Most jó érdemes vásárolni

- A B kategóriát az ingatlan-piacon hagyományosan a „befektetésre nem javasolt” szinonimájaként szokták használni. A B kategóriás ingatlanalap ön szerint nem önellentmondás?

- Akkor lenne az, ha ingatlanspekulációs céljainkhoz szeretnénk vele kisbefektetők pénzét becsatornázni. A szóban forgó Reconcept Turn-Around Property Alap, mint azt a neve is sejteti, a jobb sorsra érdemes, de pénzügyi formájukat valamiért hozni képtelen ingatlanok újrapozicionálását célozza. Az alapot színvonalas fejlesztésű, ámde megrendült pénzügyi pozíciójú ipari, illetve irodaingatlanokkal kívánjuk feltölteni, amelyeket aztán hatékonyabb üzemeltetéssel, a bankhiteleik újratárgyalásával, valamint műszaki fejlesztéssel akarunk újból profitábilissá tenni. Ez nagy pénzügyi szakértelmet igényel az alapkezelő Indotek-Investments Zrt.-től, de spekulációról szó sincs.

- Mi a helyzet a kisbefektetői körrel?

- Az alap nyílt végű, de zártkörű – vagyis kizárólag intézményi befektetőket várunk, kisbefektetőket nem. Szerencsétlen lenne az alapot az ingatlanpiac rezdüléseire pénzkivonással reagálók szeszélyének kiszolgáltatni. Az ingatlannal való feltöltést a következő egy-két évben tervezzük, érett fázisába várhatóan három-négy év múlva ér, ezt a befektetőknek ki kell várniuk. Ez a fajta türelem sokkal inkább elvárható egy nyugdíjpénztártól, mint egy magánbefektetőtől. Az alap futamideje egyébként hét év, amelyet további három és fél évvel lehet meghosszabbítani.

- Mire alapozzák, hogy például egy most veszteséget termelő bérirodaház ára négy év múlva megtérül?

- A legfőbb garancia az ingatlanpiac ciklikussága. A hozamok most olyan magasak – az ingatlanárak olyan alacsonyak –, hogy középtávon biztos értéknövekedésre lehet számítani. Kár is lenne tagadni, a B kategóriájú ingatlanok piacán a kínálat most rendkívül kedvező. Az sem titok, hogy felszámolásokból és banki végrehajtásokból is kívánjuk gyarapítani az eszközállományt. Az így szerzett ingatlanok gyakran rendkívül jó műszaki színvonalat képviselnek, csak korábbi gazdájuk pénzügyi helyzete nem tette lehetővé a megfelelő színvonalú működtetést. A sikerre további biztosítékot jelent az Indotek csoport szakértelme, amelyet az immár 60 elemből álló, jórészt B kategóriás iroda- és ipari ingatlanokból álló portfólió fejlesztése során halmoztunk fel.

- Az A kategóriás ingatlanpiac szereplői arra panaszkodnak, a nagy külföldi intézményi befektetők kelet-közép-európai régióba vetett hajdani bizalma – Lengyelországot leszámítva – még nem tért vissza. Miért lenne ez másképp a B kategóriánál?

- A B kategóriának számos előnye van az A-hoz képest. A műszaki színvonal a bérlői igények szerint rugalmasan alakítható, a fejlesztések belső forrásból is fedezhetők, ezért a banki kondíciók nem merevítik meg a bérletidíj-képzést, a hozamok ugyanakkor folyamatosan két százalékkal az A kategória fölött járnak. A portfólió összeállításakor ráadásul a vidéki ingatlankínálatot is komolyan vizsgáljuk, míg az A kategória gyakorlatilag a fővárosra korlátozódik. Az ingatlanok elhelyezkedése az, amelyre különös figyelmet fordítunk.

- Az induló tőke jegyzése lezárult. Mi a következő lépés?

- Már tárgyalunk a megvásárolni kívánt ingatlanokról. Ha minden jól megy, ezzel párhuzamosan 11 milliárd forintra emeljük az alap tőkéjét. Mihamarabb szeretnénk elkölteni a ránk bízott forrásokat, feltölteni az eszközállományt.