Környezettudatos ingatlanfejlesztés a jövőért

A környezettudatos ingatlanfejlesztési korszakváltás Magyarországon is egyre inkább érzékelhető. Az így megépített komplexumok általában tartósabbak, alacsonyabb költséggel üzemeltethetők, óvják a környezetet és a természeti forrásokat, biztosítva a fenntarthatóbb jövő lehetőségét. A környezettudatosság nemcsak az építészeti és a műszaki tervezésnél, hanem a finanszírozás tervezési fázisában is egyre nagyobb szerepet játszik:

a zöldkötvényeket kibocsátó vállalkozások napjainkban már előnyösebben tudják finanszírozni a fenntarthatósági célokat is támogató projekteket.

Az ingatlanszektornak nagy felelőssége és számos teendője van a fenntarthatóság terén, s a kedvező változások már elindultak az iparágban. A reális helyzetértékeléshez érdemes tudni, hogy az üvegházhatású gázoknak több mint a fele a nyersanyagok felhasználásából szabadul fel, és a folyamat sajnos még növekvő trendet mutat.

Míg 2011-ben világszinten az egy főre jutó nyersanyag-felhasználás 33 kilogramm volt, addig 2060-ra a megnövekedett népességszám mellett már körülbelül 45 kilogramm várható.

Mivel az építőipar által intenzíven használt anyagok jelentős hányadát teszik ki a véges nyersanyagforrásoknak, ezért a szektor még egyértelműen hozzájárul ennek a problémának a súlyosbodásához. Az OECD adatai szerint az építőanyagként használt beton felelős az összes kibocsátott üvegházhatású gáz 9 százalékáért, a vas, alumínium, réz, cink, ólom, nikkel és magnézium pedig további 7 százalékáért.

A KSH statisztikai elemzése szerint Magyarországon 2014-ben a három nemzetgazdasági ágazat közül az építőiparnak volt a legnagyobb karbonlábnyoma: 522 kilogramm szén-dioxid jutott minden egyes lakosra. Míg a többi ágazatban a kibocsátás mértéke stagnált vagy csökkent, addig az építőiparé 2012-től fokozatosan emelkedik. Erre az egyre égetőbb kihívásra kínálnak megoldást a környezettudatosan tervezett, épített és üzemeltetett épületek, hozzájárulva a fenntartható jövő megteremtéséhez.

Ingatlanpiaci szemléletváltás

A napjainkban kialakult gyakorlat szerint egy épületet átlagosan negyven-ötven évre terveznek, utána elbontják, majd újat építenek helyette, így nem meglepő, hogy az építőiparnak ekkora a karbonlábnyoma. Ez az úgynevezett lineáris gazdasági modell hosszú távon nem fenntartható, és ennek már számos jele mutatkozik, kezdve a túltermeléstől a túlfogyasztáson át egészen a klímavészhelyzetig.

Ezzel szemben a körforgásos építőipari szemlélet törekszik a termékek és a beépített anyagok minél hosszabb ideig tartó használatára vagy a körforgásban való benntartására.

Ennek a modellnek egyik eleme a design outwaste technika, amely már a tervezés folyamán „eltünteti” a keletkezett hulladékot: egy felhasználni kívánt anyagot, szerkezetet az átlagosnál sokkal hosszabb élettartamúra terveznek, vagy pedig előre meghatározzák, hogy mi lesz az egyes építőanyagok további funkciója, ha az épületet végül elbontják.

Az erőforrások finanszírozási oldala is igyekszik követni ezt a trendet, hiszen egyre népszerűbb a zöldkötvények kibocsátása, ahol a kötvénykibocsátó vállalat fenntarthatósági vállalásokat tesz a működésére és a projektjeire vonatkozóan. Amellett, hogy a zöldkötvényt kibocsátó vállalat adott esetben kedvezőbb feltételekkel jut finanszírozáshoz, az ilyen vállalásoknak további számos előnye lehet. A vállalat társadalmi és munkavállalói megítélése pozitív irányba mozdul el, továbbá így diverzifikálhatja befektetéseit, csökkenti a kockázatokat és fejleszti a vállalatirányítási és folyamatmenedzsment-szintet. Rendszerben vizsgálva mindez gazdaságélénkítő, piacépítő hatást generál, vonzza a hazai és külföldi befektetőket, és a megtakarításokat a fenntarthatóság irányába tereli.

Fenntartható épületek

Egy zöldépület magasabb műszaki szintre emeli a tervezési és a kivitelezési gyakorlat folyamatát, továbbá így az épületek tartósabbak, alacsonyabb költség mellett üzemeltethetők, és jobb munkakörnyezetet biztosítanak, növelhetik a bennük tevékenykedő emberek komfortérzetét, kreativitását és hatékonyságát. Ezen túl az új típusú zöldépületek javítják az épített környezet minőségét, tehát az emberek, a közösségek, a vállalkozások és a bolygó ökoszisztémája is egészségesebb és kedvezőbb kilátásokkal teli jövőt remélhetnek.

A környezettudatos fejlesztések esetén az épületek életciklus-elemzése is fontos eszköz, amely a beépített anyagok és szerkezetek, valamint az üzemeltetés során felhasznált kopó alkatrészek és energia egymáshoz viszonyulását vizsgálja. Az életciklus-elemzésben nagy segítség – az optimálisan már – a tervezési szakaszban bevezethető Building Information Modeling (BIM) rendszer használata, amely átfogó digitális modellek segítségével szimulálja, majd optimalizálja az épületelemek beépítési részleteit és a beépített elemek működését, életciklusát.

Megfelelő lokáció és környezettudatos anyaghasználat

Egy környezettudatos épület fejlesztése esetén a lokáció is meghatározó. A fejlesztési terület kiválasztásakor alapelv, hogy minél alkalmasabb legyen az adott épület infrastrukturális és közlekedési igényeinek kiszolgálására, irodaépület esetén minél jobb tömegközlekedési és alternatív közlekedési lehetőségekkel rendelkezzen, és minél szélesebb legyen a környék által kínált szolgáltatáspaletta, ezáltal kisebb a tervezett projekt használata során a közlekedés, különösen az autós közlekedés okozta ökológiai lábnyom. Az érzékeny élőhelyek védelme és a barnamezős beruházásokkal vállalt rekultiváció társadalmi szinten értéket, projektszinten elismerést és az értékelő rendszerekben többletpontot jelent a fenntartható fejlesztésekben.

A környezettudatos épületek kivitelezésében kiemelt figyelmet fordítanak a környezeti károkozás, zaj- és porkibocsátás csökkentésére, a hulladék kezelésére, az erózió és az üledékképződés szabályozására és a szennyezések megelőzésére. Az anyaghasználatban az olyan vegyipari termékek használatának mellőzése a cél, amelyek hatása káros az emberre és a környezetre, vagy a hatásuk egyelőre nem ismert. Meglévő épületek felújítása esetén el kell távolítani a kötetlen azbesztet, ólmot és PCB-t tartalmazó anyagokat, az új épületek kivitelezésében pedig mellőzni kell az élővilágra veszélyes anyagok, például a higany és az ólom használatát.

Új generációs környezettudatos elemek

Manapság megannyi high-tech építőelem és komplex rendszer jelenik meg a fejlesztésekben, amelyek hozzájárulnak a környezettudatos épületek létrejöttéhez. Olyan technológiákról és megoldásokról beszélünk, amelyek nagymértékben segíthetik egy épület energiahatékonyságát és a károsanyag-kibocsátás csökkentését, ily módon ezeknek az új épületeknek a környezeti lábnyoma is csökken.

A Building Management vezérlési rendszerek (BMS) az épületekben található eszközök összeköttetésére

– hűtés-fűtés, légkezelés, páratartalom-szabályozás, árnyékolás, világítástechnika, CCTV, behatolás- és tűzjelző – és okos, együttműködésben történő üzemeltetésére szolgálnak, figyelembe véve a külső és belső mért adatokat és az igények változását (pl. munkaszüneti nap), a fejlettebb rendszerek már az időjárás-előrejelzéssel is számolnak.

A környezettudatossági védjegyek fontossága

A fenntartható épületek kategorizálására többféle környezettudatossági védjegyet alkalmaznak, ezek előre meghatározott kritériumrendszert alapul véve sorolják be az épületeket a fenntarthatóság mértéke szerint. A minősítőrendszerek a környezetbarát építkezés fő kritériumait szintetizálják,

és céljuk, hogy a tervezők, az építtetők, a működtetők és a felhasználók számára is összehasonlíthatók legyenek az értékek, és egy átlátható kritériumminősítési rendszer jöjjön létre.

Magyarországon a minősített épületek száma és területe 2010 óta folyamatosan emelkedő tendenciát mutat, 2019 végén már több mint száz zöldnek minősített irodaház volt a piacon, ez a teljes irodaterület állománynak 40 százalékát teszi ki. A WING elkötelezett a környezetbarát ingatlanfejlesztés és ingatlanműködtetés iránt, egyebek között ezért is a fejlesztésében épült komplexumok a piaci szereplők által elvárt minősítéssel rendelkeznek. 2009-ben a WING átadta első BREEAM Very Good tanúsítvánnyal rendelkező irodaházát, az Allianz-székházat, 2017 óta pedig minden új fejlesztésű irodaháza rendelkezik nemzetközi környezettudatossági minősítéssel: az Ericsson- és a Siemens-Evosoft-székházak a LEED Gold környezettudatossági védjegy környezetbarát és energiatakarékos kritériumainak megfelelően készültek el, a szintén a WING által épített Telekom-székház a BREEAM Excellent elvárásoknak megfelelően épült.

Kétség sem fér hozzá, hogy a zöldminősítésű épületek nagyobb társadalmi értékükön túl nagyobb használati és befektetési értéket is képviselnek, ezáltal könnyebb őket bérbe adni, értékesíteni vagy akár fedezetként használni, így gazdaságilag is kedvezőbb a környezettudatos épületek fejlesztése.