Gondok az új lakások piacán

Az elmúlt évben az új építésű lakásokkal kapcsolatos hírek a növekedésről, az árak emelkedéséről, a munkaerőhiányról, illetve az utóbbi időben az átadási határidők csúszásáról szóltak. A felszín alatt több egymással összefüggő, a laikusok által csak részben vagy egyáltalán nem látható gond is van, amelyek több beruházás kilátásait is erősen rontják.

Azok, akik lakást keresnek, vagy 2015–17-ben vásároltak új vagy használt lakást, már szembesültek azzal az elképesztő mértékű áremelkedéssel, amelynek még mindig nincs vége.

Az új építésű lakások áfájának csökkentése hirtelen nagyon vonzó üzletté tette a lakóingatlanok fejlesztését, ráadásul a reáljövedelmek emelkedése, a CSOK bevezetése, a hitelkamatok sosem látott szintre csökkenése az erős keresletet is megteremtette az új lakások iránt. Mivel azonban az ingatlanfejlesztés sokkal bonyolultabb és tőkeigényesebb, mint a kiskereskedelem vagy a vendéglátás, egy lakóház felépítése pedig a telek megvásárlását, a tervezést és az engedélyeztetést is beleszámítva két-három évet is igénybe vesz, szinte azonnal túlkereslet alakult ki, így az árak megindultak felfelé. 2015-höz képest helytől függően ez 30-75 százalékos áremelkedést jelentett, ami az 5 százalékos áfa mellett óriási haszonnal kecsegtette a beruházókat.

A történetnek ellenben van egy (kevésbé ismert) másik oldala is. A kereslet nemcsak a lakások, hanem a lakóparkokat felépíteni képes kivitelezők iránt is megugrott, aminek az eredménye munkaerőhiány és még a lakásáraknál is nagyobb, 40-90 százalékos vállalkozói áremelkedés lett. Ez pedig az ingatlanfejlesztők egy csoportját nem egyszerűen kellemetlenül érintette, de teljesen lehetetlen helyzetbe hozta.

A fejlesztők finanszírozás alapján két csoportra oszthatók. Az elsőbe azok tartoznak, akik önerőből vagy banki finanszírozással építik a házakat, ők a vételár nagyobb részét csak a lakás átadásakor kérik. A második csoportba tartozók – részben vagy egészben – a vevői befizetésekből fedezik az építkezést, ezért szakaszos fizetést kérnek; őket érintette legrosszabbul az árak emelkedése. Mivel mindenki jobban szeret utólag, a kész lakásért fizetni, a szakaszos fizetési ajánlatok jellemzően a kedvezőbb vételárral igyekeztek vonzóbbá válni. Emellett e fejlesztőknek már az építkezés kezdetén a lehető legtöbb lakást el kell adniuk, hisz az eladatlan lakások építését is fizetni kell. Ez az üzleti modell még stabil piacon is kockázatosabb a banki finanszírozásúnál, jelentősen emelkedő árak mellett azonban a vállalkozó gyorsan abban a helyzetben találja magát, hogy a korábban olcsón eladott lakások ára nem fedezi a megnövekedett kiviteli költségeket.

A bajba került vállalkozók nem sokat tehetnek, hiába emelkedtek időközben a lakásárak, ennek ők már nem látják hasznát.

Az egyetlen megoldás, hogy megpróbálnak megszabadulni régebbi vevőiktől, hogy a felszabaduló lakásokat magasabb áron ismét piacra dobhassák. Az első ilyen hírek nemrég jelentek meg a sajtóban. Ezek a kísérletek, amellett, hogy etikailag és jogilag is megkérdőjelezhetők, rendkívül nehéz helyzetbe hozhatják az érintett vevőket. Hiába kapják vissza a pénzüket, az áremelkedés miatt nem is álmodhatnak arról, hogy az egy-két évvel korábban lekötött lakással megegyező méretű és elhelyezkedésű ingatlant találjanak. A hosszú pereskedésnek pedig nemcsak az eredménye kétséges, hanem az is, hogy pernyertesség esetén a fejlesztőn be lehet-e hajtani a megítélt kártérítést.

Ma még nehéz megjósolni, mi lesz azon fejlesztések sorsa, amelyek az emelkedő kivitelezési költségek és a szakaszos fizetési modell hatásai miatt kerültek bajba. Azok sem lehetnek nyugodtak, akik még nem kaptak a beruházótól az előszerződés megszüntetésére, felbontására irányuló értesítést. Ha a vevőktől befolyó pénz kevés az építkezés befejezéséhez, a fejlesztő nem rendelkezik elég tőkével, az építkezés akkor is ellehetetlenül, ha a fejlesztő etikusan próbál eljárni. Azt is nehéz megmondani, melyik cégek vannak bajban, és mekkora is ez a baj; e kérdésekre csak a jövő ad választ.

Tanácsot legfeljebb azoknak lehet adni, akik még lakásvásárlás előtt állnak.

A legfontosabb, hogy nézzék meg, kitől vásárolnak, milyen referenciákkal rendelkezik a cég, vannak-e esetleg negatív hírek korábbi vevőktől fórumokon, a közösségi médiában. Az a beruházó, aki már felépített néhány társasházat, valószínűleg jobban kiismeri magát a gyorsan változó piaci körülmények között is. Legyünk tisztában, milyen kockázatot vállalunk egy kedvezőbb ajánlatért, mert a legolcsóbb kerülhet a végén a legtöbbe. Mindig olvassuk el alaposan a szerződést, különös tekintettel a vállalt határidőkre és szankciókra, a biztosítékokra, amelyek a vevők érdekeit védik.