Élet az A kategórián kívüli ingatlanpiacon

Az ingatlanpiacon mindenki szereti magát előkelőbbnek mutatni, mint amilyen valójában, mi ezzel szemben büszkén vállaljuk, hogy a B kategóriában mozgunk – hangsúlyozta lapunknak Sellyey Tamás, az Indotek csoport értékesítési igazgatója. Mint mondta, a holdingnak 2009-ben is sikerült tartania korábbi árbevételét – a B kategóriás irodapiacon még erősítette is pozícióját az Indotek Zrt. Az Indotek eredményei Sellyey Tamás szerint egyértelműen a B kategória jellegéből fakadnak. Egyrészt a válság nyomán több cég vezetője is úgy döntött: a költségcsökkentést az iroda bérleti költségeinek lefaragásával, konkrétan: olcsóbb kategóriájú székhelyre való költözéssel abszolválja. A cégek egy része ráadásul mást, mint B kategóriás székhelyet nem is engedhetett meg magának, működni pedig muszáj valahol. Az Indotek értékesítési igazgatója szerint az A és B kategóriás irodapiac közötti mobilitás 5-7 százalék körül volt a múlt évben, ennek nyomán érezhetően gyarapodott az Indotek bérlőinek köre is. A

B kategória másik nagy előnye, hogy itt csak a már meglévő bérlő igényeinek megfelelően fejlesztenek, ellentétben az A kategóriában gyakori spekulatív fejlesztésekkel, amelyek tartós üresedés esetén súlyosan rontják a fejlesztő-bérbeadó nyereségességét.

A meglévő bérlői igények szoros követéséből következik, hogy az Indotek irodaházaiban rendkívül különböző műszaki komfortú irodák működnek egymás mellett – ismerte el Sellyey. A B kategória harmadik előnye, amelyet az Indoteknek sikerült kihasználnia, hogy az ingatlanfejlesztéseket akár belső forrásból is lehet fedezni, szemben az A kategóriával, ahol a hitelező bankok a bérleti díjak minimális összegét is előírják a hitelszerződésben, ez szükségképpen merevvé teszi ennek a piaci szegmensnek az árképzését.

A teljes, A kategórián kívüli béringatlanpiacot 1,5 millió négyzetméterre becsülik a téma szakértői – az A kategória összvolumenét ezzel szemben 2,5 millióra teszik. A két részpiacot elsősorban az épületek kora szerint szokás elválasztani egymástól: modern építésűnek, A kategóriásnak az 1990 után épült ingatlanok számítanak, a B kategóriába az 1970 és 1990 között átadott létesítmények sorolódnak. A B kategóriára emellett a gyengébb műszaki felszereltség és a rosszabb elhelyezkedés is jellemző – különösen az utóbbi szempont, bármilyen fontos is a bérbeadás szempontjából, korántsem definitív szempont a besoroláskor. Léteznek belső kerületi B kategóriás irodák, ahogy periférián létesített A kategóriás komplexumok is.

Az Indotek csoport a B kategórián belül egyértelmű piacvezető: a szegmens teljes volumenének mintegy 45 százaléka, közel 600 ezer négyzetmétere fölött diszponál. A kapacitás szerinti rangsorban az Alfa Ingatlancsoport követi őket – jócskán lemaradva: ők 120 ezer négyzetméterrel, illetve 11 ingatlannal rendelkeznek. Az árak tekintetében az A és B kategóriás béringatlanpiacot a besorolási szempontoknál is élesebb határ választotta el egymástól, a válság nyomán azonban lényegesen szűkült köztük a rés. Az előbbi irodáinak bérleti díjai a válság előtt 14 euró/négyzetméter fölött mozogtak, 2009 folyamán azonban 10–12 euróra csökkentek, az utóbbi díjai a válság előtt 11 euró/négyzetméter körül voltak, tavaly pedig a 6–9 eurós sávban stabilizálódtak.

Az Indotek-történet a kilencvenes évek végén indult: amerikai pénzügyi befektetők kezdeményezésére kezdtek el olcsó ingatlanokat vásárolni. B kategóriás ingatlanfejlesztői pozícióik megalapozásában kiemelkedő jelentősége volt Sellyey Tamás szerint annak, hogy a 2000-es évek elején sikerült megvásárolniuk a felszámolt Csepel Művek felépítményeinek mintegy harmadát. Innentől az ingatlanállományuk diverzifikálására, illetve a vertikum teljessé tételére fektették a hangsúlyt. Ennek nyomán mára a raktár- és az irodapiac mellett a lakás- és a retailszegmensben is sikerült megvetniük a lábukat, csoport 150 cége között pedig vagyongazdálkodással, ingatlanbefektetéssel, illetve -kezeléssel foglalkozó cégek is megtalálhatók. A közeljövőben nem fizető banki adósok elárverezett ingatlanjaiból kívánják bővíteni a portfóliójukat. VG