2022-ben megállhat a visszaesés 16 ezer új lakás átadásával.