Albérletpiac: nem csak az Airbnb a probléma

A koronavírus az albérletpiacon nem csak a bérleti díjak hosszú évek óta emelkedő trendjét törte meg, paradigmaváltás is történt, a keresleti piac kínálativá vált. A rövid távú lakáskiadás megszűnésével csaknem tízezer lakás tért vissza a klasszikus hosszú távú bérleti piacra, és mivel ezzel párhuzamosan a kereslet is visszaesett, átmenetileg enyhült a megfizethető lakhatás problematikája. Ez a kegyelmi állapot azonban nem tart örökké.

A lakosság beoltásában Európában élen járók vagyunk, a nyár folyamán várhatóan a turizmus is beindul, és megkezdődik a visszaáramlás az Airbnb-piacra.

A vendéglátó- és a szolgáltatóiparban újra lesz jövedelmük a munkavállalóknak, a diákok visszatérnek ősszel az egyetemekre, ezért a kereslet is erősödni fog az albérletek iránt. Az elmúlt év annyiban nem hozott meglepetést, hogy mindenki számára bebizonyította:

az albérletek megfizethetősége függ a rendelkezésre álló lakások számától.

És az sem lesz senki számára meglepetés, ha egy év múlva a szalagcímek újra a megfizethetetlen albérletekről fognak szólni.

Az Airbnb-jelenség és a piac szabályozásának szükségessége forró téma volt sokáig, végül a kormány az önkormányzatoknak dobta a labdát, ám azok a legtöbb esetben még csak érdemi próbálkozást sem tettek a megoldásra. A lakhatás szempontjából talán nem is baj, mert nem csak az Airbnb a probléma!

A rendszerváltás máig velünk maradó öröksége a lakásirodák és lakásrendelők kialakulása. A piacgazdaságra való átálláskor a magánszektornak szüksége volt irodákra, a 90-es években kialakuló magánegészségügynek pedig rendelőkre.

Ezek a mai napig is nagy számban megtalálhatók, annak ellenére, hogy a lakásirodák és -rendelők egyre kisebb árelőnyt adnak a normál irodaházban történő bérléshez képest.

Eltelt 31 év a rendszerváltás óta, de továbbra is szabadon lehet üzleti tevékenységet végezni lakókörnyezetben. Ki örül annak lakóként, ha a közvetlen szomszédjában folyamatos az ügyfélforgalom?

Az elmúlt évtizedben a tömegturizmus termelte ki a társasházi lakásokban kialakított szálláshelyeket. Ezek ugyanúgy idegen testnek számítanak a lakóházakban, mert a szálláshely-szolgáltatás üzleti tevékenység, ami nem feltétlenül egyeztethető össze egy normál társasház működésével. A lakók joggal akarják tudni, hogy idegenek járkálnak-e a folyosón vagy ott lakók. Ugyanúgy joggal akarnak este, munka után pihenni, ami nem egyezik a turisták napi életritmusával.

Nem véletlen, hogy az irodákra, rendelőkre és szálláshelyekre specializált épületek (irodaházak, üzletközpontok, szállodák) állnak rendelkezésre, és ezekben az épületekben jellemzően nincsenek véletlenszerűen lakások elhelyezve!

A koronavírus okozta veszélyhelyzet most megadná a lehetőséget, hogy az állami szabályozás visszaterelje ezeknek a lakásoknak a hasznosítását az eredeti funkciójuk felé. Általánossá vált a home office intézménye (ám értelemszerűen semmi köze sincs a lakásiroda-jelenséghez), és most bőven lenne szabad kapacitás arra, hogy a vállalkozások az irodaházakba és üzletközpontokba költözzenek.

Ugyanígy a külföldi turizmus leállása nyomán a teljes szállodai kapacitás kihasználatlan, azaz nem okozna problémát a turisták elszállásolása sem.

Most a lehető legkisebb érdeksérelem mellett lehet beavatkozni, és pótolni azt az évtizedes szabályozási hiányosságot, amely megengedte a lakóépületekben a lakások üzleti célú hasznosítását, és a potenciális bérlakásállomány csökkenéséhez vezetett.

A szabályozást a leghatékonyabban a közös költségen keresztül lehetne megvalósítani.

Ha a nem lakáscélú felhasználás esetén a közös költség három év alatt lépésről lépésre a közgyűlési határozatban foglalt négyzetméterenkénti összeg 500 százalékára emelkedne, az a tulajdonosok számára magasabb költséget és ezáltal alacsonyabb hozamot jelentene.

Vagyis a lakáscélú felhasználás jövedelmezősége javulna az egyéb hasznosítási módokhoz képest. Az üzleti célú lakáshasználat ténylegesen magasabb költséget okoz a társasházak üzemeltetése során, mert nagyobb az ügyfélforgalom, gyakoribb a lifthasználat, nagyobb a takarítási szükséglet, és nem utolsósorban a házban megforduló idegenek miatt lényegesen kisebb a többi lakó szubjektív biztonságérzete. A magasabb közös költséggel ezt fizettetné meg a jogalkotó, és a pénz közvetve a többi lakástulajdonoshoz kerülne azáltal, hogy a nem lakáscélú felhasználással rendelkező ingatlanok tulajdonosai fajlagosan nagyobb összeggel járulnának hozzá a társasház költségeinek a fedezéséhez.

A tulajdonosok számára megdrágulna minden olyan üzleti célú tevékenység, amelyet lakásban végeznek, de nem lehetetlenülne el. Egy Dunára néző lakásirodában működő ügyvédi iroda tud úgy dönteni, hogy presztízsszempontok miatt megéri így is az adott lakásirodában maradni, és egy prémiumszegmensbe tartozó Airbnb-s szálláshely is dönthet úgy, hogy neki megéri még ezekkel a feltételekkel is a rövid távú turisztikai célú hasznosítás. A tömegturizmust kiszolgáló sok ezer lakás számára viszont már nem lenne vonzó ilyen feltételek mellett az Airbnb-n üzemelni, és a lakásirodák és lakásrendelők többsége is üzleti alapon tudná átgondolni, hogy irodaházba vagy üzletközpontba helyezze át a tevékenységét.

Ezzel a megoldással két-három év alatt becslésem szerint akár 15-20 ezer budapesti belvárosi lakás térhetne vissza tartósan a lakócélú ingatlanok piacára, ami érezhető, tartós enyhülést hozna a bérlakáspiacon.