Jó hír az első lakást vásárlóknak

Mivel a bankközi és a betéti kamatok bőven az alapkamat alá süllyedtek, példátlanul olcsó, akár 2,5 százalékos kamatozással is kínálnak már lakáshitelt a bankok. Ám a látványos kamatcsökkenés közben nagyot drágultak a lakások, így megnéztük, hogy összességében jól vagy rosszul jártak-e az elmúlt években az első lakást vásárlók.

A banki lakáshitelkamatok 2012-ben voltak a csúcson – ehhez viszonyítottunk –, és nagyjából ekkor volt mélyponton a lakások ára is (az új lakásoké 2011-ben, a használtaké 2013-ban). A KSH legfrissebb lakásáradatai 2016 első felére vonatkoznak, így friss adatként ezeket vettük figyelembe.

Nagyot fordult a világ ez alatt a közel négy év alatt, hiszen a használt lakások átlagára 9,9 millió forintról 11,8 millió forintra, vagyis 19 százalékkal nőtt; az új lakások átlagára 15,8 millió forintról 18,9 millió forintra, vagyis 20 százalékkal emelkedett; a lakáshitelek átlagkamata pedig 11,9 százalékról 5,7 százalékra, vagyis 6,2 százalékponttal csökkent. Ez azt jelenti, hogy a lakásdrágulás miatt ugyanakkora önerő mellett egy átlagos használt lakás megvásárlásához 1,9 millió, egy átlagos új lakás megvásárlásához pedig 3,1 millió forinttal nagyobb hitelösszeg felvételére van szükségünk. Feltételezve, hogy 5 millió forintnyi önerő már a rendelkezésünkre áll, az átlagos használt lakáshoz a korábbi 4,9 millió forint helyett 6,8 millió, az átlagos új lakáshoz pedig a korábbi 10,8 millió forint helyett 13,9 millió forint hitelre van szükségünk.

Az aktuális átlagkamatot a teljes futamidőre állandónak feltételezve azt kapjuk, hogy a teljes visszafizetendő összeg a használt lakás esetében 8,4 millió forintról 8,9 millió forintra nőtt, új lakás esetében viszont 18,5 millió forintról 18,3 millió forintra csökkent, ha tízéves futamidő mellett vesszük fel a hitelt. Az eltérő változás oka az, hogy az eleve drágább új lakások esetében (a nagyobb abszolút értékű drágulás ellenére) százalékban kisebb mértékben növekedett a vásárláshoz szükséges hitelösszeg.

Húszéves futamidő mellett mutatkozik meg igazán a kamatcsökkenés előnye, hiszen minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a hiteltörlesztés kamatérzékenysége: használt lakás esetében a teljes visszafizetendő összeg 12,9 millió forintról 11,4 millióra, új lakás esetében pedig 28,4 millióról 23,3 millióra csökkent.

A számítás nem veszi figyelembe a pénz jövő- és jelenértékének eltérését, ugyanakkor megmutatja, hogy minél nagyobb a lakásérték-arányos hitelösszeg (LTV-mutató), és minél hosszabb a futamidő, annál valószínűbb, hogy az első lakást vásárlók számára a kamatcsökkenés pozitív hatása nagyobb, mint a lakás áremelkedése.