Nagy a verseny a bankszektorban

A Magyar Nemzeti Bank értékelése szerint a hazai bankrendszer az egyik legdrágábban működő a régióban. Ezért újabb intézkedéseket helyeztek kilátásba, hogy régiós szintre szorítsák vissza a banki költségeket. Helytállónak érzi a kritikát?

A magyar bankrendszer saját tőkéje mintegy 3600 milliárd forint. Az MNB vezetőinek 2014-ben publikált, a jövedelmező bankrendszer ismérveiről szóló tanulmánya szerint a szektornak 10-12 százalékos tőkearányos nyereséget célszerű elérnie. A tavalyi évben a banki profitokat olyan egyszeri tételek javították, mint a korábban megképzett értékvesztések visszaírása (ami egy felívelő piacon természetes), a VISA kártyatársaság struktúraváltásából következő egyszeri bevétel és olyan – zömében külföldről származó – osztalékbevételek, amelyek megtermelődésére a hazai bankrendszernek nem volt ráhatása. Ha mindezeket levonjuk, akkor a magyar bankok fenntartható jövedelmezősége 200 milliárd forint körül alakul, ami 6 százalék körüli tőkearányos megtérülést jelent. Ezzel a szinttel a régióban gyakorlatilag a legkisebb jövedelmezőséget biztosítja a tulajdonosainak a hazai bankrendszer. Ha az eszközarányos költség oldaláról közelítjük a kérdést, akkor a nemzetközi számvitel szerint a működési költségeknél kell elszámolni az állami extra terheket. A tranzakciós illeték, illetve a bankadó mintegy 250 milliárd forintos összege a hatékonysági mutatókban is meghatározóan visszaköszön.

A szabályozó mindenesetre versenyt támaszt. Mit gondolnak a minősített fogyasztóbarát lakáshitelről, az MFL-ről?

Kicsit távolabbról kezdeném. Még a hatékonysági mutatóknál kellett volna említeni, hogy a magyar átlagos hitelösszeg messze alacsonyabb, mint a környező országokban. Az átlagos lakáshitel Magyarországon 40 százaléka a csehországinak, harmada a szlovákiainak és a lengyelnek, s mindössze 8 százaléka egy átlagos német hitelnek. Ebben természetesen szerepet játszik az is, hogy az ingatlanárak a lakáspiac beindulása ellenére is alacsonyabbak, mint a környező országokban. Emiatt hitelfelvételkor a fix költségek sokkal kisebb összegre vetülnek. Ennek ellenére úgy látjuk, hogy az igényelt lakáshitelek 80 százaléka belefér a jegybank által megszabott 350 bázispontos felárba, bár itt is vannak komoly kockázatok.

Mire gondol?

A végrehajtási törvény márciusi módosítása – amely a becsérték 100 majd később 90 százaléka alatt nem engedi elárverezni a nem fizető adósok lakóingatlanait – olyan kockázati elemet hozott a piacra, amely megnehezíti a további kamatversenyt. Tudomásul kell venni, hogy a jelenlegi végrehajtási szabályok mellett Budapestet és néhány nagyobb vidéki várost leszámítva ilyen áron a fedezetek még az adósok erre irányuló szándéka esetén sem vagy csak rendkívül nehezen értékesíthetők. Ezzel a bankok extra kockázatot vállalnak, ha kisebb vidéki településeken hiteleznek. De a törvény nehézséget jelent a forrásszerzésnél is, hiszen a jelzálogleveleket lejegyző befektetők nem igazán tolerálják a fedezetek értékesíthetősége miatti bizonytalanságot. Ez nemcsak a jelzáloglevelek – s így a forrásköltség – megdrágulását hozhatja, hanem a piac fejlődését is akadályozhatja. Nehezebben lesz végrehajtható az MNB által előírt jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató (JMM) teljesítése, amelynek eredeti célja épp az volt, hogy a hosszú távú hitelekhez hasonló futamidejű források társuljanak, ezzel csökkentve a hitelezés rendszerszintű kockázatait.

Ha már kockázat: az MFL-nél úgy tűnhet, hogy mindenkire érvényes, holott az MNB is deklarálta, hogy a bankok egyedi kockázatvállalási döntése, felkínálják-e az adott fogyasztónak a kedvezményes hitelt. Nem tartanak attól, hogy az ezzel tisztában nem lévő ügyfelek méltatlankodni fognak, ha nem férnek bele a konstrukcióba?

Az elmúlt hónapokban a jegybank a lakáshitelek átlagos kamatszintjében megtorpanó csökkenést, sőt kismértékű emelkedést tapasztalt. Értékelésük szerint ugyanakkor ez nem a banki kamatemeléseknek a hatása, hanem annak, hogy egyre több gyengébb bonitású ügyfél számára is hajlandók kölcsönözni a hitelintézetek. A különbség a kamatok között néhány tized százalékpont. Ráadásul a bankok versenyében ez a kamatkülönbség is eltűnhet, ha az ügyfelek tudatosan próbálják megtalálni a legkedvezőbb megoldást – a magyar piacon 77 hitelintézet mintegy 500 termékkel igyekszik kiszolgálni az ügyfelek változatos igényeit.

Felmerült a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) átalakítása. Mi erről a véleménye?

A bankszektor üdvözli, ha a használt lakásokhoz kapcsolt CSOK feltételei tovább javulnak. A hitelintézetek támogatták és támogatni fogják a CSOK minél szélesebb körű alkalmazását. Ezt az is alátámasztja, hogy a bankrendszer jelentős erőforrásokat, időt és pénzt fordított a CSOK támasztotta komoly adminisztrációs feladatok teljesítésére. A bankokban 250 teljes állású munkatárs foglalkozik a CSOK adminisztratív folyamataival, s emellett banki ügyintézők ezrei fogadják és tájékoztatják az ügyfeleket. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a CSOK támogatáshoz a legtöbb esetben hitel is kapcsolódik.

A kormány azzal elégedetlen, hogy a várakozásainál kevesebben veszik fel a CSOK-ot. Ön hogy látja a helyzetet?

Az idén mintegy 40 ezer igénylésre számítunk, a tavaszi hónapokban folyamatos volt a felfutás.

A CSOK természetesen összefügg az ingatlanpiac alakulásával. Hogyan látja, hány új lakás épül az elkövetkező években?

2018-tól éves szinten 25 ezer új lakás építése lehet a reális. Az új lakások építésére jótékony hatást gyakorolt a támogatási rendszer. Épp ezért szeretnénk, ha a CSOK felülvizsgálatakor a kormányzat a kedvezményes 5 százalékos áfaszintet megtartaná a lakásépítéseknél, s ezt előre meg is hirdetné. Már csak azért is, mert már most számos beruházó tétovázik, hogy beindítson-e nagy lakóházprojekteket. Ezek átfutása 2-2,5 év, s ha nem készülnek el 2019-re, akkor a jelenlegi szabályok szerint már nem vonatkozik rájuk a kedvezményes áfakulcs. Ez pedig újabb visszaesést borítékol a CSOK-piacon is.

A kormányzat érvelése szerint ideje, hogy az ingatlanfejlesztők is kockázatot vállaljanak – ezt tompította a csökkentett áfakulcs.

A kedvezményes áfa hatása legkevésbé a beruházóknál jelentkezett, ugyanis a telektulajdonosok gyorsan reagáltak, és legalább az áfacsökkentés mértékével vagy annál is jelentősebben drágították meg az építési telkek árát. Érdemes azt is figyelembe venni, hogy az építőanyagárak és a szakképzett munkaerő költsége is drasztikusan megnőtt. Épp ezért gondolom, hogy a következő években kulcsfontosságú lehet a kedvezményes áfa fenntartása. Az intézkedés nélkül az új lakások oly mértékben megdrágulhatnak, ami mellett a CSOK nem tud érdemi támogatást biztosítani az új lakásba költözést tervező családoknak.