Vihar vagy vihar

Érdemes elolvasni a közvetítők jelentéseit, hiszen mégiscsak ezek a cégek vannak a legközelebb a piachoz, az ő rálátásuk a legnagyobb. Az Otthon Centrum (OC) alig néhány napja azt írta, hogy 2007-hez képest visszafogottabban indult az esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, s hónapról hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; az idén például az április hozott kiugró eredményeket. Még ha a kereslet konstans marad is, a vevők egyre hoszszabb idő alatt döntenek a tényleges vásárlásról. Ez a kiszámíthatatlanság óvatosabbá tette a beruházókat is.

Na igen, a beruházók. Többezres óriásprojektet ma már senki sem indít, aki meg korábban elkezdte, visszavesz a tempóból, csak hogy biztosra menjen, illetve tartsa az árakat. Még az anyavállalata miatt nem túl jó helyzetben lévő spanyol Fadesa is csak úgy tudja tartani pozícióit, hogy megalkudott a finanszírozó bankkal, és így talán nyugodtan folytathatja nagy akcióját az egykori Autóker-telken.

„Egy-egy elhamarkodott áremelés vagy akció jelentős veszteséget okozhat a fejlesztőknek. A sikeres akciók következtében az alacsonyabb árú lakások túl gyorsan kelhetnek el, ez a haszon csökkenését okozza. Ezért a beruházók manapság rövidebb engedményes időszakokat alkalmaznak” – emlékeztetett az OC szakértője.

Nem minden projekt eladásához van szükség természetesen akciókra, vannak e nélkül is keresett termékek, területek. Általában igaz az is, hogy az értékesítés üteme, a havi eladások száma a projekt életciklusától függ. Az értékesítés indításakor a bevezető akciók, kedvezmények, alacsonyabb ár segíti az érdeklődés felkeltését. Az ezt követő csendesebb időszak után a kereslet általában a szerkezetkész állapot elérésekor élénkül meg újra, illetve a projekt átadása szokott még ilyen kedvező hatással járni.

A fővárost járva csak alátámaszthatom, hogy az egekig dráguló telkek elfogyása miatt egyre több beruházó ugrott rá a felújítási bizniszre. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújt a fejlesztőknek, kockázatukat mérsékelheti, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket alkotni.

Egy másik slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. Mind az északi, mind a déli szakaszon, azok mindkét oldalán egymást érik a felső középkategóriás beruházások. Még mindig van hová fejlődni, bár inkább az a valószínű, hogy a fejlesztők csak a telek megszerzésére koncentráltak, és mostanában csak a projektek előkészítő szakaszát tudják befejezni a Lágymányosi-öbölben vagy a külső Váci úton. Ha lenne pár százmillióm, mégis a belvárosban vagy a zuglói diplomatanegyedben vágnék bele nagyobb akcióba. A nyereségráta ezekben a körzetekben a legnagyobb, kivárnám, míg megjönnek a vevők.

Nézzük a vásárlói oldalt! Pénzügyi szakemberek még mindig azt mondják, hogy a korán kiszemelt jó projektnél elért hozam több lehet, mint ha akciós bankbetétet választanánk. Az értékesítés legelejétől a projekt átadásáig eltelt másfél-két év alatt átlagosan 10-15, de a legkeresettebb helyeken akár 40 százalékkal nőhet a lakás értéke. Emellett, ha kiadjuk a lakást, a bérleti díjból évente az értékének 5 százaléka jöhet vissza. A harmadik tényező pedig az ingatlanár-emelkedés általános trendje, becslések szerint tíz év alatt több mint megkétszereződhet a magyar lakások értéke – mondta az OC elemzője.

Nagyon szépen hangzik, de a tranzakciókhoz szükséges jelzálog ügye nem lett egyszerűbb. Óvatosnak kell lenni. Merthogy a bankok is óvatosabbak, mióta a bedőlési hullám több nyugat-európai pénzintézet partjait is nyaldossa. Itthon is alaposabban vizsgálják meg a vevőt és a beruházót is. Nem akarnak még több gondot, csak biztosra mennek. Utálják a viharokat.

A szerző a Világgazdaság munkatársa