Az ír ingatlanpiaci buborék visszatérése

Kevesebb mint 10 évvel az ír ingatlanpiac összeomlása után az országban ismét erőteljesen emelkednek az ingatlanárak, amelyek Dublinban már mintegy 50 százalékkal haladják meg a 2010-es szintet. A kérdés most az, hogy Írország egy újabb pusztító válság felé tart-e.

Az eszközbuborékok kipukkanása jelentős pénzügyi és társadalmi költségekkel jár együtt. Az építkezések és a beruházások leállásával elkerülhetetlenné válik a recesszió. Akár még az adófizetőket is arra kérhetik, hogy erősítsék meg a pénzügyi intézmények tőkehelyzetét. Amikor legutóbb ilyen helyzetben volt Írország, akkor az több mint 60 milliárd euróba, az ország GDP-jének mintegy 40 százalékba került.

Az ingatlanpiaci válságokat nem nehéz észrevenni, éppen ellenkezőleg, jellemzően már jóval azelőtt erről szólnak a lapok szalagcímei, mielőtt a krízis tetőzne. Mégis gyakran bekövetkeznek ezek a válságok. A pénzügyi válság 2008-as kitörése után Írországban, Spanyolországban, az Egyesült Királyságban és az USA-ban is kipukkantak ilyen buborékok. Jogos a kérdés, hogy miért nem lépett senki időben közbe. A válasz egyszerű: amíg az árak emelkednek, addig sokan jól járnak. Az építőipar virágzik, a munkanélküliség csökken, a bankok bőségesen nyújtják a hiteleket, az emberek boldogok, és ezt a politikusok szeretik.

A folyamat egyszerű. Az emelkedő árak az építkezések felfutását okozzák, ami munkalehetőséget teremt a fiatal, alacsonyan képzett munkavállalóknak, illetve jelentős profitot eredményez az ingatlanfejlesztőknek és az építőipari cégeknek. A bankok nyeresége is növekszik, mivel jelentős a kereslet a jelzáloghitelek iránt, amelyeket szinte kockázatmentesnek tartanak. Elvégre is, a folyamatosan növekvő ingatlanárak azt jelentik, hogy ha az adós fizetésképtelenné válik, az ingatlant akkor is nyereséggel el lehet újra adni.

Mindezek kedveznek a választott politikai vezetőknek is, akik ezen szavazók támogatását élvezik. Az emberek pedig vagyonosabbnak érzik magukat, és azok is jól járnak, akik a korábbi állástalanság után találnak munkát. A választópolgárok kedvében járó politikusok aztán az állami költekezés növelésébe, illetve adócsökkentésbe kezdenek, amit az segít elő, hogy a gyorsuló gazdasági növekedés miatt az államadósság GDP-hez viszonyított mértéke esik. Miután a buborékok fokozatosan, éveken át tartósan növekednek, mielőtt hirtelen kipukkannak, politikai szempontból ravasz dolognak tűnik hagyni azokat egy picit mindig még tovább fújódni. Senki nem akar véget vetni a bulinak, különösen, ha az állása múlik rajta.

A magáncégektől sem lehet elvárni, hogy leállítsák magukat. Főként a bankoktól – amelyek számára a piaci részesedés fenntartása kulcsfontosságú dolog – nem lehet elvárni, hogy gátat szabjanak a kockázatos hitelezésnek, különösen amiatt, hogy számíthatnak arra, hogy ha a dolgok rosszra fordulnak, akkor az adófizetők fogják finanszírozni a megmentésüket.

Ebből adódóan csak a pénzügyi felügyeleti szervekre vagy jegybankokra számíthatunk, amelyek makroprudenciális eszközökkel – például a jelzáloghitelezés terén kivetett adósságszolgálati és hitelfedezeti rátákkal – fékezhetik meg a bankok mérlegének eltorzulását a boom időszakában. Ez a megközelítés sem tökéletes, mert a kockázatos adós, akinek csak korlátozottan lehet hitelezni, gyakran első lakásvásárlónak vagy alacsony jövedelmű vevőnek számít.

Ez talán nem jelent gondot az igen fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országokban, ahol jelentős a bérlakások száma. Azon országokban azonban, ahol a bérleti piac kicsi, és nem megfelelően működik – gyakran azon nézet miatt, miszerint a családoknak saját ingatlannal kell rendelkezniük – a pénzügyi stabilitás és a jelzáloghitelhez jutás kérdése szorosan összekapcsolódik. A legkockázatosabb hitelfelvevők hitelhez jutásának korlátozásával a jelzáloghitelezés szabályai heves politikai reakciót válthatnak ki.

Írországban éppen ez történt. 2015 januárjában a központi bank az igen kockázatos hitelfelvevők számára történő hitelezés korlátozásával próbálta megvédeni a pénzügyi intézményeket az újabb katasztrofális buboréktól. Ennek eredményeképpen az ingatlanárak éves növekedése a valamivel több, mint 20 százalékos szintről valamivel 5 százalék alá esett. A profit miatt aggódó építőipari szereplők azonban erőteljesen bírálják az új szabályokat, ahogy azok az átlagemberek is, akik nem kapnak hitelt, és így a kicsi bérleti piacon kell megfelelő lakást találniuk. A politikusok nem meglepő módon szintén az elégedetlenkedők közé állnak, hogy a közhangulatból hasznot húzzanak.

Ahogy az ír felügyeleti szervekre fokozódik a nyomás, hogy lazítsák a hitelezési szabályokat, úgy erősödik az az aggodalom is, hogy végül a felügyeleti szervek kénytelenek lesznek beadni a derekukat. Remélni lehet, hogy továbbra is ellenállnak majd. A hitelfelvételt tervezők valóban igazi nehézségekkel néznek szembe a szabályozás miatt, azonban ez semmi azokhoz a károkhoz képest, amelyeket a buborék kipukkanása okozna.

Lényeges tanulságai vannak az ingatlanpiaci buborékokkal kapcsolatos írországi tapasztalatoknak. Alapvetően nem megfelelően működik az az ingatlanpiac, amely könnyen tud ilyen nagy és pusztító buborékokat létrehozni. Miközben a hitelezésre vonatkozó korlátozások hasznosak lehetnek, azok nem elegendők ahhoz, hogy egy hatékony és stabil ingatlanpiaci rendszer jöjjön létre.

Sokan Írországban talán úgy gondolják, hogy ez a következtetés túlságosan pesszimista. Lehet, egyszerűen csak abban bíznak, hogy most szerencséjük lesz. Talán igen, és a mostani időszak valóban más lesz, de nem sok minden szól emellett.